Wycena mieszkania: Mściwoja 11, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

10 794 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

9649 ‑ 11 808 zł/m²

9 na 10: 7902 ‑ 12 735

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (26), na tej ulicy (81) i w okolicy (297); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.12. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Mściwoja 11, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7902 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7902‑9649 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz9649‑11 808 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 808‑12 735 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 735 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 9649 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 808 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)10 794 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)10 794‑11 808 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 735 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio9649 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 10 794 zł/m². Nie schodź poniżej 9649 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
do 30 m²	10 251 (6)	-	9954 (999)
30-40 m²	10 476 (107)	9921 (47)	9393 (2656)
40-50 m²	10 199 (140)	10 122 (61)	8668 (2727)
50-60 m²	9948 (65)	9913 (59)	8682 (2201)
60-70 m²	9926 (51)	9618 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	9172 (18)	9830 (10)	8906 (550)
80-100 m²	6588 (10)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	6863 (7)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
parter	10 083 (256)	9764 (33)	8930 (1547)
1-2 piętro	9449 (77)	9818 (73)	9241 (3523)
3-4 piętro	9889 (13)	10 068 (44)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	9796 (9)	9743 (980)
piętro nieznane	11 323 (58)	10 231 (49)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (404 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-01-13	Mściwoja 7	ta ulica	31,37	-	wtórny	10 679	+0,8%	+0,3%	10 796	1
2025-11-22	Mściwoja 4	ta ulica	77,13	2. piętro	wtórny	9076	+0,6%	+0,6%	9188	0,95
2025-09-05	Mściwoja 7	ta ulica	38,12	-	wtórny	9523	+9,6%	+0,3%	10 462	0,91
2025-03-05	Mściwoja 9	ta ulica	44,08	-	wtórny	9301	+13,7%	+6%	11 208	0,79
2024-11-07	Mściwoja 13	ta ulica	42,76	-	wtórny	10 173	+14%	+6%	12 288	0,72
2024-11-05	Mściwoja 13	ta ulica	54,73	-	wtórny	10 232	+14%	+6,3%	12 396	0,72
2024-09-12	Mściwoja 13	ta ulica	43,96	-	wtórny	9440	+12,7%	+6%	11 269	0,69
2023-11-28	Mściwoja 4	ta ulica	58,52	-	wtórny	8800	+19%	+6,3%	11 128	0,55
2023-11-02	Mściwoja 15	ta ulica	59,62	-	wtórny	10 738	+19%	+6,3%	13 578	0,55
2023-09-07	Mściwoja 9	ta ulica	58,52	-	wtórny	8963	+22,2%	+6,3%	11 643	0,52
2023-08-25	Mściwoja 4	ta ulica	44,08	-	wtórny	8235	+24,9%	+6%	10 900	0,51
2023-03-28	Mściwoja 4	ta ulica	33,8	-	wtórny	7604	+33,2%	+0,3%	10 157	0,46
2022-12-01	Mściwoja 6	ta ulica	34,39	-	wtórny	8578	+24,8%	+0,3%	10 736	0,43
2020-07-07	Mściwoja 11	ten budynek	31,37	-	wtórny	6376	+55%	+0,3%	9908	0,4
2022-05-25	Mściwoja 7	ta ulica	48,18	parter	wtórny	7887	+36,6%	+4,3%	11 235	0,36
2019-11-26	Mściwoja 11	ten budynek	58,93	-	wtórny	8145	+71,8%	+6,3%	14 869	0,33
