Wycena mieszkania: Juliusza Kossaka 13, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9252 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8484 ‑ 10 062 zł/m²

9 na 10: 7669 ‑ 11 168

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (19), na tej ulicy (64) i w okolicy (1653); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.11. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Juliusza Kossaka 13, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7669 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7669‑8484 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8484‑10 062 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 062‑11 168 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 168 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8484 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 062 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9252 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9252‑10 062 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 168 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8484 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9252 zł/m². Nie schodź poniżej 8484 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9735 (91)	11 087 (11)	9954 (999)
30-40 m²	9777 (399)	10 115 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	9675 (399)	9687 (107)	8668 (2727)
50-60 m²	9477 (361)	10 249 (120)	8682 (2201)
60-70 m²	9229 (269)	9825 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	9319 (126)	10 441 (28)	8906 (550)
80-100 m²	9156 (62)	10 754 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	9006 (29)	8603 (9)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
parter	9326 (613)	10 644 (88)	8930 (1547)
1-2 piętro	9803 (510)	10 755 (172)	9241 (3523)
3-4 piętro	9848 (316)	9674 (70)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9295 (27)	7964 (12)	9743 (980)
piętro nieznane	8822 (270)	8157 (95)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1736 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2023-10-11	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	43,62	3. piętro	wtórny	9399	+19,9%	-1,3%	11 129	1
2025-11-05	Juliusza Kossaka 12b	ta ulica	31,04	parter	wtórny	9729	+0,6%	-1,3%	9662	0,98
2025-06-03	Juliusza Kossaka 10	ta ulica	52,26	1. piętro	wtórny	7176	+9,1%	-	7829	0,87
2025-06-02	Juliusza Kossaka 54	ta ulica	54	1. piętro	wtórny	7963	+9,1%	-	8688	0,87
2025-05-07	Juliusza Kossaka 60	ta ulica	56	-	wtórny	7321	+11,3%	+6,3%	8658	0,85
2025-04-11	Juliusza Kossaka 10	ta ulica	36,75	-	wtórny	8354	+12,3%	+0,3%	9404	0,83
2025-02-26	Juliusza Kossaka 60	ta ulica	46	-	wtórny	8435	+12,4%	+6%	10 043	0,8
2025-01-15	Juliusza Kossaka 54	ta ulica	84,27	-	wtórny	4697	+13,2%	+12,8%	6001	0,78
2025-01-08	Juliusza Kossaka 60	ta ulica	88,63	-	wtórny	8349	+13,2%	+12,8%	10 666	0,78
2024-12-11	Juliusza Kossaka 10a	ta ulica	59,56	parter	wtórny	7388	+12,7%	+4,6%	8711	0,76
2024-08-30	Juliusza Kossaka 34	ta ulica	47,97	parter	wtórny	7817	+14,5%	+4,3%	9334	0,69
2023-11-23	Juliusza Kossaka 54	ta ulica	50	-	wtórny	6780	+19%	+6,3%	8573	0,56
2023-11-15	Juliusza Kossaka 10	ta ulica	49,89	1. piętro	wtórny	7517	+19%	-0,3%	8917	0,56
2023-09-02	Juliusza Kossaka 12a	ta ulica	50	-	wtórny	6980	+22,2%	+6,3%	9068	0,54
2023-08-21	Juliusza Kossaka 10a	ta ulica	57,1	-	wtórny	8301	+24,9%	+6,3%	11 021	0,53
2023-08-10	Juliusza Kossaka 10A	ta ulica	54,43	1. piętro	wtórny	6247	+24,9%	-	7804	0,53
2023-04-06	Juliusza Kossaka 35	ta ulica	40,4	2. piętro	wtórny	7153	+32,2%	-0,3%	9428	0,48
2023-01-17	Juliusza Kossaka 51	ta ulica	48,2	3. piętro	wtórny	7054	+26,3%	-1,3%	8797	0,45
