Wycena mieszkania: Wojciecha Gersona 2, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9398 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8598 ‑ 10 544 zł/m²

9 na 10: 7912 ‑ 11 238

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (135) i w okolicy (1751); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.11. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Wojciecha Gersona 2, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7912 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7912‑8598 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8598‑10 544 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 544‑11 238 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 238 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8598 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 544 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9398 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9398‑10 544 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 238 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8598 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9398 zł/m². Nie schodź poniżej 8598 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
do 30 m²	10 141 (88)	11 087 (11)	9954 (999)
30-40 m²	9961 (366)	10 115 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	9745 (397)	9687 (107)	8668 (2727)
50-60 m²	9682 (432)	10 249 (120)	8682 (2201)
60-70 m²	9769 (336)	9825 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	9617 (167)	10 441 (28)	8906 (550)
80-100 m²	9343 (68)	10 754 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	9170 (36)	8603 (9)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
parter	9639 (634)	10 644 (88)	8930 (1547)
1-2 piętro	9972 (593)	10 755 (172)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 003 (370)	9674 (70)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9360 (26)	7964 (12)	9743 (980)
piętro nieznane	9188 (267)	8157 (95)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1890 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-11-20	Wojciecha Gersona 11	ta ulica	52	-	wtórny	8846	+0,6%	+6,3%	9460	1
2025-06-06	Wojciecha Gersona 23	ta ulica	66,03	1. piętro	wtórny	8935	+9,1%	+1,6%	9907	0,89
2025-03-27	Wojciecha Gersona 7	ta ulica	76,37	2. piętro	wtórny	9624	+13,7%	+0,6%	11 011	0,83
2025-02-08	Wojciecha Gersona 13	ta ulica	95,83	4. piętro	wtórny	5938	+12,4%	+5,1%	7013	0,81
2025-02-06	Wojciecha Gersona 17	ta ulica	31,88	parter	wtórny	7215	+12,4%	-1,3%	8000	0,81
2024-10-29	Wojciecha Gersona 40	ta ulica	77,2	parter	wtórny	6736	+12,4%	+5,2%	7965	0,74
2024-09-06	Wojciecha Gersona 23	ta ulica	65,76	parter	wtórny	7740	+12,7%	+6,3%	9270	0,72
2024-02-16	Wojciecha Gersona 9	ta ulica	62	4. piętro	wtórny	7339	+18,4%	+0,6%	8739	0,62
2024-01-30	Wojciecha Gersona 11	ta ulica	67	-	wtórny	7164	+19,9%	+8%	9278	0,6
2021-11-30	Wojciecha Gersona 2	ten budynek	72,37	3. piętro	wtórny	5804	+42,6%	-0,4%	8241	0,6
2023-12-08	Wojciecha Gersona 21	ta ulica	67,4	-	wtórny	8309	+18,8%	+8%	10 657	0,59
2021-09-27	Wojciecha Gersona 2	ten budynek	60,53	1. piętro	wtórny	5947	+41,6%	+1,6%	8558	0,57
2023-10-25	Wojciecha Gersona 40	ta ulica	67,42	-	wtórny	7268	+19,9%	+8%	9415	0,56
2023-08-09	Wojciecha Gersona 17	ta ulica	94	-	wtórny	6138	+24,9%	+12,8%	8651	0,54
2023-07-25	Wojciecha Gersona 40	ta ulica	35,64	-	wtórny	8698	+24,5%	+0,3%	10 853	0,52
2023-01-26	Wojciecha Gersona 13	ta ulica	65	-	wtórny	6154	+26,3%	+8%	8396	0,46
