Wycena mieszkania: Gdyńska 16, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8263 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7403 ‑ 9259 zł/m²

9 na 10: 6542 ‑ 10 487

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (3) i w okolicy do 800 m (1035); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Gdyńska 16, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6542 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6542‑7403 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7403‑9259 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9259‑10 487 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 487 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7403 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9259 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8263 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8263‑9259 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 487 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7403 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8263 zł/m². Nie schodź poniżej 7403 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	9300 (26)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	8955 (154)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8428 (366)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8323 (330)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	9326 (81)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	8202 (40)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	8432 (31)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	9582 (10)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	8201 (323)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9161 (152)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8842 (147)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8496 (165)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8661 (251)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1038 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-05	Gdyńska 16	ten budynek	119,55	parter	pierwotny	8197	+3,2%	+0,8%	8529	1
2026-06-02	Gdyńska 14	ta ulica	119,78	parter	pierwotny	10 853	+7,8%	+0,8%	11 801	0,56
2025-12-19	Gdyńska 12	ta ulica	121,86	parter	pierwotny	8616	-1,2%	+0,8%	8584	0,49
2026-04-16	Kołobrzeska 21	okolica 105 m	42,2	11. piętro	wtórny	5924	+1,2%	-5,7%	5655	0,47
2026-02-20	Kołobrzeska 21	okolica 105 m	30,8	7. piętro	wtórny	6656	+0,2%	-10,7%	5951	0,45
2026-03-19	Morska 11A	okolica 48 m	113,96	parter	pierwotny	6318	+0,4%	+0,8%	6397	0,42
2026-03-20	Morska 4	okolica 141 m	48,6	10. piętro	wtórny	7819	+0,4%	-5,7%	7405	0,42
2026-02-10	Kołobrzeska 19	okolica 138 m	55,4	4. piętro	wtórny	7671	+0,2%	-1%	7609	0,41
2026-02-09	Kołobrzeska 19	okolica 138 m	30,8	8. piętro	wtórny	9091	+0,2%	-10,7%	8128	0,41
2026-02-03	Morska 4	okolica 141 m	42,2	2. piętro	wtórny	9194	+0,2%	-0,3%	9183	0,41
2026-03-13	Morska 6	okolica 172 m	33,2	6. piętro	wtórny	8554	+0,4%	-10,7%	7666	0,39
2026-03-04	Morska 6	okolica 172 m	43	3. piętro	wtórny	8605	+0,4%	-1,3%	8529	0,39
2025-11-28	Morska 11	okolica 48 m	113,93	parter	pierwotny	8843	+0,6%	+0,8%	8974	0,39
2025-07-28	Kołobrzeska 21	okolica 105 m	30,8	10. piętro	wtórny	7468	+9,1%	-10,7%	7274	0,38
2025-09-16	Morska 11B	okolica 48 m	116,24	parter	pierwotny	9463	+9,6%	+0,8%	10 457	0,37
2025-08-01	Morska 4	okolica 141 m	43	8. piętro	wtórny	7442	+9,5%	-5,7%	7686	0,36
2026-04-30	Kijowska 90	okolica 216 m	47	2. piętro	wtórny	7234	+1,2%	-0,3%	7300	0,36
2025-07-24	Morska 4	okolica 141 m	48,6	10. piętro	wtórny	6955	+9,1%	-5,7%	7160	0,35
2025-10-28	Morska 6	okolica 172 m	55,4	9. piętro	wtórny	6498	+3,9%	-5,4%	6387	0,35
2026-01-19	Kołobrzeska 20	okolica 204 m	49,3	-	wtórny	7099	+0,8%	+6%	7585	0,34
2025-04-01	Kołobrzeska 19	okolica 138 m	43	5. piętro	wtórny	8488	+12,3%	-5,7%	8991	0,33
2024-12-20	Kołobrzeska 21	okolica 105 m	30,8	5. piętro	wtórny	11 136	+12,7%	-10,7%	11 205	0,32
2026-06-23	Koszalińska 16	okolica 282 m	55,4	10. piętro	wtórny	6949	+7,8%	-5,4%	7090	0,32
2024-10-22	Kołobrzeska 21	okolica 105 m	42,2	11. piętro	wtórny	6991	+12,4%	-5,7%	7410	0,31
2026-05-04	Koszalińska 16	okolica 282 m	55,4	parter	wtórny	6498	+3,2%	+4,6%	7014	0,31
2025-08-07	Kołobrzeska 20	okolica 204 m	49,3	4. piętro	wtórny	7606	+9,5%	-1,3%	8221	0,3
2025-01-10	Morska 4	okolica 141 m	55,4	6. piętro	wtórny	6480	+13,2%	-5,4%	6942	0,3
2026-01-30	Koszalińska 18	okolica 270 m	43	parter	wtórny	7442	+0,8%	+4,3%	7826	0,29
2024-07-03	Kołobrzeska 21	okolica 105 m	30,8	-	wtórny	9091	+17,2%	+0,3%	10 684	0,29
2025-11-24	Bartosza Głowackiego 57	okolica 257 m	55,4	-	wtórny	9025	+0,6%	+6,3%	9652	0,29
2026-01-09	Kołobrzeska 14	okolica 283 m	47,5	3. piętro	wtórny	6674	+0,8%	-1,3%	6643	0,28
2025-04-30	Kołobrzeska 20	okolica 204 m	59,6	1. piętro	wtórny	6678	+12,3%	-	7499	0,28
2025-09-11	Bartosza Głowackiego 57	okolica 257 m	55,4	7. piętro	wtórny	5957	+9,6%	-5,4%	6176	0,27
2026-07-01	Marii Curie Skłodowskiej 35	okolica 351 m	42,2	3. piętro	wtórny	8768	+3,4%	-1,3%	8945	0,27
2025-10-29	Koszalińska 18	okolica 270 m	55,4	4. piętro	wtórny	7626	+3,9%	-1%	7844	0,27
2025-06-18	Kołobrzeska 18	okolica 233 m	47,5	parter	wtórny	6737	+9,1%	+4,3%	7665	0,27
2025-11-17	Koszalińska 16	okolica 282 m	55,4	9. piętro	wtórny	6841	+0,6%	-5,4%	6513	0,27
2024-07-26	Morska 4	okolica 141 m	55,4	5. piętro	wtórny	8755	+17,2%	-5,4%	9709	0,26
2024-03-20	Kołobrzeska 21	okolica 105 m	30,8	-	wtórny	7760	+18%	+0,3%	9178	0,26
2024-10-15	Kołobrzeska 20	okolica 204 m	47,5	parter	wtórny	5263	+12,4%	+4,3%	6168	0,24

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1038. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Morska Bartodzieje	48 m	8589	15	77
Kołobrzeska Bartodzieje	105 m	8190	26	95
Kijowska Bartodzieje	172 m	8882	12	184
Bartosza Głowackiego Bartodzieje	257 m	7830	40	319
Koszalińska Bartodzieje	270 m	7709	10	119
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	351 m	7862	67	774
Sygnałowa Bartodzieje	388 m	6934	10	64
Połczyńska Bartodzieje	405 m	8821	23	138
Mazurska Bartodzieje	407 m	7868	15	40

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Gdyńska 16 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8263 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7403 do 9259 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (3) i w okolicy do 800 m (1035), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Gdyńska 16?

Dobra cena dla kupującego to do 7403 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7403 do 9259 zł/m². Powyżej 10 487 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Gdyńska 16?

Realna cena sprzedaży to około 8263 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8263 a 9259 zł/m², a poniżej 7403 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Gdyńska 16 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (3) i w okolicy do 800 m (1035). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 302.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.