Wycena mieszkania: Długa 2, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8081 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5823 ‑ 9423 zł/m²

9 na 10: 4484 ‑ 10 800

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (51) i w okolicy (243); waga porównywalnych 92%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Długa 2, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4484 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4484‑5823 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5823‑9423 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9423‑10 800 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 800 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5823 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9423 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8081 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8081‑9423 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 800 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5823 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8081 zł/m². Nie schodź poniżej 5823 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	11 967 (61)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	10 266 (54)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	10 407 (49)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7466 (33)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7785 (35)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	5713 (26)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	6589 (11)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4766 (32)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7614 (121)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	11 276 (94)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 859 (32)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	6622 (54)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (301 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-26	Długa 2	ten budynek	37,28	1. piętro	wtórny	5633	+7,8%	-5,7%	5730	1
2024-09-30	Długa 2	ten budynek	71,3	-	wtórny	5891	+12,7%	+6,9%	7095	0,62
2026-04-10	Długa 28	ta ulica	116,2	2. piętro	wtórny	8430	+1,2%	+14,8%	9795	0,53
2026-04-03	Długa 17	ta ulica	73	-	wtórny	8288	+1,2%	+6,9%	8967	0,53
2026-03-06	Długa 60	ta ulica	44,87	2. piętro	wtórny	1003	+0,4%	-0,3%	1004	0,51
2026-02-20	Długa 3	ta ulica	29,74	parter	wtórny	8742	+0,2%	-5,6%	8268	0,5
2024-12-30	Długa 22	ta ulica	37,05	-	wtórny	8097	+12,7%	+0,3%	9151	0,36
2021-11-09	Długa 2	ten budynek	68,16	2. piętro	wtórny	5781	+42,6%	+1,6%	8374	0,28
2020-10-23	Długa 2	ten budynek	87,81	-	wtórny	3416	+54,3%	+12,8%	5946	0,21
2022-11-28	Długa 60	ta ulica	73,9	-	wtórny	3586	+23,6%	+6,9%	4737	0,2
2022-10-18	Długa 60	ta ulica	27,66	1. piętro	wtórny	6978	+25,3%	-9,7%	7888	0,2
2022-08-31	Długa 60	ta ulica	33,41	1. piętro	wtórny	7632	+30,8%	-5,7%	9415	0,19
2022-05-30	Długa 60	ta ulica	28,7	-	wtórny	6237	+36,6%	-4,1%	8171	0,18
2019-12-17	Długa 2	ten budynek	86,08	-	wtórny	2323	+68,9%	+12,8%	4427	0,16
2021-12-10	Długa 21	ta ulica	51	-	wtórny	5039	+47,1%	+6,3%	7877	0,16
2021-11-08	Długa 60	ta ulica	28,7	-	wtórny	4704	+42,6%	-4,1%	6431	0,15
2021-10-22	Długa 48	ta ulica	55,12	2. piętro	wtórny	6350	+40,2%	-	8903	0,15
2021-10-05	Długa 60	ta ulica	73,9	-	wtórny	2706	+40,2%	+6,9%	4057	0,15
2021-07-22	Długa 60	ta ulica	112,8	-	wtórny	2859	+48,6%	+22%	5185	0,14
2021-05-26	Długa 15	ta ulica	40,38	-	wtórny	5448	+45,6%	+6%	8404	0,13
2021-03-19	Długa 3	ta ulica	15,68	-	wtórny	8418	+53,5%	-4,1%	12 393	0,13
2018-06-21	Długa 2	ten budynek	71,3	-	wtórny	3436	+93,1%	+6,9%	7096	0,11
2020-04-23	Długa 60	ta ulica	28,7	-	wtórny	4530	+61,3%	-4,1%	7009	0,1
2020-02-19	Długa 17	ta ulica	73	-	wtórny	6164	+63,6%	+6,9%	10 783	0,1
2020-02-18	Długa 8	ta ulica	69,58	-	wtórny	3952	+63,6%	+8%	6984	0,1
2019-12-20	Długa 44	ta ulica	59,7	-	wtórny	3713	+68,9%	+6,3%	6665	0,09
2019-12-20	Długa 44	ta ulica	60,3	-	wtórny	3676	+68,9%	+8%	6706	0,09
2025-12-19	Pod Blankami 6	okolica 83 m	32,97	-	wtórny	8341	-1,2%	+0,3%	8262	0,09
2025-11-19	Przyrzecze 15	okolica 96 m	33	3. piętro	wtórny	7121	+0,6%	-6,6%	6694	0,09
2026-05-13	Poznańska 8	okolica 157 m	55,28	2. piętro	wtórny	7236	+3,2%	-	7466	0,08
2025-09-18	Przyrzecze 15	okolica 96 m	48	-	wtórny	7479	+9,6%	+6%	8684	0,08
2025-09-10	Jezuicka 24	okolica 104 m	49,65	-	wtórny	9366	+9,6%	+6%	10 874	0,08
2025-03-10	Nowy Rynek 1	okolica 68 m	62,4	-	wtórny	3150	+13,7%	+8%	3868	0,08
2025-08-06	Poznańska 4	okolica 125 m	106,31	-	wtórny	5051	+9,5%	+22%	6748	0,07
2026-03-13	Stefana Batorego 1	okolica 193 m	132,83	2. piętro	wtórny	9411	+0,4%	+14,8%	10 848	0,07
2019-01-30	Długa 28	ta ulica	145,9	-	wtórny	2056	+83,3%	+22%	4598	0,07
2024-07-09	Wąska 3	okolica 29 m	39,47	2. piętro	wtórny	2534	+17,2%	-5,7%	2802	0,07
2025-01-28	Wełniany Rynek 2	okolica 90 m	59,36	2. piętro	wtórny	3706	+13,2%	-	4197	0,07
2024-08-21	Wełniany Rynek 4	okolica 70 m	74,11	1. piętro	wtórny	4048	+14,5%	+0,6%	4663	0,06
2026-01-30	Podgórna 10	okolica 229 m	48,39	-	wtórny	5476	+0,8%	+4,9%	5793	0,06

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 301. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wełniany Rynek Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	70 m	4197	5	5
Poznańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	125 m	11 372	20	158
Podgórna Szwederowo	187 m	10 375	16	27

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Długa 2 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8081 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5823 do 9423 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (51) i w okolicy (243), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Długa 2?

Dobra cena dla kupującego to do 5823 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5823 do 9423 zł/m². Powyżej 10 800 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Długa 2?

Realna cena sprzedaży to około 8081 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8081 a 9423 zł/m², a poniżej 5823 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Długa 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (51) i w okolicy (243). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 45).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.