Wycena mieszkania: Dolina 2, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

6686 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5228 ‑ 8858 zł/m²

9 na 10: 4374 ‑ 10 247

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (76) i w okolicy (284); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Dolina 2, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4374 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4374‑5228 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5228‑8858 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8858‑10 247 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 247 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5228 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8858 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)6686 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6686‑8858 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 247 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5228 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6686 zł/m². Nie schodź poniżej 5228 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
do 30 m²	7247 (68)	7428 (11)	9954 (999)
30-40 m²	7368 (97)	7486 (19)	9393 (2656)
40-50 m²	7841 (97)	7039 (24)	8668 (2727)
50-60 m²	7015 (30)	7200 (20)	8682 (2201)
60-70 m²	6891 (24)	-	8482 (1333)
70-80 m²	5362 (22)	5935 (16)	8906 (550)
80-100 m²	5629 (14)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	5454 (11)	8165 (11)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
parter	6122 (122)	6572 (17)	8930 (1547)
1-2 piętro	7295 (116)	8552 (30)	9241 (3523)
3-4 piętro	9297 (30)	8523 (8)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	7328 (93)	6558 (60)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (363 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-26	Dolina 19a	ta ulica	77,11	parter	wtórny	5304	+0,4%	+5,2%	5604	1
2025-11-25	Dolina 4	ta ulica	44,4	2. piętro	wtórny	8086	+0,6%	-0,3%	8113	0,91
2025-11-14	Dolina 4	ta ulica	26,61	2. piętro	wtórny	17 663	+0,6%	-9,7%	16 042	0,91
2025-09-01	Dolina 55	ta ulica	30,67	1. piętro	wtórny	5217	+9,6%	-5,7%	5393	0,87
2025-06-26	Dolina 4	ta ulica	40,46	parter	wtórny	8700	+9,1%	+4,3%	9899	0,81
2024-12-16	Dolina 2 / 34	ta ulica	22,2	-	wtórny	8559	+12,7%	-4,1%	9254	0,71
2024-09-27	Dolina 4	ta ulica	26,34	2. piętro	wtórny	9074	+12,7%	-9,7%	9226	0,66
2025-03-13	Dolina 4	ta ulica	44,4	2. piętro	pierwotny	4797	+13,7%	-16,3%	4567	0,61
2025-02-18	Dolina 4	ta ulica	40,65	parter	pierwotny	3124	+12,4%	-12,4%	3074	0,59
2025-02-18	Dolina 4	ta ulica	26,61	2. piętro	pierwotny	7704	+12,4%	-24,2%	6560	0,59
2025-02-18	Dolina 4	ta ulica	40,46	parter	pierwotny	4078	+12,4%	-12,4%	4013	0,59
2024-01-18	Dolina 39	ta ulica	74,68	3. piętro	wtórny	9373	+19,9%	-0,4%	11 196	0,55
2023-10-20	Dolina 41	ta ulica	42	-	wtórny	3571	+19,9%	+6%	4539	0,51
2023-10-13	Dolina 4	ta ulica	25,54	parter	wtórny	8379	+19,9%	-5,6%	9488	0,51
2023-08-09	Dolina 4	ta ulica	27,09	1. piętro	wtórny	8490	+24,9%	-9,7%	9573	0,49
2023-03-31	Dolina 4	ta ulica	37,44	1. piętro	wtórny	4701	+33,2%	-5,7%	5909	0,44
2022-12-21	Dolina 39	ta ulica	84,81	3. piętro	wtórny	9846	+24,8%	+5,1%	12 919	0,41
2022-12-13	Dolina 4	ta ulica	36,35	2. piętro	wtórny	7950	+24,8%	-5,7%	9363	0,41
2022-07-21	Dolina 39	ta ulica	41,84	1. piętro	wtórny	9082	+30%	-0,3%	11 776	0,36
2022-07-21	Dolina 39	ta ulica	39,08	2. piętro	wtórny	9212	+30%	-5,7%	11 302	0,36
2023-01-23	Dolina 4	ta ulica	25,54	parter	pierwotny	4307	+26,3%	-20,7%	4313	0,33
2022-02-01	Dolina 20	ta ulica	45	-	wtórny	3333	+41,3%	+6%	4991	0,32
2021-09-28	Dolina 31	ta ulica	63,54	-	wtórny	4470	+41,6%	+8%	6835	0,29
2022-06-09	Dolina 39	ta ulica	35,62	parter	pierwotny	7131	+32,4%	-17,1%	7823	0,28
2021-08-30	Dolina 43	ta ulica	40,9	-	wtórny	4034	+45,4%	+6%	6216	0,28
2022-05-12	Dolina 39	ta ulica	42,4	3. piętro	pierwotny	7665	+36,6%	-17,1%	8678	0,28
2022-04-26	Dolina 39	ta ulica	74,68	3. piętro	pierwotny	6026	+36,6%	-16,4%	6886	0,27
2022-04-22	Dolina 39	ta ulica	39,96	3. piętro	pierwotny	8258	+36,6%	-21,6%	8849	0,27
2022-04-20	Dolina 4	ta ulica	25,02	parter	pierwotny	4416	+36,6%	-20,7%	4783	0,27
2022-04-19	Dolina 39	ta ulica	30,49	1. piętro	pierwotny	5576	+36,6%	-20,8%	6034	0,27
2022-04-19	Dolina 39	ta ulica	42,26	1. piętro	pierwotny	5206	+36,6%	-16,3%	5954	0,27
2022-04-19	Dolina 39	ta ulica	42,09	2. piętro	pierwotny	5227	+36,6%	-16,3%	5978	0,27
2022-04-15	Dolina 39	ta ulica	45,78	1. piętro	pierwotny	6772	+36,6%	-16,3%	7745	0,27
2022-04-15	Dolina 39	ta ulica	40	3. piętro	pierwotny	7750	+36,6%	-17,1%	8776	0,27
2022-04-13	Dolina 39	ta ulica	93,16	2. piętro	pierwotny	6451	+36,6%	-10,9%	7857	0,27
2022-04-13	Dolina 39	ta ulica	84,81	3. piętro	pierwotny	7063	+36,6%	-11,7%	8516	0,27
2022-04-13	Dolina 39	ta ulica	30,55	2. piętro	pierwotny	7938	+36,6%	-20,8%	8591	0,27
2022-04-05	Dolina 39	ta ulica	39,98	2. piętro	pierwotny	7754	+36,6%	-20,8%	8392	0,27
2022-04-05	Dolina 39	ta ulica	41,84	1. piętro	pierwotny	7409	+36,6%	-16,3%	8474	0,27
2022-04-05	Dolina 39	ta ulica	39,08	2. piętro	pierwotny	7805	+36,6%	-20,8%	8446	0,27

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 363. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Ks. Augustyna Kordeckiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	7 m	6235	15	68
Chwytowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	153 m	9789	13	83
Seminaryjna Wilczak-Jary	189 m	3802	17	39
Lubelska Wilczak-Jary	194 m	7678	8	84
Grudziądzka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	197 m	8039	4	26
Poznańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	197 m	11 372	20	158
Św. Trójcy Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	229 m	7287	13	74

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Dolina 2 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 6686 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5228 do 8858 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (76) i w okolicy (284), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Dolina 2?

Dobra cena dla kupującego to do 5228 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5228 do 8858 zł/m². Powyżej 10 247 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Dolina 2?

Realna cena sprzedaży to około 6686 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6686 a 8858 zł/m², a poniżej 5228 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Dolina 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (76) i w okolicy (284). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 99.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.