Wycena mieszkania: Lubelska 17, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7214 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5876 ‑ 8805 zł/m²

9 na 10: 4513 ‑ 9876

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (77) i w okolicy (432); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Lubelska 17, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4513 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4513‑5876 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5876‑8805 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8805‑9876 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9876 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5876 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8805 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7214 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7214‑8805 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9876 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5876 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7214 zł/m². Nie schodź poniżej 5876 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
do 30 m²	7401 (73)	7428 (11)	9954 (999)
30-40 m²	8458 (124)	7486 (19)	9393 (2656)
40-50 m²	8771 (146)	7039 (24)	8668 (2727)
50-60 m²	8858 (48)	7200 (20)	8682 (2201)
60-70 m²	9412 (51)	-	8482 (1333)
70-80 m²	6972 (38)	5935 (16)	8906 (550)
80-100 m²	9650 (25)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	6119 (11)	8165 (11)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
parter	7264 (138)	6572 (17)	8930 (1547)
1-2 piętro	8814 (175)	8552 (30)	9241 (3523)
3-4 piętro	9857 (80)	8523 (8)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9448 (18)	-	9743 (980)
piętro nieznane	7946 (105)	6558 (60)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (516 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-10-24	Lubelska 17	ten budynek	47,9	-	wtórny	5324	+3,9%	+6%	5860	1
2026-06-01	Lubelska 11	ta ulica	22	-	wtórny	6795	+7,8%	-4,1%	7028	0,66
2025-06-13	Lubelska 5	ta ulica	44,89	-	wtórny	6237	+9,1%	+6%	7210	0,5
2025-04-03	Lubelska 5	ta ulica	45,52	parter	wtórny	5690	+12,3%	+4,3%	6663	0,48
2025-01-03	Lubelska 27	ta ulica	32,01	1. piętro	wtórny	7498	+13,2%	-5,7%	8009	0,45
2024-05-14	Lubelska 29	ta ulica	28,64	-	wtórny	7769	+17,2%	-4,1%	8730	0,37
2023-11-10	Lubelska 11	ta ulica	40,02	-	wtórny	6747	+19%	+6%	8505	0,32
2023-09-27	Lubelska 27	ta ulica	31,94	-	wtórny	9643	+22,2%	+0,3%	11 818	0,31
2023-07-04	Lubelska 11	ta ulica	26,29	-	wtórny	7037	+24,5%	-4,1%	8400	0,29
2023-06-30	Lubelska 27	ta ulica	32,16	-	wtórny	7338	+28,3%	+0,3%	9436	0,29
2023-06-02	Lubelska 29	ta ulica	21,89	-	wtórny	7309	+28,3%	-4,1%	8992	0,29
2023-05-26	Lubelska 29	ta ulica	20,02	-	wtórny	8242	+31,3%	-4,1%	10 380	0,28
2023-03-02	Lubelska 11	ta ulica	24,38	1. piętro	wtórny	2871	+33,2%	-9,7%	3453	0,27
2022-12-20	Lubelska 27	ta ulica	32,52	-	wtórny	7841	+24,8%	+0,3%	9814	0,25
2022-04-29	Lubelska 29	ta ulica	28,22	-	wtórny	6733	+36,6%	-4,1%	8823	0,21
2022-04-12	Lubelska 27	ta ulica	32,5	-	wtórny	6308	+36,6%	+0,3%	8640	0,21
2021-12-16	Lubelska 23	ta ulica	23,48	-	wtórny	6601	+47,1%	-4,1%	9313	0,19
2021-12-01	Lubelska 11	ta ulica	41,48	2. piętro	wtórny	5280	+47,1%	-0,3%	7742	0,19
2021-11-26	Lubelska 27	ta ulica	31,62	-	wtórny	4902	+42,6%	+0,3%	7006	0,19
2021-10-28	Lubelska 23	ta ulica	23,96	-	wtórny	7721	+40,2%	-4,1%	10 383	0,18
2021-05-17	Lubelska 11	ta ulica	38,22	parter	wtórny	2878	+45,6%	-1,3%	4135	0,16
2021-05-17	Lubelska 23	ta ulica	23,48	-	wtórny	6261	+45,6%	-4,1%	8742	0,16
2021-04-12	Lubelska 11	ta ulica	20,63	parter	wtórny	6956	+46,8%	-5,6%	9643	0,16
2021-03-31	Lubelska 23	ta ulica	23,96	-	wtórny	4382	+53,5%	-4,1%	6451	0,15
2020-03-10	Lubelska 11	ta ulica	40,06	1. piętro	wtórny	2746	+63,2%	-0,3%	4467	0,12
2020-02-20	Lubelska 29	ta ulica	32,57	-	wtórny	6018	+63,6%	+0,3%	9871	0,11
2020-01-08	Lubelska 23	ta ulica	23,48	-	wtórny	3194	+67,6%	-4,1%	5134	0,11
2019-11-18	Lubelska 26	ta ulica	28,9	-	wtórny	6678	+71,8%	-4,1%	11 003	0,11
2019-11-14	Lubelska 11	ta ulica	21,08	1. piętro	wtórny	2680	+71,8%	-9,7%	4155	0,11
2019-08-20	Lubelska 27	ta ulica	32,01	-	wtórny	5373	+71,3%	+0,3%	9231	0,1
2026-03-26	Dolina 19a	okolica 65 m	77,11	parter	wtórny	5304	+0,4%	+5,2%	5604	0,1
2026-03-20	Seminaryjna 4	okolica 112 m	78,18	-	wtórny	4093	+0,4%	+6,9%	4394	0,09
2016-12-05	Lubelska 17	ten budynek	46,71	1. piętro	-	3843	+116,5%	-0,3%	8293	0,08
2026-05-06	Seminaryjna 12	okolica 181 m	53,53	2. piętro	wtórny	8481	+3,2%	-	8751	0,08
2019-06-10	Lubelska 11	ta ulica	40,06	1. piętro	pierwotny	2421	+78%	-16,3%	3609	0,08
2018-08-10	Lubelska 29	ta ulica	32,09	-	wtórny	4363	+95,2%	+0,3%	8537	0,08
2026-05-08	Wysoka 1E	okolica 204 m	43	3. piętro	wtórny	9302	+3,2%	-12,4%	8409	0,07
2019-04-29	Lubelska 11	ta ulica	20,63	parter	pierwotny	3999	+80,5%	-20,7%	5722	0,07
2025-11-04	Seminaryjna 12	okolica 181 m	43,06	suterena	wtórny	6038	+0,6%	+4,3%	6337	0,07
2016-02-08	Lubelska 17	ten budynek	46,71	1. piętro	-	1970	+123,6%	-0,3%	4391	0,06

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 516. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Dolina Wilczak-Jary	65 m	8397	14	79
Seminaryjna Wilczak-Jary	112 m	3802	17	39
Wysoka Błonie	204 m	10 141	15	159
Ks. Augustyna Kordeckiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	254 m	6235	15	68
Na Wzgórzu Błonie	328 m	6689	7	79
Św. Trójcy Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	355 m	7287	13	74

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Lubelska 17 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7214 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5876 do 8805 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (77) i w okolicy (432), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Lubelska 17?

Dobra cena dla kupującego to do 5876 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5876 do 8805 zł/m². Powyżej 9876 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Lubelska 17?

Realna cena sprzedaży to około 7214 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7214 a 8805 zł/m², a poniżej 5876 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Lubelska 17 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (77) i w okolicy (432). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 65.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.