Wycena mieszkania: Skromna 2, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8076 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7152 ‑ 9352 zł/m²

9 na 10: 5336 ‑ 10 496

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (50) i w okolicy (2241); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Skromna 2, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5336 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5336‑7152 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7152‑9352 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9352‑10 496 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 496 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7152 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9352 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8076 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8076‑9352 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 496 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7152 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8076 zł/m². Nie schodź poniżej 7152 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	10 152 (196)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	9810 (569)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	9680 (474)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	9593 (423)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	9657 (336)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	9531 (191)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	8644 (100)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	7103 (23)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	9552 (910)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	9550 (540)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	9881 (428)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 103 (243)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8669 (191)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (2312 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-27	Skromna 2	ten budynek	46,96	-	wtórny	2185	+3,4%	+6%	2392	1
2026-04-16	Skromna 2	ten budynek	35,85	-	wtórny	7950	+1,2%	+0,3%	8066	0,93
2024-09-11	Skromna 2	ten budynek	35,22	1. piętro	wtórny	8773	+12,7%	-5,7%	9325	0,6
2024-04-22	Skromna 2	ten budynek	35,22	1. piętro	wtórny	4827	+15,5%	-5,7%	5257	0,54
2023-11-02	Skromna 2	ten budynek	50,94	parter	wtórny	7558	+19%	+4,6%	9407	0,48
2026-07-21	Skromna 6	ta ulica	30,98	-	wtórny	9910	+3,4%	+0,3%	10 268	0,41
2026-07-06	Skromna 6	ta ulica	30,98	-	wtórny	7037	+3,4%	+0,3%	7291	0,41
2023-04-27	Skromna 2	ten budynek	36,2	parter	wtórny	7348	+32,2%	-1,3%	9586	0,41
2023-02-17	Skromna 2	ten budynek	36,2	parter	wtórny	4365	+31,8%	-1,3%	5676	0,39
2026-04-07	Skromna 4	ta ulica	51	3. piętro	wtórny	6863	+1,2%	-1%	6877	0,39
2025-05-21	Skromna 12	ta ulica	61,02	-	wtórny	6883	+11,3%	+8%	8272	0,3
2024-12-13	Skromna 6	ta ulica	29,85	-	wtórny	7370	+12,7%	-4,1%	7969	0,27
2024-12-13	Skromna 6	ta ulica	29,08	3. piętro	wtórny	8253	+12,7%	-10,6%	8314	0,27
2024-11-15	Skromna 12	ta ulica	61,02	-	wtórny	7001	+14%	+8%	8620	0,26
2024-05-14	Skromna 4	ta ulica	31,57	parter	wtórny	10 263	+17,2%	-1,3%	11 866	0,23
2023-12-11	Skromna 6	ta ulica	28,8	3. piętro	wtórny	6944	+18,8%	-10,6%	7370	0,2
2023-11-14	Skromna 4	ta ulica	31,57	parter	wtórny	6177	+19%	-1,3%	7252	0,2
2023-09-08	Skromna 4	ta ulica	48,9	-	wtórny	6033	+22,2%	+6%	7814	0,19
2023-06-26	Skromna 6	ta ulica	29,11	-	wtórny	6338	+28,3%	-4,1%	7797	0,18
2022-10-12	Skromna 4	ta ulica	48,16	-	wtórny	5399	+25,3%	+6%	7165	0,15
2019-07-03	Skromna 2	ten budynek	31,7	-	wtórny	4574	+75,9%	+0,3%	8065	0,14
2019-01-31	Skromna 2	ten budynek	31,7	-	wtórny	3754	+83,3%	+0,3%	6897	0,13
2022-03-25	Skromna 4	ta ulica	37,36	-	wtórny	5675	+39,9%	+0,3%	7962	0,12
2022-03-18	Skromna 4	ta ulica	51,17	2. piętro	wtórny	6058	+39,9%	-	8478	0,12
2022-02-03	Skromna 6	ta ulica	42,51	-	wtórny	7528	+41,3%	+6%	11 272	0,12
2022-01-04	Skromna 6	ta ulica	29,48	2. piętro	wtórny	8311	+46,9%	-9,7%	11 016	0,12
2021-11-03	Skromna 6	ta ulica	29,48	2. piętro	wtórny	5597	+42,6%	-9,7%	7201	0,11
2018-08-14	Skromna 2	ten budynek	31,3	-	wtórny	5581	+95,2%	+0,3%	10 922	0,11
2021-08-13	Skromna 4	ta ulica	52	parter	wtórny	4981	+45,4%	+4,6%	7577	0,11
2021-03-25	Skromna 6	ta ulica	41,07	3. piętro	wtórny	6063	+53,5%	-1,3%	9186	0,09
2021-01-22	Skromna 4	ta ulica	51,25	-	wtórny	4859	+45,6%	+6,3%	7517	0,09
2020-12-30	Skromna 6	ta ulica	28,6	-	wtórny	5909	+46%	-4,1%	8277	0,09
2020-10-22	Skromna 4	ta ulica	37,36	-	wtórny	5166	+54,3%	+0,3%	7990	0,08
2017-10-10	Skromna 2	ten budynek	31,3	suterena	-	3578	+101,2%	-1,3%	7106	0,08
2020-01-02	Skromna 6	ta ulica	30,93	-	wtórny	5981	+67,6%	+0,3%	10 048	0,07
2016-12-02	Skromna 2	ten budynek	50,8	suterena	-	3346	+116,5%	+4,6%	7577	0,06
2018-11-19	Skromna 12	ta ulica	72,8	-	wtórny	4602	+87,7%	+6,9%	9233	0,05
2016-01-18	Skromna 2	ten budynek	35,9	suterena	-	3760	+126,3%	-1,3%	8399	0,05
2018-09-12	Skromna 4	ta ulica	54,8	-	wtórny	3467	+92,2%	+6,3%	7083	0,05
2018-04-13	Skromna 12	ta ulica	72,6	-	wtórny	4601	+93,3%	+6,9%	9506	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 2312. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Powstania Listopadowego Leśne	64 m	8079	27	172
Powstańców Warszawy Leśne	161 m	8478	212	834
Zaświat Leśne	372 m	9502	206	356
Pomorska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	431 m	10 658	314	729
Tadeusza Kościuszki Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	564 m	8642	51	333
Gdańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	581 m	7211	115	630
Rycerska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	602 m	10 182	118	157
Leśna Leśne	645 m	12 097	25	557
Chocimska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	659 m	8348	15	53

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Skromna 2 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8076 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7152 do 9352 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (50) i w okolicy (2241), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Skromna 2?

Dobra cena dla kupującego to do 7152 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7152 do 9352 zł/m². Powyżej 10 496 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Skromna 2?

Realna cena sprzedaży to około 8076 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8076 a 9352 zł/m², a poniżej 7152 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Skromna 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (50) i w okolicy (2241). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 54.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.