Wycena mieszkania: Łowicka 2, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7692 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7201 ‑ 8292 zł/m²

9 na 10: 6660 ‑ 10 861

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (72) i w okolicy do 800 m (295); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Łowicka 2, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6660 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6660‑7201 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7201‑8292 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8292‑10 861 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 861 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7201 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8292 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7692 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7692‑8292 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 861 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7201 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7692 zł/m². Nie schodź poniżej 7201 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Brdyujście	Bydgoszcz
do 30 m²	10 339 (51)	-	9954 (999)
30-40 m²	9606 (96)	9382 (21)	9393 (2656)
40-50 m²	8923 (116)	8980 (18)	8668 (2727)
50-60 m²	8680 (78)	8482 (8)	8682 (2201)
60-70 m²	8402 (18)	-	8482 (1333)
70-80 m²	8696 (8)	-	8906 (550)
80-100 m²	-	-	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Brdyujście	Bydgoszcz
parter	8845 (90)	8604 (26)	8930 (1547)
1-2 piętro	9115 (160)	9154 (35)	9241 (3523)
3-4 piętro	9147 (107)	-	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	6708 (10)	-	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (367 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-03	Łowicka 25B	ta ulica	33,08	1. piętro	wtórny	11 941	+3,4%	-5,7%	11 642	1
2026-06-26	Łowicka 25	ta ulica	42,65	parter	wtórny	8746	+7,8%	+4,3%	9835	0,98
2026-01-29	Łowicka 25A	ta ulica	49,03	1. piętro	wtórny	11 116	+0,8%	-0,3%	11 176	0,87
2026-05-13	Łowicka 25B	ta ulica	73,72	2. piętro	pierwotny	9604	+3,2%	-15,5%	8371	0,76
2025-07-07	Łowicka 14	ta ulica	29,54	parter	wtórny	7075	+9,1%	-5,6%	7290	0,76
2026-03-18	Łowicka 25	ta ulica	63,24	parter	pierwotny	9545	+0,4%	-10,7%	8554	0,73
2025-05-06	Łowicka 25A	ta ulica	33,08	1. piętro	wtórny	12 361	+11,3%	-5,7%	12 976	0,72
2025-04-25	Łowicka 25B	ta ulica	33,09	parter	wtórny	8885	+12,3%	-1,3%	9845	0,71
2025-04-24	Łowicka 25	ta ulica	33,03	parter	wtórny	12 050	+12,3%	-1,3%	13 352	0,71
2025-04-01	Łowicka 25A	ta ulica	32,96	parter	wtórny	12 257	+12,3%	-1,3%	13 582	0,71
2026-01-27	Łowicka 25A	ta ulica	28,45	2. piętro	pierwotny	8682	+0,8%	-24,2%	6634	0,7
2025-03-14	Łowicka 25	ta ulica	32,96	1. piętro	wtórny	12 470	+13,7%	-5,7%	13 379	0,69
2025-12-15	Łowicka 25	ta ulica	44,09	parter	pierwotny	8551	-1,2%	-12,4%	7397	0,68
2025-10-16	Łowicka 25A	ta ulica	41,89	1. piętro	pierwotny	8701	+3,9%	-16,3%	7567	0,65
2025-10-16	Łowicka 25	ta ulica	42,41	1. piętro	pierwotny	8842	+3,9%	-16,3%	7689	0,65
2025-09-19	Łowicka 25B	ta ulica	42,48	parter	pierwotny	8592	+9,6%	-12,4%	8245	0,63
2025-08-27	Łowicka 25A	ta ulica	49,03	1. piętro	pierwotny	8148	+9,5%	-16,3%	7468	0,62
2025-08-14	Łowicka 25B	ta ulica	41,79	1. piętro	pierwotny	7897	+9,5%	-16,3%	7238	0,62
2025-08-07	Łowicka 25B	ta ulica	49	1. piętro	pierwotny	8776	+9,5%	-16,3%	8044	0,62
2024-10-31	Łowicka 5B	ta ulica	76,1	1. piętro	wtórny	5716	+12,4%	+0,6%	6462	0,62
2025-07-16	Łowicka 25	ta ulica	42,65	parter	pierwotny	7618	+9,1%	-12,4%	7280	0,61
2025-07-08	Łowicka 25B	ta ulica	73,39	1. piętro	pierwotny	8721	+9,1%	-15,5%	8040	0,61
2025-05-19	Łowicka 25A	ta ulica	53,83	parter	pierwotny	8285	+11,3%	-12,2%	8097	0,58
2025-04-25	Łowicka 25B	ta ulica	33,08	1. piętro	pierwotny	8918	+12,3%	-20,8%	7932	0,57
2025-04-04	Łowicka 25B	ta ulica	33,31	2. piętro	pierwotny	8406	+12,3%	-20,8%	7477	0,57
2025-04-03	Łowicka 25A	ta ulica	28,67	1. piętro	pierwotny	9173	+12,3%	-24,2%	7806	0,57
2025-03-28	Łowicka 25	ta ulica	49,01	1. piętro	pierwotny	8009	+13,7%	-16,3%	7625	0,55
2025-03-26	Łowicka 25B	ta ulica	53,99	1. piętro	pierwotny	7099	+13,7%	-16%	6779	0,55
2025-03-26	Łowicka 25	ta ulica	72,1	parter	pierwotny	7767	+13,7%	-11,6%	7805	0,55
2025-03-21	Łowicka 25B	ta ulica	33,09	2. piętro	pierwotny	8160	+13,7%	-20,8%	7350	0,55
2025-03-14	Łowicka 25	ta ulica	49,29	2. piętro	pierwotny	8692	+13,7%	-16,3%	8276	0,55
2025-03-05	Łowicka 25B	ta ulica	27,9	1. piętro	pierwotny	8049	+13,7%	-24,2%	6937	0,55
2025-02-28	Łowicka 25A	ta ulica	33,14	1. piętro	pierwotny	9354	+12,4%	-20,8%	8326	0,54
2025-02-28	Łowicka 25	ta ulica	53,94	1. piętro	pierwotny	7128	+12,4%	-16%	6725	0,54
2025-02-21	Łowicka 25A	ta ulica	41,88	parter	pierwotny	7478	+12,4%	-12,4%	7358	0,54
2025-02-18	Łowicka 25	ta ulica	49,13	parter	pierwotny	7185	+12,4%	-12,4%	7070	0,54
2025-02-13	Łowicka 25A	ta ulica	33,28	2. piętro	pierwotny	9615	+12,4%	-20,8%	8559	0,54
2025-02-12	Łowicka 25	ta ulica	44,06	1. piętro	pierwotny	8171	+12,4%	-16,3%	7686	0,54
2025-02-05	Łowicka 25B	ta ulica	33,09	parter	pierwotny	7430	+12,4%	-17,1%	6918	0,54
2025-01-28	Łowicka 25A	ta ulica	54,12	1. piętro	pierwotny	7733	+13,2%	-16%	7352	0,53

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 367. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Akademicka Nowy Fordon	723 m	9094	619	733

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Łowicka 2 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7692 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7201 do 8292 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (72) i w okolicy do 800 m (295), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Łowicka 2?

Dobra cena dla kupującego to do 7201 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7201 do 8292 zł/m². Powyżej 10 861 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Łowicka 2?

Realna cena sprzedaży to około 7692 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7692 a 8292 zł/m², a poniżej 7201 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Łowicka 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (72) i w okolicy do 800 m (295). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 133.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.