2021-08-19	Mściwoja 8	ta ulica	65,28	2. piętro	wtórny	6801	+45,4%	+1,6%	10 052	0,29
2021-05-13	Mściwoja 9	ta ulica	58,93	2. piętro	wtórny	7721	+45,6%	-	11 241	0,27
2021-04-23	Mściwoja 7	ta ulica	42,8	-	wtórny	7710	+46,8%	+6%	11 996	0,27
2021-04-21	Mściwoja 6	ta ulica	38,12	-	wtórny	8657	+46,8%	+0,3%	12 744	0,27
2018-11-05	Mściwoja 11	ten budynek	31,37	-	wtórny	7459	+87,7%	+0,3%	14 035	0,25
2020-12-02	Mściwoja 6	ta ulica	58,93	2. piętro	wtórny	6363	+46%	-	9294	0,24
2018-07-17	Mściwoja 11	ten budynek	31,37	-	wtórny	6344	+93,6%	+0,3%	12 313	0,23
2026-02-02	Koronowska 45	okolica 105 m	56,21	2. piętro	pierwotny	8184	+0,2%	-16%	6884	0,21
2020-06-13	Mściwoja 10	ta ulica	31,37	-	wtórny	7459	+59,8%	+0,3%	11 947	0,21
2020-06-02	Mściwoja 8	ta ulica	48,19	-	wtórny	6620	+59,8%	+6%	11 205	0,21
2020-04-27	Mściwoja 13	ta ulica	37,06	-	wtórny	7528	+61,3%	+0,3%	12 176	0,2
2020-03-20	Mściwoja 6	ta ulica	33,53	-	wtórny	7307	+63,2%	+0,3%	11 953	0,2
2020-03-16	Mściwoja 10	ta ulica	38,12	-	wtórny	8395	+63,2%	+0,3%	13 732	0,2
2020-03-09	Mściwoja 15	ta ulica	37,24	-	wtórny	7250	+63,2%	+0,3%	11 860	0,2
2019-10-30	Mściwoja 4	ta ulica	62,59	-	wtórny	7190	+70,9%	+8%	13 271	0,18
2025-11-06	Koronowska 42	okolica 263 m	48,92	1. piętro	wtórny	10 016	+0,6%	-0,3%	10 050	0,17
2024-02-09	Koronowska 45	okolica 105 m	40,35	2. piętro	wtórny	8547	+18,4%	-0,3%	10 086	0,15
2019-03-28	Mściwoja 9	ta ulica	44,08	1. piętro	wtórny	7373	+81,1%	-0,3%	13 312	0,15
2019-01-11	Mściwoja 6	ta ulica	40,72	2. piętro	wtórny	5771	+83,3%	-0,3%	10 545	0,14
2025-05-06	Rajmunda Kuczmy 3	okolica 280 m	54,32	-	wtórny	12 518	+11,3%	+6,3%	14 803	0,14
2018-11-20	Mściwoja 9	ta ulica	58,52	-	wtórny	6750	+87,7%	+6,3%	13 462	0,14
2018-11-16	Mściwoja 4	ta ulica	69,02	-	wtórny	5390	+87,7%	+8%	10 924	0,14
2024-12-17	Rajmunda Kuczmy 21	okolica 249 m	24,01	-	wtórny	10 412	+12,7%	-4,1%	11 258	0,14
2024-06-21	Koronowska 45	okolica 105 m	57,21	1. piętro	pierwotny	8229	+18,4%	-16%	8181	0,13

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 404. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Koronowska Czyżkówko	105 m	9862	22	101
Rajmunda Kuczmy Czyżkówko	249 m	10 695	10	96
Nad Torem Czyżkówko	259 m	11 424	3	25
Chojnicka Czyżkówko	351 m	11 091	7	14
Siedlecka Czyżkówko	396 m	10 633	4	35

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Mściwoja 11 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 10 794 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 9649 do 11 808 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (26), na tej ulicy (81) i w okolicy (297), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Mściwoja 11?

Dobra cena dla kupującego to do 9649 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 9649 do 11 808 zł/m². Powyżej 12 735 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Mściwoja 11?

Realna cena sprzedaży to około 10 794 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 10 794 a 11 808 zł/m², a poniżej 9649 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Mściwoja 11 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (26), na tej ulicy (81) i w okolicy (297). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 72.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.