Wycena mieszkania: Koszalińska 18, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8222 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7430 ‑ 9292 zł/m²

9 na 10: 6556 ‑ 10 068

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (91) i w okolicy (1154); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Koszalińska 18, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6556 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6556‑7430 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7430‑9292 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9292‑10 068 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 068 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7430 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9292 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8222 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8222‑9292 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 068 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7430 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8222 zł/m². Nie schodź poniżej 7430 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	9933 (53)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9024 (235)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8359 (376)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8456 (360)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	9634 (150)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	7884 (52)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	8570 (36)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	10 266 (11)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	8432 (393)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9728 (191)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8863 (181)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8489 (201)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8539 (307)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1273 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-01-30	Koszalińska 18	ten budynek	43	parter	wtórny	7442	+0,8%	+4,3%	7826	1
2025-10-29	Koszalińska 18	ten budynek	55,4	4. piętro	wtórny	7626	+3,9%	-1%	7844	0,93
2025-02-18	Koszalińska 18	ten budynek	43	6. piętro	wtórny	8930	+12,4%	-5,7%	9466	0,78
2024-11-13	Koszalińska 18	ten budynek	55,4	8. piętro	wtórny	6065	+14%	-5,4%	6542	0,72
2024-08-05	Koszalińska 18	ten budynek	43	7. piętro	wtórny	7953	+14,5%	-5,7%	8589	0,68
2023-06-02	Koszalińska 18	ten budynek	30,8	8. piętro	wtórny	7419	+28,3%	-10,7%	8493	0,49
2026-06-23	Koszalińska 16	ta ulica	55,4	10. piętro	wtórny	6949	+7,8%	-5,4%	7090	0,42
2026-05-04	Koszalińska 16	ta ulica	55,4	parter	wtórny	6498	+3,2%	+4,6%	7014	0,41
2022-06-10	Koszalińska 18	ten budynek	56,2	2. piętro	wtórny	7295	+32,4%	-	9660	0,37
2025-11-17	Koszalińska 16	ta ulica	55,4	9. piętro	wtórny	6841	+0,6%	-5,4%	6513	0,36
2025-10-10	Koszalińska 14	ta ulica	71,9	10. piętro	wtórny	13 213	+3,9%	-4,8%	13 064	0,35
2021-07-23	Koszalińska 18	ten budynek	55,4	4. piętro	wtórny	4061	+48,6%	-1%	5977	0,29
2021-05-07	Koszalińska 18	ten budynek	55,4	5. piętro	wtórny	5144	+45,6%	-5,4%	7086	0,27
2020-12-17	Koszalińska 18	ten budynek	43	parter	wtórny	6488	+46%	+4,3%	9882	0,24
2020-07-02	Koszalińska 18	ten budynek	43	parter	wtórny	4884	+55%	+4,3%	7895	0,22
2023-11-13	Koszalińska 16	ta ulica	43	5. piętro	wtórny	6651	+19%	-5,7%	7465	0,21
2019-10-04	Koszalińska 18	ten budynek	55,4	1. piętro	wtórny	5235	+70,9%	-	8947	0,18
2019-07-25	Koszalińska 18	ten budynek	42,2	6. piętro	wtórny	5213	+75,9%	-5,7%	8648	0,16
2019-06-28	Koszalińska 18	ten budynek	47,5	-	wtórny	4842	+78%	+6%	9134	0,16
2018-12-17	Koszalińska 18	ten budynek	43	-	wtórny	2674	+86,8%	+6%	5293	0,14
2018-10-05	Koszalińska 18	ten budynek	43	-	wtórny	4767	+91,7%	+6%	9685	0,13
2022-03-22	Koszalińska 16	ta ulica	55,4	parter	wtórny	5054	+39,9%	+4,6%	7399	0,13
2018-06-15	Koszalińska 18	ten budynek	43	-	wtórny	4070	+93,1%	+6%	8329	0,12
2021-12-17	Koszalińska 16	ta ulica	48,4	8. piętro	wtórny	6612	+47,1%	-5,7%	9173	0,12
2018-05-22	Koszalińska 18	ten budynek	43	-	wtórny	3953	+91%	+6%	8000	0,12
2021-10-28	Koszalińska 16	ta ulica	43	4. piętro	wtórny	5814	+40,2%	-1,3%	8047	0,12
2021-08-02	Koszalińska 14	ta ulica	61,76	8. piętro	wtórny	7500	+45,4%	-3,9%	10 486	0,11
2021-05-20	Koszalińska 14	ta ulica	42,71	8. piętro	wtórny	7808	+45,6%	-5,7%	10 723	0,1
2021-12-10	Koszalińska 14	ta ulica	65,54	4. piętro	pierwotny	8200	+47,1%	-15,5%	10 190	0,1
2021-12-09	Koszalińska 14	ta ulica	65,54	10. piętro	pierwotny	9329	+47,1%	-19,3%	11 077	0,1
2021-11-09	Koszalińska 16	ta ulica	65,54	9. piętro	pierwotny	8900	+42,6%	-19,3%	10 242	0,09
2021-10-27	Koszalińska 14	ta ulica	65,54	8. piętro	pierwotny	8499	+40,2%	-19,3%	9619	0,09
2021-10-22	Koszalińska 14	ta ulica	65,54	6. piętro	pierwotny	8399	+40,2%	-19,3%	9507	0,09
2017-09-13	Koszalińska 18	ten budynek	55,4	suterena	-	4477	+101,2%	+4,6%	9423	0,09
2017-09-06	Koszalińska 18	ten budynek	43	suterena	-	3953	+101,2%	+4,3%	8298	0,09
2017-08-08	Koszalińska 18	ten budynek	55,4	suterena	-	3610	+103%	+4,6%	7666	0,09
2017-06-22	Koszalińska 18	ten budynek	55,4	suterena	-	3520	+110,1%	+4,6%	7734	0,08
2021-04-28	Koszalińska 14	ta ulica	56,96	2. piętro	pierwotny	7690	+46,8%	-16%	9481	0,08
2021-04-19	Koszalińska 14	ta ulica	65,54	7. piętro	pierwotny	7900	+46,8%	-19,3%	9365	0,08
2020-06-25	Koszalińska 16	ta ulica	43	4. piętro	wtórny	4884	+59,8%	-1,3%	7702	0,08

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1273. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	145 m	7862	67	774
Morska Bartodzieje	182 m	8589	15	77
Mazurska Bartodzieje	224 m	7868	15	40
Kołobrzeska Bartodzieje	257 m	8190	26	95
Gdyńska Bartodzieje	261 m	8513	3	3
C.Skłodowskiej Bartodzieje	271 m	8099	110	134
Połczyńska Bartodzieje	316 m	8821	23	138
Kijowska Bartodzieje	327 m	8882	12	184

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Koszalińska 18 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8222 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7430 do 9292 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (91) i w okolicy (1154), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Koszalińska 18?

Dobra cena dla kupującego to do 7430 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7430 do 9292 zł/m². Powyżej 10 068 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Koszalińska 18?

Realna cena sprzedaży to około 8222 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8222 a 9292 zł/m², a poniżej 7430 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Koszalińska 18 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (91) i w okolicy (1154). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 94.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.