Wycena mieszkania: Murarzy 2, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8089 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7246 ‑ 8931 zł/m²

9 na 10: 6527 ‑ 9707

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (5) i w okolicy (1059); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Murarzy 2, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6527 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6527‑7246 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7246‑8931 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8931‑9707 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9707 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7246 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8931 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8089 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8089‑8931 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9707 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7246 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8089 zł/m². Nie schodź poniżej 7246 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
do 30 m²	8850 (43)	9689 (41)	9954 (999)
30-40 m²	8601 (336)	8623 (169)	9393 (2656)
40-50 m²	7884 (368)	8246 (261)	8668 (2727)
50-60 m²	7649 (205)	8352 (188)	8682 (2201)
60-70 m²	8759 (108)	9096 (105)	8482 (1333)
70-80 m²	8542 (12)	8451 (30)	8906 (550)
80-100 m²	9650 (6)	9033 (16)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
parter	7999 (346)	8918 (68)	8930 (1547)
1-2 piętro	8325 (198)	8749 (212)	9241 (3523)
3-4 piętro	8330 (160)	9045 (189)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9403 (42)	8892 (105)	9743 (980)
piętro nieznane	8168 (332)	7891 (236)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1078 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-30	Murarzy 2	ten budynek	51,62	2. piętro	pierwotny	6942	+0,4%	-16%	5852	1
2024-12-17	Murarzy 2	ten budynek	39,58	-	wtórny	6443	+12,7%	+0,3%	7281	0,88
2025-08-18	Murarzy 4	ta ulica	40	-	wtórny	7000	+9,5%	+6%	8121	0,58
2026-04-10	Architektów 5	okolica 56 m	50,05	-	wtórny	6713	+1,2%	+6,3%	7220	0,56
2026-07-24	Ignacego Łukasiewicza 6	okolica 109 m	48,17	1. piętro	wtórny	7266	+3,4%	-0,3%	7487	0,52
2026-07-02	Ignacego Łukasiewicza 6	okolica 109 m	47,92	3. piętro	wtórny	6260	+3,4%	-1,3%	6387	0,52
2026-07-06	Architektów 4	okolica 111 m	49	2. piętro	wtórny	7755	+3,4%	-0,3%	7991	0,52
2026-02-12	Architektów 3	okolica 71 m	47,94	-	wtórny	6779	+0,2%	+6%	7196	0,51
2026-06-26	Architektów 8	okolica 110 m	46,7	-	wtórny	8030	+7,8%	+6%	9174	0,51
2026-06-09	Architektów 4	okolica 111 m	49,7	-	wtórny	8652	+7,8%	+6%	9885	0,51
2026-05-12	Architektów 8	okolica 110 m	36,15	-	wtórny	7192	+3,2%	+0,3%	7440	0,5
2022-11-15	Murarzy 2	ten budynek	53,72	-	wtórny	5212	+23,6%	+6,3%	6845	0,5
2026-05-15	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 6	okolica 120 m	50,8	-	wtórny	5217	+3,2%	+6,3%	5720	0,48
2026-04-21	Stanisława Noakowskiego 1	okolica 127 m	53,04	3. piętro	wtórny	6693	+1,2%	-1%	6707	0,47
2026-01-24	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2	okolica 101 m	49,18	3. piętro	wtórny	6649	+0,8%	-1,3%	6619	0,46
2026-01-23	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2	okolica 101 m	35,47	3. piętro	wtórny	6343	+0,8%	-6,6%	5975	0,46
2026-01-14	Ignacego Łukasiewicza 4	okolica 105 m	46,67	1. piętro	wtórny	7821	+0,8%	-0,3%	7863	0,46
2026-03-12	Stanisława Noakowskiego 1	okolica 127 m	34,9	-	wtórny	7221	+0,4%	+0,3%	7268	0,46
