Wycena mieszkania: Kormoranów 128, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9228 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8522 ‑ 10 424 zł/m²

9 na 10: 7392 ‑ 11 091

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (89) i w okolicy (175); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Kormoranów 128, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7392 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7392‑8522 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8522‑10 424 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 424‑11 091 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 091 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8522 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 424 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9228 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9228‑10 424 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 091 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8522 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9228 zł/m². Nie schodź poniżej 8522 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Osowa Góra	Bydgoszcz
do 30 m²	-	-	9954 (999)
30-40 m²	10 010 (59)	9745 (12)	9393 (2656)
40-50 m²	10 188 (64)	9261 (13)	8668 (2727)
50-60 m²	9643 (72)	8155 (22)	8682 (2201)
60-70 m²	9588 (49)	9068 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	9337 (8)	-	8906 (550)
80-100 m²	8682 (19)	8067 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Osowa Góra	Bydgoszcz
parter	10 308 (164)	8556 (22)	8930 (1547)
1-2 piętro	9132 (64)	9208 (40)	9241 (3523)
3-4 piętro	9327 (4)	6873 (15)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	9320 (41)	9634 (19)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (273 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-25	Kormoranów 128	ten budynek	63,98	parter	wtórny	9847	+0,2%	+6,3%	10 486	1
2025-04-09	Kormoranów 128	ten budynek	68,91	3. piętro	wtórny	5950	+12,3%	+0,6%	6722	0,79
2024-07-19	Kormoranów 128	ten budynek	42,39	parter	wtórny	7478	+17,2%	+4,3%	9142	0,64
2026-07-13	Kormoranów 12	ta ulica	33,9	parter	wtórny	9145	+3,4%	-1,3%	9326	0,62
2026-05-27	Kormoranów 98	ta ulica	57,74	parter	wtórny	8313	+3,2%	+4,6%	8973	0,59
2026-02-27	Kormoranów 98	ta ulica	90,16	2. piętro	wtórny	8219	+0,2%	+6,2%	8741	0,55
2025-09-11	Kormoranów 52	ta ulica	65,6	1. piętro	wtórny	7622	+9,6%	+1,6%	8489	0,49
2025-03-19	Kormoranów 134	ta ulica	69,88	3. piętro	wtórny	8300	+13,7%	+0,6%	9498	0,43
2025-02-27	Kormoranów 14	ta ulica	57,34	2. piętro	wtórny	8197	+12,4%	-	9211	0,42
2025-01-07	Kormoranów 12	ta ulica	36,6	2. piętro	wtórny	12 705	+13,2%	-5,7%	13 572	0,41
2024-10-29	Kormoranów 52	ta ulica	55,19	1. piętro	wtórny	6686	+12,4%	-	7513	0,38
2023-12-08	Kormoranów 12	ta ulica	33,5	-	wtórny	6418	+18,8%	+0,3%	7641	0,3
2023-11-28	Kormoranów 126	ta ulica	48,58	2. piętro	wtórny	8028	+19%	-0,3%	9523	0,29
2023-11-07	Kormoranów 52	ta ulica	39,4	-	wtórny	7614	+19%	+0,3%	9083	0,29
2021-07-06	Kormoranów 128	ten budynek	42,39	parter	wtórny	5898	+48,6%	+4,3%	9142	0,28
2026-06-03	Skalarowa 16	okolica 304 m	67,39	1. piętro	wtórny	8903	+7,8%	+1,6%	9757	0,26
2023-05-26	Kormoranów 134	ta ulica	69,88	-	wtórny	6712	+31,3%	+8%	9518	0,26
2023-01-27	Kormoranów 132	ta ulica	42,52	parter	wtórny	6585	+26,3%	+4,3%	8676	0,23
2023-01-19	Kormoranów 98	ta ulica	33,31	-	wtórny	8706	+26,3%	+0,3%	11 026	0,23
2026-04-17	Biedronkowa 25	okolica 401 m	51,21	2. piętro	wtórny	9861	+1,2%	-	9980	0,19
2022-03-07	Kormoranów 132	ta ulica	51,88	1. piętro	wtórny	4722	+39,9%	-	6609	0,19
2020-01-31	Kormoranów 128	ten budynek	63,98	-	wtórny	5783	+67,6%	+8%	10 465	0,19
2026-01-23	Biedronkowa 25	okolica 401 m	51,09	2. piętro	wtórny	9102	+0,8%	-	9178	0,18
2019-10-28	Kormoranów 128	ten budynek	29,64	-	wtórny	5061	+70,9%	-4,1%	8296	0,17
2025-09-17	Biedronkowa 25	okolica 401 m	51,23	1. piętro	wtórny	11 712	+9,6%	-	12 835	0,16
2025-09-09	Biedronkowa 25	okolica 401 m	66,18	2. piętro	wtórny	8749	+9,6%	+1,6%	9744	0,16
2025-07-29	Biedronkowa 25	okolica 401 m	51,09	2. piętro	wtórny	9718	+9,1%	-	10 607	0,16
2021-04-13	Kormoranów 126	ta ulica	47,53	3. piętro	wtórny	6733	+46,8%	-1,3%	9759	0,14
2025-08-27	Biedronkowa 27	okolica 447 m	47,8	1. piętro	wtórny	9958	+9,5%	-0,3%	10 871	0,14
2025-05-16	Biedronkowa 27	okolica 447 m	65,77	2. piętro	wtórny	8955	+11,3%	+1,6%	10 127	0,13
2023-08-17	Skalarowa 18	okolica 263 m	37,55	1. piętro	wtórny	7856	+24,9%	-5,7%	9259	0,13
2025-03-24	Dzięciołowa 27B	okolica 456 m	67,86	2. piętro	wtórny	10 389	+13,7%	+1,6%	12 007	0,12
2024-08-06	Dzięciołowa 27A	okolica 429 m	89,93	1. piętro	wtórny	9452	+14,5%	+6,2%	11 488	0,11
2024-09-26	Biedronkowa 27	okolica 447 m	69,45	1. piętro	wtórny	8049	+12,7%	+1,6%	9215	0,11
2024-04-16	Biedronkowa 25	okolica 401 m	47,28	2. piętro	wtórny	9782	+15,5%	-0,3%	11 260	0,11
2025-09-12	Rekinowa 23	okolica 575 m	69,5	-	wtórny	8791	+9,6%	+8%	10 405	0,11
2020-01-14	Kormoranów 126	ta ulica	51,22	-	wtórny	5467	+67,6%	+6,3%	9735	0,1
2019-07-09	Kormoranów 126	ta ulica	48,5	-	wtórny	5814	+75,9%	+6%	10 834	0,09
2023-09-18	Biedronkowa 27	okolica 447 m	40,4	parter	wtórny	8540	+22,2%	+4,3%	10 887	0,08
2017-07-28	Kormoranów 128	ten budynek	51,76	suterena	-	3478	+107,8%	+4,6%	7559	0,08

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 273. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Rekinowa Osowa Góra	385 m	10 170	3	38
Biedronkowa Osowa Góra	401 m	10 210	10	99
Waleniowa Osowa Góra	560 m	7219	6	37

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Kormoranów 128 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9228 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8522 do 10 424 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (89) i w okolicy (175), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kormoranów 128?

Dobra cena dla kupującego to do 8522 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8522 do 10 424 zł/m². Powyżej 11 091 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kormoranów 128?

Realna cena sprzedaży to około 9228 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9228 a 10 424 zł/m², a poniżej 8522 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Kormoranów 128 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (89) i w okolicy (175). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 51.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.