2022-10-03	Wojciecha Gersona 19A	ta ulica	54,74	-	wtórny	7033	+25,3%	+6,3%	9362	0,43
2022-07-28	Wojciecha Gersona 40	ta ulica	35,64	-	wtórny	6930	+30%	+0,3%	9036	0,4
2022-06-08	Wojciecha Gersona 21	ta ulica	58,79	-	wtórny	7535	+32,4%	+6,3%	10 603	0,39
2022-03-16	Wojciecha Gersona 7	ta ulica	58,04	-	wtórny	7236	+39,9%	+6,3%	10 762	0,36
2022-03-04	Wojciecha Gersona 13	ta ulica	75,53	-	wtórny	6289	+39,9%	+6,9%	9409	0,36
2022-01-31	Wojciecha Gersona 17	ta ulica	45,13	-	wtórny	7423	+46,9%	+6%	11 551	0,35
2022-01-28	Wojciecha Gersona 11	ta ulica	65	-	wtórny	7062	+46,9%	+8%	11 200	0,35
2022-01-05	Wojciecha Gersona 13	ta ulica	80	-	wtórny	5750	+46,9%	+12,8%	9527	0,35
2021-11-25	Wojciecha Gersona 5	ta ulica	44,5	4. piętro	wtórny	5730	+42,6%	-1,3%	8064	0,33
2021-09-08	Wojciecha Gersona 40	ta ulica	65,94	-	wtórny	5687	+41,6%	+8%	8697	0,31
2021-06-15	Wojciecha Gersona 9	ta ulica	62,74	-	wtórny	6200	+42,3%	+8%	9532	0,29
2021-06-10	Wojciecha Gersona 17	ta ulica	45	-	wtórny	6889	+42,3%	+6%	10 390	0,29
2021-03-02	Wojciecha Gersona 3	ta ulica	67,96	-	wtórny	5959	+53,5%	+8%	9879	0,27
2020-12-15	Wojciecha Gersona 13	ta ulica	75,53	-	wtórny	5428	+46%	+6,9%	8476	0,26
2020-11-30	Wojciecha Gersona 17	ta ulica	56,64	-	wtórny	6444	+53,9%	+6,3%	10 537	0,25
2020-11-26	Wojciecha Gersona 23	ta ulica	66,5	-	wtórny	6391	+53,9%	+8%	10 620	0,25
2020-11-03	Wojciecha Gersona 11	ta ulica	65,15	-	wtórny	5372	+53,9%	+8%	8927	0,25
2020-02-24	Wojciecha Gersona 13	ta ulica	65,32	2. piętro	wtórny	5496	+63,6%	+1,6%	9139	0,2
2020-01-28	Wojciecha Gersona 3	ta ulica	84,72	-	wtórny	4922	+67,6%	+12,8%	9305	0,2
2019-11-19	Wojciecha Gersona 17	ta ulica	58	-	wtórny	5517	+71,8%	+6,3%	10 072	0,19
2019-10-29	Wojciecha Gersona 40	ta ulica	52,23	-	wtórny	5552	+70,9%	+6,3%	10 085	0,19
2019-10-14	Wojciecha Gersona 5	ta ulica	44,5	-	wtórny	5169	+70,9%	+6%	9360	0,19
2019-09-30	Wojciecha Gersona 17	ta ulica	44	-	wtórny	6523	+71,2%	+6%	11 833	0,18
2019-08-13	Wojciecha Gersona 21	ta ulica	101,53	-	wtórny	4925	+71,3%	+22%	10 296	0,18

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1890. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Juliusza Kossaka Górzyskowo	26 m	8816	14	83
Jaskółcza Górzyskowo	192 m	8631	9	165
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	211 m	10 016	193	469
Orla Szwederowo	251 m	10 411	65	337
Gołębia Górzyskowo	265 m	9548	24	437
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	295 m	10 256	39	492

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Wojciecha Gersona 2 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9398 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8598 do 10 544 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (135) i w okolicy (1751), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wojciecha Gersona 2?

Dobra cena dla kupującego to do 8598 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8598 do 10 544 zł/m². Powyżej 11 238 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wojciecha Gersona 2?

Realna cena sprzedaży to około 9398 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9398 a 10 544 zł/m², a poniżej 8598 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Wojciecha Gersona 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (135) i w okolicy (1751). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 110.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.