Wycena mieszkania: Toruńska 158, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9069 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7431 ‑ 10 533 zł/m²

9 na 10: 6208 ‑ 11 693

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (558) i w okolicy (1018); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.03. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Toruńska 158, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6208 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6208‑7431 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7431‑10 533 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 533‑11 693 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 693 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7431 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 533 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9069 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9069‑10 533 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 693 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7431 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9069 zł/m². Nie schodź poniżej 7431 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
do 30 m²	9352 (59)	9771 (13)	9954 (999)
30-40 m²	9764 (481)	9127 (41)	9393 (2656)
40-50 m²	9211 (330)	8765 (68)	8668 (2727)
50-60 m²	9892 (378)	8310 (63)	8682 (2201)
60-70 m²	9721 (228)	8690 (47)	8482 (1333)
70-80 m²	10 224 (47)	7738 (9)	8906 (550)
80-100 m²	10 527 (39)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	9854 (23)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
parter	9266 (361)	8498 (23)	8930 (1547)
1-2 piętro	9623 (273)	9134 (54)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 193 (242)	8792 (54)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 414 (424)	8709 (78)	9743 (980)
piętro nieznane	8932 (285)	7998 (42)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1585 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-12-20	Toruńska 158	ten budynek	40,6	parter	wtórny	7882	+12,7%	+4,3%	9266	1
2024-04-26	Toruńska 158	ten budynek	32,2	-	wtórny	5745	+15,5%	+0,3%	6650	0,83
2026-05-22	Toruńska 45B	ta ulica	49,9	5. piętro	wtórny	12 024	+3,2%	-5,7%	11 703	0,81
2026-05-08	Toruńska 45B	ta ulica	49,7	1. piętro	wtórny	10 563	+3,2%	-0,3%	10 867	0,81
2026-02-04	Toruńska 45B	ta ulica	39,8	parter	wtórny	10 804	+0,2%	-1,3%	10 681	0,76
2026-01-29	Toruńska 26	ta ulica	75,54	2. piętro	wtórny	4766	+0,8%	+0,6%	4835	0,74
2025-12-02	Toruńska 38	ta ulica	35,64	-	wtórny	6173	-1,2%	+0,3%	6114	0,73
2025-11-21	Toruńska 102	ta ulica	46,76	1. piętro	wtórny	5453	+0,6%	-0,3%	5472	0,71
2025-11-10	Toruńska 24a	ta ulica	69	2. piętro	wtórny	7870	+0,6%	+1,6%	8048	0,71
2025-10-02	Toruńska 57B	ta ulica	51,36	5. piętro	wtórny	13 240	+3,9%	-5,4%	13 012	0,69
2025-08-07	Toruńska 45D	ta ulica	67,3	5. piętro	wtórny	10 847	+9,5%	-3,9%	11 419	0,66
2026-04-17	Toruńska 45D	ta ulica	51,4	1. piętro	pierwotny	11 576	+1,2%	-16%	9837	0,64
2025-06-27	Toruńska 47a	ta ulica	39,4	-	wtórny	8782	+9,1%	+0,3%	9606	0,63
2025-05-27	Toruńska 170B	ta ulica	41,85	-	wtórny	9319	+11,3%	+6%	10 987	0,62
2025-04-03	Toruńska 45D	ta ulica	49,1	3. piętro	wtórny	11 609	+12,3%	-1,3%	12 868	0,6
2025-03-06	Toruńska 24a	ta ulica	50	2. piętro	wtórny	8300	+13,7%	-	9439	0,59
