Wycena mieszkania: Gdańska 188, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7959 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6492 ‑ 9159 zł/m²

9 na 10: 5499 ‑ 10 906

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (625) i w okolicy (1843); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Gdańska 188, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5499 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5499‑6492 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6492‑9159 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9159‑10 906 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 906 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6492 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9159 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7959 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7959‑9159 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 906 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6492 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7959 zł/m². Nie schodź poniżej 6492 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	9989 (184)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	9452 (460)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	9573 (581)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	8880 (456)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	9510 (332)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	9669 (246)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	8796 (150)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	6674 (64)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	8882 (1020)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	9702 (487)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 176 (387)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 612 (236)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7872 (343)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (2473 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-18	Gdańska 188	ten budynek	89	-	wtórny	6760	+9,5%	+12,8%	8350	1
2026-07-07	Gdańska 69	ta ulica	37,73	-	wtórny	5698	+3,4%	+0,3%	5904	0,71
2026-07-06	Gdańska 32	ta ulica	55	-	wtórny	5909	+3,4%	+6,3%	6490	0,71
2026-06-10	Gdańska 216	ta ulica	50,4	2. piętro	wtórny	7044	+7,8%	-	7595	0,69
2026-06-08	Gdańska 129	ta ulica	42,58	-	wtórny	5167	+7,8%	+6%	5903	0,69
2026-05-25	Gdańska 137	ta ulica	27,2	-	wtórny	6176	+3,2%	-4,1%	6113	0,68
2026-05-12	Gdańska 117	ta ulica	34,74	2. piętro	wtórny	6491	+3,2%	-5,7%	6319	0,68
2026-04-27	Gdańska 60A	ta ulica	56,64	2. piętro	wtórny	9693	+1,2%	-	9810	0,66
2026-04-21	Gdańska 81	ta ulica	39,23	3. piętro	wtórny	8539	+1,2%	-6,6%	8073	0,66
2026-04-07	Gdańska 154	ta ulica	44,17	1. piętro	wtórny	4868	+1,2%	-0,3%	4912	0,66
2026-03-31	Gdańska 129	ta ulica	50,02	parter	wtórny	5298	+0,4%	+4,6%	5564	0,65
2026-03-16	Gdańska 9	ta ulica	76	-	wtórny	5592	+0,4%	+6,9%	6003	0,65
2026-02-23	Gdańska 220	ta ulica	46,13	1. piętro	wtórny	8996	+0,2%	-0,3%	8986	0,63
2026-02-23	Gdańska 236	ta ulica	35,03	-	wtórny	8650	+0,2%	+0,3%	8687	0,63
2026-02-16	Gdańska 26A	ta ulica	42,15	-	wtórny	6050	+0,2%	+6%	6421	0,63
2026-01-28	Gdańska 90A	ta ulica	64,61	3. piętro	wtórny	12 227	+0,8%	+0,6%	12 406	0,62
2026-01-28	Gdańska 90A	ta ulica	64,61	3. piętro	wtórny	12 227	+0,8%	+0,6%	12 406	0,62
2026-01-26	Gdańska 115	ta ulica	40,53	1. piętro	wtórny	7649	+0,8%	-0,3%	7690	0,62
2026-01-16	Gdańska 220	ta ulica	31,22	suterena	wtórny	8808	+0,8%	-1,3%	8765	0,62
2025-12-30	Gdańska 66	ta ulica	54	-	wtórny	3611	-1,2%	+6,3%	3791	0,6
2025-12-01	Gdańska 90A	ta ulica	56,22	1. piętro	wtórny	10 761	-1,2%	-	10 632	0,6
2023-10-27	Gdańska 188	ten budynek	88	parter	wtórny	5000	+19,9%	+11%	6660	0,6
2025-11-27	Gdańska 99	ta ulica	63,49	1. piętro	wtórny	5513	+0,6%	+1,6%	5638	0,59
2025-11-24	Gdańska 152	ta ulica	21,23	parter	wtórny	5982	+0,6%	-5,6%	5683	0,59
2025-11-14	Gdańska 69	ta ulica	38,39	-	wtórny	4168	+0,6%	+0,3%	4205	0,59
2025-11-07	Gdańska 156	ta ulica	29	parter	wtórny	7759	+0,6%	-5,6%	7371	0,59
2025-10-31	Gdańska 144	ta ulica	30,97	1. piętro	wtórny	9364	+3,9%	-5,7%	9177	0,58
2025-10-03	Gdańska 234	ta ulica	43,36	3. piętro	wtórny	7380	+3,9%	-1,3%	7568	0,58
2025-10-03	Gdańska 174	ta ulica	34,6	parter	wtórny	3468	+3,9%	-1,3%	3555	0,58
2025-09-29	Gdańska 146	ta ulica	27,36	1. piętro	wtórny	8041	+9,6%	-9,7%	7953	0,56
2025-09-26	Gdańska 147a	ta ulica	43,7	parter	wtórny	7323	+9,6%	+4,3%	8369	0,56
2025-09-22	Gdańska 226	ta ulica	46,78	1. piętro	wtórny	8337	+9,6%	-0,3%	9109	0,56
2025-09-18	Gdańska 224	ta ulica	49,51	3. piętro	wtórny	9089	+9,6%	-1,3%	9832	0,56
2025-09-08	Gdańska 60A	ta ulica	56,64	2. piętro	wtórny	7592	+9,6%	-	8320	0,56
2025-09-03	Gdańska 17	ta ulica	88,92	-	wtórny	5229	+9,6%	+12,8%	6465	0,56
2025-09-01	Gdańska 168	ta ulica	28,6	-	wtórny	7762	+9,6%	-4,1%	8159	0,56
2026-06-24	Gdańska 71	ta ulica	60,11	2. piętro	pierwotny	4824	+7,8%	-14,7%	4439	0,55
2025-08-26	Gdańska 212	ta ulica	89,19	1. piętro	wtórny	7512	+9,5%	+6,2%	8732	0,55
2025-08-09	Gdańska 66	ta ulica	33	-	wtórny	5152	+9,5%	+0,3%	5655	0,55
2025-08-08	Gdańska 220	ta ulica	38,6	parter	wtórny	6736	+9,5%	-1,3%	7278	0,55

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 2473. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Józefa Dwernickiego Leśne	3 m	10 766	168	190
Podchorążych Leśne	72 m	8452	8	48
Leśna Leśne	192 m	12 097	25	557
Powstańców Warszawy Leśne	230 m	8478	212	834
Czerkaska Leśne	348 m	8275	62	310
Cisowa Leśne	362 m	7198	5	16
Topolowa Leśne	364 m	8681	18	94
Świerkowa Leśne	367 m	8150	19	92
11 Listopada Leśne	390 m	8004	39	183
Jodłowa Leśne	438 m	10 922	5	6

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Gdańska 188 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7959 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6492 do 9159 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (625) i w okolicy (1843), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Gdańska 188?

Dobra cena dla kupującego to do 6492 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6492 do 9159 zł/m². Powyżej 10 906 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Gdańska 188?

Realna cena sprzedaży to około 7959 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7959 a 9159 zł/m², a poniżej 6492 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Gdańska 188 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (625) i w okolicy (1843). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 546.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.