2022-11-14	Juliusza Kossaka 60	ta ulica	57	-	wtórny	5351	+23,6%	+6,3%	7027	0,43
2022-09-16	Juliusza Kossaka 51	ta ulica	48,2	4. piętro	wtórny	5913	+26,2%	-1,3%	7367	0,41
2022-07-29	Juliusza Kossaka 60	ta ulica	87	-	wtórny	5747	+30%	+12,8%	8432	0,39
2022-04-25	Juliusza Kossaka 10a	ta ulica	43,83	-	wtórny	7871	+36,6%	+6%	11 395	0,36
2021-12-15	Juliusza Kossaka 34	ta ulica	59,71	-	wtórny	6331	+47,1%	+6,3%	9895	0,33
2021-10-07	Juliusza Kossaka 54	ta ulica	54,09	parter	wtórny	6286	+40,2%	+4,6%	9219	0,32
2021-08-17	Juliusza Kossaka 10	ta ulica	49,51	-	wtórny	6059	+45,4%	+6%	9336	0,3
2021-03-26	Juliusza Kossaka 60	ta ulica	56	-	wtórny	5804	+53,5%	+6,3%	9466	0,27
2021-02-03	Juliusza Kossaka 54	ta ulica	64	-	wtórny	5086	+47,7%	+8%	8113	0,26
2020-09-08	Juliusza Kossaka 54	ta ulica	34	-	wtórny	6176	+52,5%	+0,3%	9444	0,23
2019-01-21	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	43,62	3. piętro	pierwotny	6075	+83,3%	-17,1%	9228	0,21
2019-01-18	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	51,83	2. piętro	pierwotny	6058	+83,3%	-16%	9322	0,21
2019-01-11	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	35,27	2. piętro	pierwotny	5671	+83,3%	-20,8%	8232	0,21
2019-01-11	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	41,66	3. piętro	pierwotny	5689	+83,3%	-17,1%	8641	0,21
2019-01-09	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	43,93	1. piętro	pierwotny	5919	+83,3%	-16,3%	9080	0,21
2019-01-09	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	41,84	2. piętro	pierwotny	6142	+83,3%	-16,3%	9423	0,21
2019-01-07	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	43,79	2. piętro	pierwotny	5709	+83,3%	-16,3%	8759	0,21
2019-01-07	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	41,95	1. piętro	pierwotny	5483	+83,3%	-16,3%	8411	0,21
2019-01-04	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	41,67	3. piętro	pierwotny	6120	+83,3%	-17,1%	9295	0,21
2019-01-04	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	35,44	1. piętro	pierwotny	5756	+83,3%	-20,8%	8356	0,21
2019-01-04	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	35,16	3. piętro	pierwotny	5830	+83,3%	-21,6%	8380	0,21
2019-01-03	Juliusza Kossaka 13	ten budynek	35,01	3. piętro	pierwotny	6427	+83,3%	-21,6%	9237	0,21

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1736. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	62 m	10 256	39	492
Orla Szwederowo	69 m	10 411	65	337
Stroma Szwederowo	182 m	8489	11	86
Jaskółcza Górzyskowo	238 m	8631	9	165
Piękna Szwederowo	248 m	9112	5	31
Wojciecha Gersona Górzyskowo	248 m	8718	11	139
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	279 m	10 016	193	469
Gołębia Górzyskowo	281 m	9548	24	437

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Juliusza Kossaka 13 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9252 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8484 do 10 062 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (19), na tej ulicy (64) i w okolicy (1653), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Juliusza Kossaka 13?

Dobra cena dla kupującego to do 8484 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8484 do 10 062 zł/m². Powyżej 11 168 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Juliusza Kossaka 13?

Realna cena sprzedaży to około 9252 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9252 a 10 062 zł/m², a poniżej 8484 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Juliusza Kossaka 13 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (19), na tej ulicy (64) i w okolicy (1653). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 97.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.