Wycena mieszkania: Nakielska 161, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7751 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6982 ‑ 8668 zł/m²

9 na 10: 5696 ‑ 10 148

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (286) i w okolicy do 800 m (47); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Nakielska 161, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5696 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5696‑6982 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6982‑8668 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8668‑10 148 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 148 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6982 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8668 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7751 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7751‑8668 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 148 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6982 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7751 zł/m². Nie schodź poniżej 6982 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
do 30 m²	7971 (7)	7428 (11)	9954 (999)
30-40 m²	9235 (79)	7486 (19)	9393 (2656)
40-50 m²	7299 (64)	7039 (24)	8668 (2727)
50-60 m²	9047 (59)	7200 (20)	8682 (2201)
60-70 m²	7772 (38)	-	8482 (1333)
70-80 m²	8334 (33)	5935 (16)	8906 (550)
80-100 m²	5708 (38)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8059 (15)	8165 (11)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
parter	6833 (87)	6572 (17)	8930 (1547)
1-2 piętro	8750 (93)	8552 (30)	9241 (3523)
3-4 piętro	9455 (62)	8523 (8)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9706 (17)	-	9743 (980)
piętro nieznane	6946 (74)	6558 (60)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (333 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-29	Nakielska 41	ta ulica	55	-	wtórny	4387	+7,8%	+6,3%	5028	1
2026-03-31	Nakielska 1	ta ulica	90,1	2. piętro	wtórny	4384	+0,4%	+6,2%	4673	0,93
2026-03-25	Nakielska 64a	ta ulica	40,72	-	wtórny	7834	+0,4%	+6%	8334	0,93
2026-03-18	Nakielska 226D	ta ulica	83,55	parter	wtórny	12 496	+0,4%	+11%	13 932	0,93
2026-02-19	Nakielska 64	ta ulica	50	-	wtórny	8400	+0,2%	+6,3%	8943	0,91
2025-10-28	Nakielska 46B	ta ulica	54,67	2. piętro	wtórny	10 426	+3,9%	-	10 831	0,83
2025-10-27	Nakielska 130	ta ulica	55	-	wtórny	6455	+3,9%	+6,3%	7126	0,83
2025-10-01	Nakielska 173	ta ulica	51,13	1. piętro	wtórny	7432	+3,9%	-	7721	0,83
2025-09-30	Nakielska 64	ta ulica	50	-	wtórny	4900	+9,6%	+6,3%	5706	0,81
2025-09-05	Nakielska 353E	ta ulica	66,53	parter	wtórny	10 522	+9,6%	+6,3%	12 257	0,81
2025-07-24	Nakielska 107a	ta ulica	35,78	-	wtórny	5310	+9,1%	+0,3%	5811	0,78
2025-06-30	Nakielska 64	ta ulica	50	-	wtórny	3500	+9,1%	+6,3%	4058	0,76
2025-04-07	Nakielska 64	ta ulica	32,05	-	wtórny	7988	+12,3%	+0,3%	8992	0,72
2025-03-18	Nakielska 121	ta ulica	45,35	1. piętro	wtórny	9283	+13,7%	-0,3%	10 526	0,71
2024-12-13	Nakielska 121	ta ulica	45,35	1. piętro	wtórny	5733	+12,7%	-0,3%	6444	0,66
2024-11-04	Nakielska 226A	ta ulica	83,14	parter	wtórny	8408	+14%	+11%	10 643	0,64
2025-08-29	Nakielska 353D	ta ulica	74,76	1. piętro	pierwotny	7611	+9,5%	-15,5%	7039	0,63
2024-09-23	Nakielska 51	ta ulica	63,2	-	wtórny	5142	+12,7%	+8%	6257	0,62
2025-06-27	Nakielska 353A	ta ulica	74,87	1. piętro	pierwotny	8815	+9,1%	-15,5%	8124	0,61
2024-07-31	Nakielska 64A	ta ulica	47,37	-	wtórny	6544	+17,2%	+6%	8128	0,59
2025-04-16	Nakielska 353B	ta ulica	74,89	1. piętro	pierwotny	7294	+12,3%	-15,5%	6918	0,58
2025-03-31	Nakielska 353A	ta ulica	66,76	parter	pierwotny	8647	+13,7%	-10,7%	8777	0,57
2025-03-27	Nakielska 353C	ta ulica	66,65	parter	pierwotny	9063	+13,7%	-10,7%	9200	0,57
2025-03-06	Nakielska 353C	ta ulica	74,63	1. piętro	pierwotny	7425	+13,7%	-15,5%	7132	0,57
2025-03-05	Nakielska 353	ta ulica	66,51	parter	pierwotny	8604	+13,7%	-10,7%	8733	0,57
2025-03-05	Nakielska 353E	ta ulica	66,53	parter	pierwotny	8455	+13,7%	-10,7%	8583	0,57
2025-03-05	Nakielska 353D	ta ulica	66,46	parter	pierwotny	8901	+13,7%	-10,7%	9035	0,57
2025-03-04	Nakielska 353E	ta ulica	74,66	1. piętro	pierwotny	7279	+13,7%	-15,5%	6992	0,57
2025-03-04	Nakielska 353B	ta ulica	67,3	parter	pierwotny	8748	+13,7%	-10,7%	8880	0,57
2025-02-21	Nakielska 353F	ta ulica	66,3	parter	pierwotny	8991	+12,4%	-10,7%	9018	0,55
2025-02-21	Nakielska 353F	ta ulica	74,73	1. piętro	pierwotny	7490	+12,4%	-15,5%	7110	0,55
2024-12-09	Nakielska 265D	ta ulica	105,45	parter	pierwotny	6828	+12,7%	+0,8%	7761	0,53
2024-02-02	Nakielska 19	ta ulica	75	-	wtórny	6840	+18,4%	+6,9%	8655	0,52
2023-12-21	Nakielska 21	ta ulica	74	-	wtórny	4986	+18,8%	+6,9%	6331	0,5
2023-12-18	Nakielska 221C	ta ulica	114,38	parter	wtórny	4809	+18,8%	+20,1%	6858	0,5
2023-09-04	Nakielska 19	ta ulica	40	-	wtórny	5950	+22,2%	+6%	7706	0,47
2023-08-31	Nakielska 149	ta ulica	89,5	-	wtórny	3788	+24,9%	+12,8%	5338	0,46
2023-07-11	Nakielska 64a	ta ulica	48,21	-	wtórny	5393	+24,5%	+6%	7111	0,45
2023-04-25	Nakielska 35	ta ulica	69,13	-	wtórny	7074	+32,2%	+8%	10 099	0,42
2023-03-23	Nakielska 31	ta ulica	40,08	1. piętro	wtórny	4117	+33,2%	-0,3%	5469	0,41

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 333. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Ciepła Wilczak-Jary	294 m	6336	3	8
Nasypowa Wilczak-Jary	456 m	5597	3	6

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Nakielska 161 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7751 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6982 do 8668 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (286) i w okolicy do 800 m (47), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Nakielska 161?

Dobra cena dla kupującego to do 6982 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6982 do 8668 zł/m². Powyżej 10 148 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Nakielska 161?

Realna cena sprzedaży to około 7751 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7751 a 8668 zł/m², a poniżej 6982 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Nakielska 161 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (286) i w okolicy do 800 m (47). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 182.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.