Wycena mieszkania: Wiatrakowa 17, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7327 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5760 ‑ 8687 zł/m²

9 na 10: 4645 ‑ 9789

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (28) i w okolicy (483); waga porównywalnych 90%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Wiatrakowa 17, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4645 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4645‑5760 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5760‑8687 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8687‑9789 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9789 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5760 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8687 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7327 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7327‑8687 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9789 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5760 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7327 zł/m². Nie schodź poniżej 5760 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9403 (76)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	7885 (97)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	8012 (69)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	7944 (107)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	7735 (94)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8689 (36)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	7025 (23)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	7111 (16)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8074 (272)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	8097 (81)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	8147 (32)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	7918 (131)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (518 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-08-03	Wiatrakowa 17	ten budynek	53,89	-	wtórny	6680	-	+6,3%	7099	1
2026-08-05	Wiatrakowa 8	ta ulica	32,13	-	wtórny	4046	-	+0,3%	4056	0,55
2025-08-25	Wiatrakowa 15	ta ulica	57,2	-	wtórny	4843	+9,5%	+6,3%	5635	0,42
2025-07-16	Wiatrakowa 10	ta ulica	26,45	-	wtórny	6919	+9,1%	-4,1%	7243	0,41
2022-08-29	Wiatrakowa 17	ten budynek	69,51	2. piętro	wtórny	4172	+30,8%	+1,6%	5544	0,33
2020-06-05	Wiatrakowa 17	ten budynek	68,28	-	wtórny	5053	+59,8%	+8%	8718	0,18
2021-10-19	Wiatrakowa 11	ta ulica	80,45	parter	wtórny	5531	+40,2%	+11%	8612	0,14
2021-08-19	Wiatrakowa 11	ta ulica	61,46	1. piętro	wtórny	5207	+45,4%	+1,6%	7695	0,14
2021-08-19	Wiatrakowa 11	ta ulica	31,32	1. piętro	wtórny	6865	+45,4%	-5,7%	9418	0,14
2021-08-13	Wiatrakowa 11	ta ulica	31,69	-	wtórny	7005	+45,4%	+0,3%	10 213	0,14
2019-06-12	Wiatrakowa 17	ten budynek	68,28	-	wtórny	2783	+78%	+8%	5351	0,14
2019-05-27	Wiatrakowa 17	ten budynek	76,82	1. piętro	wtórny	4166	+80,7%	+0,6%	7571	0,13
2021-04-14	Wiatrakowa 15	ta ulica	45,16	-	wtórny	6477	+46,8%	+6%	10 077	0,13
2019-01-30	Wiatrakowa 10	ta ulica	30,18	-	wtórny	4307	+83,3%	+0,3%	7914	0,07
2026-04-07	Romualda Traugutta 4	okolica 34 m	48,21	1. piętro	wtórny	5600	+1,2%	-0,3%	5651	0,06
2026-04-13	Teofila Lenartowicza 1	okolica 72 m	72,97	-	wtórny	7798	+1,2%	+6,9%	8437	0,05
2026-04-28	Sieroca 1	okolica 90 m	67,55	-	wtórny	7402	+1,2%	+8%	8090	0,05
2026-07-15	Nowa 29	okolica 125 m	54,35	-	wtórny	9476	+3,4%	+6,3%	10 407	0,05
2026-03-27	Sieroca 1	okolica 90 m	80,86	-	wtórny	7297	+0,4%	+12,8%	8265	0,05
2025-11-20	Teofila Lenartowicza 1	okolica 72 m	26,62	-	wtórny	6011	+0,6%	-4,1%	5801	0,05
2026-01-28	Sieroca 1	okolica 90 m	80,79	-	wtórny	7055	+0,8%	+12,8%	8026	0,05
2015-07-08	Wiatrakowa 17	ten budynek	58,08	suterena	-	2083	+130,3%	+4,6%	5019	0,04
2026-05-18	Romualda Traugutta 24	okolica 172 m	56,65	-	wtórny	7944	+3,2%	+6,3%	8710	0,04
2025-06-26	Teofila Lenartowicza 3	okolica 80 m	50,94	parter	wtórny	7735	+9,1%	+4,6%	8827	0,04
2017-06-29	Wiatrakowa 10	ta ulica	22,98	suterena	-	3438	+110,1%	-5,6%	6817	0,04
2015-04-27	Wiatrakowa 17	ten budynek	67,44	suterena	-	2469	+136,1%	+6,3%	6197	0,04
2026-02-19	Nowodworska 42	okolica 163 m	32,5	parter	wtórny	6462	+0,2%	-1,3%	6388	0,04
2025-05-21	Teofila Lenartowicza 3	okolica 80 m	44,26	parter	wtórny	6507	+11,3%	+4,3%	7551	0,04
2025-06-24	Sieroca 1	okolica 90 m	67,86	4. piętro	wtórny	5452	+9,1%	+0,6%	5986	0,04
2025-06-30	Teofila Lenartowicza 2	okolica 92 m	89,74	1. piętro	wtórny	3900	+9,1%	+6,2%	4517	0,04
2017-05-17	Wiatrakowa 11	ta ulica	80,77	suterena	-	2043	+112%	+11%	4808	0,04
2017-04-25	Wiatrakowa 11	ta ulica	31,69	suterena	-	4102	+116,5%	-1,3%	8762	0,04
2025-07-03	Nowodworska 46	okolica 120 m	22,87	1. piętro	wtórny	8745	+9,1%	-9,7%	8614	0,04
2026-04-13	Zbigniewa Herberta 3	okolica 205 m	36,9	-	wtórny	7046	+1,2%	+0,3%	7149	0,04
2025-09-04	Romualda Traugutta 18	okolica 142 m	38,66	parter	wtórny	5742	+9,6%	-1,3%	6210	0,04
2025-03-14	Sieroca 1	okolica 90 m	67,55	-	wtórny	6810	+13,7%	+8%	8364	0,04
2025-10-28	Nowodworska 42	okolica 163 m	32,5	parter	wtórny	3692	+3,9%	-1,3%	3785	0,04
2025-10-15	Zbigniewa Herberta 2	okolica 170 m	54,16	-	wtórny	8309	+3,9%	+6,3%	9173	0,03
2025-09-09	Teofila Lenartowicza 9	okolica 163 m	48,4	1. piętro	wtórny	4545	+9,6%	-0,3%	4966	0,03
2025-04-29	Nowodworska 46	okolica 120 m	19,04	parter	wtórny	7826	+12,3%	-5,6%	8296	0,03

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 518. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Romualda Traugutta Szwederowo	34 m	7393	12	41
Nowodworska Szwederowo	71 m	7653	27	92
Teofila Lenartowicza Szwederowo	72 m	7241	11	66
Sieroca Szwederowo	90 m	7515	14	73
Nowa Szwederowo	125 m	8665	6	88
Zbigniewa Herberta Szwederowo	170 m	7923	19	71
Antoniego Chołoniewskiego Szwederowo	224 m	8795	53	291

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Wiatrakowa 17 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7327 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5760 do 8687 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (28) i w okolicy (483), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wiatrakowa 17?

Dobra cena dla kupującego to do 5760 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5760 do 8687 zł/m². Powyżej 9789 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wiatrakowa 17?

Realna cena sprzedaży to około 7327 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7327 a 8687 zł/m², a poniżej 5760 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Wiatrakowa 17 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (28) i w okolicy (483). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 90%, efektywna liczba 35.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.