Wycena mieszkania: Hetmańska 2, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7341 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5232 ‑ 8543 zł/m²

9 na 10: 4622 ‑ 9935

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (64) i w okolicy do 800 m (1785); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Hetmańska 2, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4622 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4622‑5232 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5232‑8543 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8543‑9935 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9935 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5232 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8543 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7341 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7341‑8543 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9935 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5232 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7341 zł/m². Nie schodź poniżej 5232 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	9073 (487)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	9227 (507)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7599 (302)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7274 (183)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7570 (140)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	6421 (97)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5432 (94)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4429 (39)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7368 (810)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	9056 (505)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 624 (219)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 996 (74)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7178 (241)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1849 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-01-15	Hetmańska 20	ta ulica	108,76	2. piętro	wtórny	4459	+0,8%	+14,8%	5163	1
2025-07-30	Hetmańska 20	ta ulica	86,65	1. piętro	wtórny	3289	+9,1%	+6,2%	3811	0,87
2025-07-04	Hetmańska 27	ta ulica	103,9	-	wtórny	5486	+9,1%	+22%	7305	0,87
2025-04-16	Hetmańska 11	ta ulica	76,1	-	wtórny	6965	+12,3%	+6,9%	8361	0,81
2024-11-14	Hetmańska 22	ta ulica	70	-	wtórny	4186	+14%	+6,9%	5102	0,72
2024-06-24	Hetmańska 15	ta ulica	118,4	parter	wtórny	3674	+18,4%	+20,1%	5225	0,64
2024-05-29	Hetmańska 1	ta ulica	48,93	1. piętro	wtórny	7398	+17,2%	-0,3%	8642	0,63
2024-05-21	Hetmańska 4	ta ulica	81,16	parter	wtórny	6530	+17,2%	+11%	8496	0,63
2024-04-04	Hetmańska 11	ta ulica	21,2	3. piętro	wtórny	9575	+15,5%	-10,6%	9879	0,62
2023-10-27	Hetmańska 16	ta ulica	76,19	-	wtórny	3872	+19,9%	+6,9%	4965	0,54
2023-08-31	Hetmańska 31	ta ulica	89,46	-	wtórny	4695	+24,9%	+12,8%	6617	0,51
2023-08-08	Hetmańska 16	ta ulica	58,28	-	wtórny	5971	+24,9%	+6,3%	7927	0,51
2023-08-02	Hetmańska 20	ta ulica	122,48	1. piętro	wtórny	3266	+24,9%	+14,8%	4684	0,51
2023-07-12	Hetmańska 20	ta ulica	121,61	2. piętro	wtórny	3454	+24,5%	+14,8%	4935	0,5
2023-07-03	Hetmańska 27	ta ulica	57,26	-	wtórny	5589	+24,5%	+6,3%	7391	0,5
2023-06-12	Hetmańska 20	ta ulica	122,48	1. piętro	wtórny	3103	+28,3%	+14,8%	4569	0,49
2023-03-13	Hetmańska 4	ta ulica	81,16	parter	wtórny	2944	+33,2%	+11%	4357	0,46
2022-08-17	Hetmańska 8	ta ulica	34,82	1. piętro	wtórny	8472	+30,8%	-5,7%	10 451	0,39
2022-08-03	Hetmańska 26	ta ulica	42,5	1. piętro	wtórny	4635	+30,8%	-0,3%	6043	0,39
2022-05-12	Hetmańska 8	ta ulica	37,38	1. piętro	wtórny	8159	+36,6%	-5,7%	10 514	0,36
2022-03-25	Hetmańska 11	ta ulica	43,5	-	wtórny	3333	+39,9%	+6%	4943	0,35
2022-03-11	Hetmańska 11	ta ulica	76,1	-	wtórny	3942	+39,9%	+6,9%	5898	0,35
2022-02-24	Hetmańska 8	ta ulica	37,45	3. piętro	wtórny	8411	+41,3%	-6,6%	11 103	0,34
2022-02-16	Hetmańska 11	ta ulica	43,5	-	wtórny	2828	+41,3%	+6%	4234	0,34
2021-09-20	Hetmańska 27	ta ulica	86,2	-	wtórny	3480	+41,6%	+12,8%	5559	0,3
2020-05-27	Hetmańska 8	ta ulica	28,14	4. piętro	wtórny	9168	+63,9%	-10,6%	13 432	0,21
2020-02-13	Hetmańska 1	ta ulica	59,1	-	wtórny	4602	+63,6%	+6,3%	8002	0,19
2020-02-13	Hetmańska 1	ta ulica	59,1	-	wtórny	4602	+63,6%	+6,3%	8002	0,19
2020-07-07	Hetmańska 8	ta ulica	46,24	1. piętro	pierwotny	6269	+55%	-16,3%	8136	0,17
2019-07-08	Hetmańska 1	ta ulica	47,3	-	wtórny	3964	+75,9%	+6%	7386	0,16
2020-02-14	Hetmańska 8	ta ulica	43,22	4. piętro	pierwotny	6409	+63,6%	-17,1%	8691	0,16
2020-01-17	Hetmańska 8	ta ulica	41,1	4. piętro	pierwotny	6399	+67,6%	-17,1%	8887	0,15
2019-03-21	Hetmańska 1	ta ulica	48,93	-	wtórny	3188	+81,1%	+6%	6117	0,15
2019-03-01	Hetmańska 1	ta ulica	48,93	-	wtórny	2657	+81,1%	+6%	5098	0,15
2019-12-09	Hetmańska 8	ta ulica	37,38	1. piętro	pierwotny	4856	+68,9%	-20,8%	6496	0,15
2019-12-09	Hetmańska 8	ta ulica	37,45	3. piętro	pierwotny	5007	+68,9%	-21,6%	6632	0,15
2019-11-29	Hetmańska 8	ta ulica	38,39	1. piętro	pierwotny	5087	+71,8%	-20,8%	6922	0,14
2019-11-29	Hetmańska 8	ta ulica	46,25	2. piętro	pierwotny	5665	+71,8%	-16,3%	8146	0,14
2019-11-27	Hetmańska 8	ta ulica	34,82	1. piętro	pierwotny	5169	+71,8%	-20,8%	7034	0,14
2019-11-27	Hetmańska 8	ta ulica	32,07	2. piętro	pierwotny	5737	+71,8%	-20,8%	7807	0,14

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1849. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Pomorska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	32 m	10 658	314	729
Kaszubska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	36 m	9347	9	80
Świętojańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	98 m	5783	15	36
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	149 m	6941	50	217
Mazowiecka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	150 m	7371	50	151
Henryka Sienkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	151 m	7390	25	132
Tadeusza Kościuszki Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	171 m	8642	51	333
Racławicka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	240 m	6553	12	102

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Hetmańska 2 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7341 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5232 do 8543 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (64) i w okolicy do 800 m (1785), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Hetmańska 2?

Dobra cena dla kupującego to do 5232 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5232 do 8543 zł/m². Powyżej 9935 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Hetmańska 2?

Realna cena sprzedaży to około 7341 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7341 a 8543 zł/m², a poniżej 5232 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Hetmańska 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (64) i w okolicy do 800 m (1785). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 77.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.