Wycena mieszkania: Igrzyskowa 1B, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8201 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7521 ‑ 8866 zł/m²

9 na 10: 6791 ‑ 9817

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (90) i w okolicy (494); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.96. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Igrzyskowa 1B, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6791 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6791‑7521 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7521‑8866 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8866‑9817 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9817 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7521 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8866 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8201 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8201‑8866 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9817 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7521 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8201 zł/m². Nie schodź poniżej 7521 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	10 232 (19)	10 204 (105)	9954 (999)
30-40 m²	9151 (163)	9419 (328)	9393 (2656)
40-50 m²	8263 (171)	8853 (379)	8668 (2727)
50-60 m²	7840 (102)	8632 (294)	8682 (2201)
60-70 m²	7132 (121)	7779 (213)	8482 (1333)
70-80 m²	7211 (37)	7282 (61)	8906 (550)
80-100 m²	-	8493 (29)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
parter	7795 (211)	8962 (240)	8930 (1547)
1-2 piętro	9334 (123)	8939 (566)	9241 (3523)
3-4 piętro	9152 (120)	8883 (480)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7667 (26)	7660 (30)	9743 (980)
piętro nieznane	7692 (133)	7601 (99)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (613 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-24	Igrzyskowa 1B	ten budynek	42,19	1. piętro	wtórny	9481	+0,4%	-0,3%	9491	1
2026-03-03	Igrzyskowa 1B	ten budynek	41,23	2. piętro	wtórny	8489	+0,4%	-0,3%	8498	1
2025-12-01	Igrzyskowa 1B	ten budynek	40,64	1. piętro	wtórny	12 180	-1,2%	-0,3%	11 998	0,93
2025-10-29	Igrzyskowa 1B	ten budynek	39,5	3. piętro	wtórny	12 025	+3,9%	-6,6%	11 669	0,89
2025-07-29	Igrzyskowa 1B	ten budynek	44,18	2. piętro	wtórny	9252	+9,1%	-0,3%	10 068	0,83
2025-06-17	Igrzyskowa 1B	ten budynek	42,33	2. piętro	wtórny	8985	+9,1%	-0,3%	9773	0,81
2026-03-02	Igrzyskowa 1B	ten budynek	40,4	3. piętro	pierwotny	9343	+0,4%	-17,1%	7775	0,8
2025-08-18	Igrzyskowa 1B	ten budynek	41,12	4. piętro	pierwotny	8327	+9,5%	-17,1%	7557	0,68
2025-08-08	Igrzyskowa 1B	ten budynek	30,23	4. piętro	pierwotny	11 710	+9,5%	-21,6%	10 056	0,68
2025-07-30	Igrzyskowa 1B	ten budynek	44,46	3. piętro	pierwotny	9953	+9,1%	-17,1%	9003	0,66
2025-07-24	Igrzyskowa 1B	ten budynek	44,18	2. piętro	pierwotny	9048	+9,1%	-16,3%	8267	0,66
2025-07-18	Igrzyskowa 1B	ten budynek	41,15	1. piętro	pierwotny	9296	+9,1%	-16,3%	8493	0,66
2025-07-16	Igrzyskowa 1B	ten budynek	42,17	3. piętro	pierwotny	9019	+9,1%	-17,1%	8158	0,66
2025-07-16	Igrzyskowa 1B	ten budynek	39,3	4. piętro	pierwotny	9135	+9,1%	-21,6%	7819	0,66
2025-06-27	Igrzyskowa 1B	ten budynek	29,73	4. piętro	pierwotny	9063	+9,1%	-25%	7419	0,65
2025-04-10	Igrzyskowa 1B	ten budynek	44,25	3. piętro	pierwotny	8947	+12,3%	-17,1%	8327	0,62
2025-04-04	Igrzyskowa 1B	ten budynek	30,07	1. piętro	pierwotny	9720	+12,3%	-20,8%	8646	0,62
