Wycena mieszkania: Podmiejska 13, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8789 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7322 ‑ 9865 zł/m²

9 na 10: 6669 ‑ 10 542

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (0) i w okolicy (157); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Podmiejska 13, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6669 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6669‑7322 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7322‑9865 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9865‑10 542 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 542 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7322 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9865 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8789 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8789‑9865 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 542 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7322 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8789 zł/m². Nie schodź poniżej 7322 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Osowa Góra	Bydgoszcz
do 30 m²	10 415 (29)	-	9954 (999)
30-40 m²	9102 (43)	9745 (12)	9393 (2656)
40-50 m²	9255 (30)	9261 (13)	8668 (2727)
50-60 m²	9309 (21)	8155 (22)	8682 (2201)
60-70 m²	9968 (12)	9068 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	8283 (12)	-	8906 (550)
80-100 m²	8067 (16)	8067 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	7929 (14)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Osowa Góra	Bydgoszcz
parter	9206 (111)	8556 (22)	8930 (1547)
1-2 piętro	8287 (10)	9208 (40)	9241 (3523)
3-4 piętro	-	6873 (15)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	9457 (55)	9634 (19)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (177 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-05-27	Podmiejska 13	ten budynek	43,2	2. piętro	wtórny	8102	+11,3%	-0,3%	8989	1
2023-10-16	Podmiejska 13	ten budynek	88,8	3. piętro	wtórny	5349	+19,9%	+5,1%	6744	0,64
2023-10-16	Podmiejska 13	ten budynek	91,5	-	wtórny	4896	+19,9%	+12,8%	6625	0,64
2026-07-17	Cietrzewia 16	okolica 117 m	46,3	1. piętro	wtórny	8207	+3,4%	-0,3%	8457	0,52
2026-03-20	Cietrzewia 16	okolica 117 m	44,3	2. piętro	wtórny	8352	+0,4%	-0,3%	8361	0,47
2026-08-03	Skowronków 38	okolica 165 m	82,03	parter	wtórny	8533	-	+11%	9476	0,47
2026-03-24	Skowronków 38	okolica 165 m	52,58	1. piętro	wtórny	8140	+0,4%	-	8173	0,42
2026-03-20	Skowronków 36	okolica 165 m	80,82	2. piętro	wtórny	8154	+0,4%	+6,2%	8691	0,42
2022-01-28	Podmiejska 13	ten budynek	74	-	wtórny	4568	+46,9%	+6,9%	7172	0,4
2021-11-26	Podmiejska 13	ten budynek	68	-	wtórny	4449	+42,6%	+8%	6849	0,38
2021-09-10	Podmiejska 13	ten budynek	57,8	-	wtórny	6574	+41,6%	+6,3%	9893	0,36
2025-03-03	Cietrzewia 16	okolica 117 m	83	1. piętro	wtórny	6988	+13,7%	+6,2%	8437	0,36
2026-01-09	Puszczykowa 14	okolica 211 m	28,6	-	wtórny	10 699	+0,8%	-4,1%	10 348	0,35
2025-07-29	Kruszyńska 77	okolica 183 m	24	-	wtórny	9625	+9,1%	-4,1%	10 076	0,33
2025-06-17	Cietrzewia 1	okolica 192 m	33	-	wtórny	8636	+9,1%	+0,3%	9447	0,32
2025-04-10	Cietrzewia 1	okolica 192 m	28,6	-	wtórny	9790	+12,3%	-4,1%	10 544	0,3
2023-11-02	Drozdów 5	okolica 49 m	32	-	wtórny	8438	+19%	+0,3%	10 065	0,29
2025-01-16	Drozdów 27	okolica 131 m	122,97	parter	pierwotny	6205	+13,2%	+0,8%	7085	0,26
2024-12-09	Skowronków 30A	okolica 131 m	141,58	parter	pierwotny	5015	+12,7%	+0,8%	5701	0,26
2020-03-25	Podmiejska 13	ten budynek	42,4	-	wtórny	9316	+63,2%	+6%	16 105	0,24
2024-06-14	Skowronków 30	okolica 131 m	134,27	parter	pierwotny	5064	+18,4%	+0,8%	6047	0,22
2023-06-26	Skowronków 14	okolica 113 m	77,9	-	wtórny	6226	+28,3%	+6,9%	8538	0,22
2023-12-15	Kruszyńska 77	okolica 183 m	46,6	parter	wtórny	7084	+18,8%	+4,3%	8774	0,21
2023-12-15	Cietrzewia 1	okolica 192 m	29,2	-	wtórny	8356	+18,8%	-4,1%	9518	0,21
2023-10-25	Cietrzewia 1	okolica 192 m	27	-	wtórny	7926	+19,9%	-4,1%	9118	0,2
2024-01-26	Drozdów 33	okolica 141 m	123,04	parter	pierwotny	5689	+19,9%	+0,8%	6879	0,19
2023-08-18	Drozdów 29	okolica 131 m	122,56	parter	pierwotny	6030	+24,9%	+0,8%	7596	0,18
2023-08-24	Drozdów 31	okolica 141 m	122,58	parter	pierwotny	5547	+24,9%	+0,8%	6988	0,17
2022-12-22	Kruszyńska 77	okolica 183 m	49,8	-	wtórny	5221	+24,8%	+6%	6906	0,16
2022-12-07	Cietrzewia 1	okolica 192 m	33	-	wtórny	7576	+24,8%	+0,3%	9482	0,16
2018-08-23	Podmiejska 13	ten budynek	74	-	wtórny	3378	+95,2%	+6,9%	7050	0,15
2022-08-12	Kruszyńska 77	okolica 183 m	24	-	wtórny	9375	+30,8%	-4,1%	11 757	0,15
2018-06-26	Podmiejska 13	ten budynek	38,7	-	wtórny	2429	+93,1%	+0,3%	4703	0,15
2021-09-14	Drozdów 21	okolica 103 m	38,2	2. piętro	wtórny	6335	+41,6%	-5,7%	8463	0,14
2021-04-26	Drozdów 23c	okolica 93 m	57,58	-	wtórny	5731	+46,8%	+6,3%	8943	0,13
2022-02-08	Cietrzewia 1	okolica 192 m	36,1	-	wtórny	6731	+41,3%	+0,3%	9537	0,13
2018-02-05	Podmiejska 13	ten budynek	80,8	suterena	-	3218	+100,4%	+11%	7162	0,12
2021-10-26	Kruszyńska 77	okolica 183 m	24	-	wtórny	7708	+40,2%	-4,1%	10 366	0,12
2021-11-02	Cietrzewia 1	okolica 192 m	28,6	-	wtórny	6818	+42,6%	-4,1%	9322	0,12
2021-09-29	Kruszyńska 77	okolica 183 m	32	-	wtórny	7172	+41,6%	+0,3%	10 181	0,11

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 177. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Drozdów Osowa Góra	49 m	7026	3	35
Skowronków Osowa Góra	113 m	8173	5	26
Cietrzewia Osowa Góra	117 m	9423	7	49
Grunwaldzka Okole	685 m	10 316	262	583

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Podmiejska 13 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8789 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7322 do 9865 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (0) i w okolicy (157), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Podmiejska 13?

Dobra cena dla kupującego to do 7322 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7322 do 9865 zł/m². Powyżej 10 542 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Podmiejska 13?

Realna cena sprzedaży to około 8789 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8789 a 9865 zł/m², a poniżej 7322 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Podmiejska 13 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (0) i w okolicy (157). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 55.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.