2025-12-18	Toruńska 57B	ta ulica	69,18	4. piętro	pierwotny	10 361	-1,2%	-15,5%	8648	0,58
2025-02-28	Toruńska 102	ta ulica	49,08	-	wtórny	3973	+12,4%	+6%	4731	0,58
2025-02-28	Toruńska 172A	ta ulica	60,92	4. piętro	wtórny	7961	+12,4%	+0,6%	9002	0,58
2024-12-05	Toruńska 47a	ta ulica	39,4	-	wtórny	5076	+12,7%	+0,3%	5737	0,55
2024-11-26	Toruńska 45D	ta ulica	46,3	1. piętro	wtórny	7635	+14%	-0,3%	8678	0,54
2024-11-04	Toruńska 46	ta ulica	136,29	parter	wtórny	3944	+14%	+20,1%	5400	0,54
2024-10-31	Toruńska 28A	ta ulica	61,73	3. piętro	wtórny	11 178	+12,4%	+0,6%	12 639	0,53
2024-10-25	Toruńska 80	ta ulica	25,06	1. piętro	wtórny	9098	+12,4%	-9,7%	9227	0,53
2024-10-17	Toruńska 46	ta ulica	135,7	-	wtórny	3961	+12,4%	+22%	5431	0,53
2025-07-25	Toruńska 45D	ta ulica	49,7	1. piętro	pierwotny	9132	+9,1%	-16,3%	8344	0,52
2024-09-09	Toruńska 172A	ta ulica	60,92	parter	wtórny	8749	+12,7%	+6,3%	10 478	0,51
2024-08-26	Toruńska 45C	ta ulica	46,4	parter	wtórny	8816	+14,5%	+4,3%	10 526	0,5
2024-08-26	Toruńska 45C	ta ulica	64,1	1. piętro	wtórny	7590	+14,5%	+1,6%	8831	0,5
2024-08-26	Toruńska 45C	ta ulica	51,4	1. piętro	wtórny	7986	+14,5%	-	9144	0,5
2024-08-26	Toruńska 45D	ta ulica	67,3	5. piętro	wtórny	7371	+14,5%	-3,9%	8114	0,5
2024-08-26	Toruńska 45D	ta ulica	49,8	3. piętro	wtórny	9102	+14,5%	-1,3%	10 287	0,5
2024-08-26	Toruńska 45D	ta ulica	49,9	5. piętro	wtórny	8800	+14,5%	-5,7%	9504	0,5
2024-08-26	Toruńska 45D	ta ulica	64,8	2. piętro	wtórny	8247	+14,5%	+1,6%	9596	0,5
2025-05-20	Toruńska 57B	ta ulica	47,53	4. piętro	pierwotny	11 992	+11,3%	-17,1%	11 061	0,49
2024-06-04	Toruńska 45C	ta ulica	71,3	1. piętro	wtórny	8345	+18,4%	+0,6%	9941	0,48
2022-04-29	Toruńska 158	ten budynek	37,96	-	wtórny	4215	+36,6%	+0,3%	5774	0,48
2025-03-26	Toruńska 57B	ta ulica	58,66	9. piętro	pierwotny	10 700	+13,7%	-20,6%	9666	0,47
2024-05-24	Toruńska 84	ta ulica	86,72	2. piętro	wtórny	7207	+17,2%	+6,2%	8964	0,47
2024-05-23	Toruńska 45D	ta ulica	49	5. piętro	wtórny	8755	+17,2%	-5,7%	9676	0,47

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1585. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Ogrody Wyżyny	269 m	8146	70	482
Władysława Bełzy Kapuściska	370 m	9890	7	141
Fordońska Stary Fordon	442 m	8995	448	945
Feliksa Nowowiejskiego Wyżyny	490 m	7441	10	48
Spokojna Kapuściska	526 m	7640	20	110
Jagiellońska Bartodzieje	589 m	8729	61	669
Adama Grzymały Siedleckiego Wyżyny	594 m	8479	29	159
Żmudzka Bartodzieje	597 m	8159	27	193

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Toruńska 158 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9069 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7431 do 10 533 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (558) i w okolicy (1018), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Toruńska 158?

Dobra cena dla kupującego to do 7431 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7431 do 10 533 zł/m². Powyżej 11 693 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Toruńska 158?

Realna cena sprzedaży to około 9069 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9069 a 10 533 zł/m², a poniżej 7431 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Toruńska 158 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (558) i w okolicy (1018). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 601.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.