2025-03-24	Igrzyskowa 1B	ten budynek	27,59	4. piętro	pierwotny	10 640	+13,7%	-25%	9079	0,61
2025-03-13	Igrzyskowa 1B	ten budynek	40,37	2. piętro	pierwotny	9054	+13,7%	-16,3%	8620	0,61
2025-03-13	Igrzyskowa 1B	ten budynek	40,64	1. piętro	pierwotny	9362	+13,7%	-16,3%	8913	0,61
2025-03-12	Igrzyskowa 1B	ten budynek	39,52	1. piętro	pierwotny	9195	+13,7%	-20,8%	8283	0,61
2025-03-10	Igrzyskowa 1B	ten budynek	29,75	3. piętro	pierwotny	8403	+13,7%	-25%	7170	0,61
2025-03-06	Igrzyskowa 1B	ten budynek	29,75	2. piętro	pierwotny	10 000	+13,7%	-24,2%	8618	0,61
2025-03-03	Igrzyskowa 1B	ten budynek	26,24	4. piętro	pierwotny	10 684	+13,7%	-25%	9117	0,61
2025-02-28	Igrzyskowa 1B	ten budynek	41,23	2. piętro	pierwotny	8433	+12,4%	-16,3%	7933	0,59
2025-02-28	Igrzyskowa 1B	ten budynek	41,08	3. piętro	pierwotny	8546	+12,4%	-17,1%	7959	0,59
2025-02-25	Igrzyskowa 1B	ten budynek	39,5	3. piętro	pierwotny	9329	+12,4%	-21,6%	8222	0,59
2025-02-17	Igrzyskowa 1B	ten budynek	39,51	2. piętro	pierwotny	9306	+12,4%	-20,8%	8283	0,59
2025-02-12	Igrzyskowa 1B	ten budynek	40,24	4. piętro	pierwotny	9354	+12,4%	-17,1%	8713	0,59
2026-04-08	Igrzyskowa 1	ta ulica	63,28	2. piętro	wtórny	6874	+1,2%	+1,6%	7070	0,56
2026-02-24	Igrzyskowa 1	ta ulica	63,29	1. piętro	wtórny	4977	+0,2%	+1,6%	5067	0,54
2026-01-16	Igrzyskowa 1	ta ulica	48,98	3. piętro	wtórny	5512	+0,8%	-1,3%	5487	0,53
2025-12-18	Igrzyskowa 3	ta ulica	49,66	-	wtórny	8357	-1,2%	+6%	8748	0,51
2025-09-05	Igrzyskowa 1	ta ulica	48,98	2. piętro	wtórny	6574	+9,6%	-0,3%	7183	0,48
2025-06-05	Igrzyskowa 3	ta ulica	30,91	3. piętro	wtórny	7441	+9,1%	-6,6%	7583	0,45
2025-03-28	Igrzyskowa 3	ta ulica	30,91	parter	wtórny	6794	+13,7%	-1,3%	7625	0,42
2025-03-26	Igrzyskowa 1	ta ulica	52,86	3. piętro	wtórny	5619	+13,7%	-1%	6327	0,42
2024-08-29	Igrzyskowa 3	ta ulica	49,66	-	wtórny	8961	+14,5%	+6%	10 870	0,35
2024-06-13	Igrzyskowa 1	ta ulica	59,99	2. piętro	wtórny	5751	+18,4%	-	6810	0,34
2023-10-30	Igrzyskowa 6	ta ulica	63,28	parter	wtórny	5768	+19,9%	+6,3%	7355	0,28

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 613. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Franciszka Witeckiego Nowy Fordon	104 m	7976	10	77
Studencka Nowy Fordon	235 m	10 443	70	137
Stanisława Łabendzińskiego Nowy Fordon	244 m	7553	3	19
P.Por. Emilii Gierczak Nowy Fordon	303 m	6784	6	33
Mjr Henryka Sucharskiego Nowy Fordon	315 m	7831	21	115
Gen. Augusta Emila Fieldorfa "nila" Nowy Fordon	348 m	7228	17	76
Józefa Twardzickiego Nowy Fordon	362 m	9446	4	23
Jana Bielawskiego Nowy Fordon	410 m	6505	10	41

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Igrzyskowa 1B w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8201 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7521 do 8866 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (90) i w okolicy (494), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Igrzyskowa 1B?

Dobra cena dla kupującego to do 7521 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7521 do 8866 zł/m². Powyżej 9817 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Igrzyskowa 1B?

Realna cena sprzedaży to około 8201 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8201 a 8866 zł/m², a poniżej 7521 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Igrzyskowa 1B wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (90) i w okolicy (494). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 115.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.