2024-09-17	Murarzy 4	ta ulica	38,31	-	wtórny	6917	+12,7%	+0,3%	7813	0,45
2025-09-17	Stanisława Noakowskiego 3	okolica 85 m	37,53	2. piętro	wtórny	9619	+9,6%	-5,7%	9945	0,44
2026-01-20	Stanisława Noakowskiego 1	okolica 127 m	49,64	2. piętro	wtórny	7756	+0,8%	-0,3%	7798	0,43
2025-11-10	Stanisława Noakowskiego 5	okolica 115 m	33,98	-	wtórny	7710	+0,6%	+0,3%	7779	0,43
2025-11-21	Architektów 1	okolica 116 m	57,9	1. piętro	wtórny	7168	+0,6%	-	7213	0,43
2026-03-20	Architektów 3	okolica 71 m	50,11	-	pierwotny	5987	+0,4%	-10,8%	5364	0,42
2025-10-30	Architektów 1	okolica 116 m	57,9	1. piętro	wtórny	5959	+3,9%	-	6190	0,42
2025-12-29	Stanisława Noakowskiego 4	okolica 135 m	28,72	-	wtórny	9157	-1,2%	-4,1%	8677	0,42
2025-05-09	Architektów 3	okolica 71 m	33,61	-	wtórny	6099	+11,3%	+0,3%	6804	0,42
2025-11-18	Ignacego Łukasiewicza 2	okolica 127 m	46,8	parter	wtórny	7479	+0,6%	+4,3%	7849	0,41
2025-11-03	Stanisława Noakowskiego 4	okolica 135 m	28,96	2. piętro	wtórny	4489	+0,6%	-9,7%	4077	0,41
2025-11-03	Stanisława Noakowskiego 4	okolica 135 m	31,97	-	wtórny	7194	+0,6%	+0,3%	7258	0,41
2026-01-23	Stanisława Noakowskiego 6	okolica 155 m	38,1	-	wtórny	7848	+0,8%	+0,3%	7934	0,41
2025-10-03	Ignacego Łukasiewicza 2	okolica 127 m	47,8	parter	wtórny	8159	+3,9%	+4,3%	8839	0,41
2025-07-18	Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2	okolica 101 m	34,89	1. piętro	wtórny	9974	+9,1%	-5,7%	10 270	0,4
2025-05-22	Stanisława Noakowskiego 3	okolica 85 m	37,53	2. piętro	wtórny	6262	+11,3%	-5,7%	6573	0,4
2026-06-29	Betoniarzy 1	okolica 206 m	55,56	2. piętro	wtórny	7289	+7,8%	-	7860	0,4
2025-03-18	Architektów 3	okolica 71 m	49,38	parter	wtórny	6035	+13,7%	+4,3%	7158	0,4
2026-01-20	Stanisława Noakowskiego 2	okolica 165 m	49,7	-	wtórny	8753	+0,8%	+6%	9351	0,39
2022-01-14	Murarzy 2	ten budynek	37,09	-	wtórny	5392	+46,9%	+0,3%	7940	0,39
2025-07-31	Architektów 4	okolica 111 m	45	-	wtórny	8111	+9,1%	+6%	9380	0,39
2025-07-22	Stanisława Noakowskiego 5	okolica 115 m	49,25	1. piętro	wtórny	8731	+9,1%	-0,3%	9501	0,39

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1078. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Architektów Kapuściska	56 m	7193	22	110
Stanisława Noakowskiego Kapuściska	85 m	8044	31	120
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego Kapuściska	96 m	8170	69	297
Ignacego Łukasiewicza Kapuściska	105 m	7495	16	59
Aleje Prezydenta Lecha Kaczyńskiego Kapuściska	151 m	7214	20	52
Betoniarzy Kapuściska	189 m	7860	7	30
Sandomierska Kapuściska	234 m	9920	115	249
Kapuściska Kapuściska	260 m	7596	35	124

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Murarzy 2 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8089 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7246 do 8931 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (5) i w okolicy (1059), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Murarzy 2?

Dobra cena dla kupującego to do 7246 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7246 do 8931 zł/m². Powyżej 9707 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Murarzy 2?

Realna cena sprzedaży to około 8089 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8089 a 8931 zł/m², a poniżej 7246 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Murarzy 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (5) i w okolicy (1059). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 459.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.