Wycena mieszkania: Chłodna 20, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8440 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6894 ‑ 10 029 zł/m²

9 na 10: 5635 ‑ 10 999

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (28) i w okolicy (213); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Chłodna 20, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5635 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5635‑6894 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6894‑10 029 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 029‑10 999 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 999 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6894 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 029 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8440 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8440‑10 029 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 999 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6894 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8440 zł/m². Nie schodź poniżej 6894 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
do 30 m²	9137 (9)	7428 (11)	9954 (999)
30-40 m²	8495 (55)	7486 (19)	9393 (2656)
40-50 m²	7734 (58)	7039 (24)	8668 (2727)
50-60 m²	9481 (47)	7200 (20)	8682 (2201)
60-70 m²	9926 (22)	-	8482 (1333)
70-80 m²	8035 (20)	5935 (16)	8906 (550)
80-100 m²	7298 (26)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8507 (8)	8165 (11)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
parter	8298 (92)	6572 (17)	8930 (1547)
1-2 piętro	9621 (77)	8552 (30)	9241 (3523)
3-4 piętro	7337 (8)	8523 (8)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	8111 (68)	6558 (60)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (245 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-10-25	Chłodna 20	ten budynek	48	parter	wtórny	6646	+12,4%	+4,3%	7789	1
2026-03-20	Chłodna 16	ta ulica	37,31	-	wtórny	5495	+0,4%	+0,3%	5531	0,81
2025-03-18	Nakielska 121	okolica 46 m	45,35	1. piętro	wtórny	9283	+13,7%	-0,3%	10 526	0,5
2024-12-13	Nakielska 121	okolica 46 m	45,35	1. piętro	wtórny	5733	+12,7%	-0,3%	6444	0,47
2022-01-04	Chłodna 20	ten budynek	48	3. piętro	wtórny	5938	+46,9%	-1,3%	8608	0,47
2025-07-24	Nakielska 107a	okolica 123 m	35,78	-	wtórny	5310	+9,1%	+0,3%	5811	0,45
2025-10-31	Słoneczna 2N	okolica 158 m	101,19	2. piętro	wtórny	7807	+3,9%	+14,8%	9311	0,44
2025-07-08	Słoneczna 2N	okolica 158 m	46,29	-	wtórny	11 471	+9,1%	+6%	13 265	0,41
2025-05-21	Słoneczna 2N	okolica 158 m	47,28	-	wtórny	8712	+11,3%	+6%	10 271	0,4
2023-04-13	Chłodna 10	ta ulica	37,31	-	wtórny	6701	+32,2%	+0,3%	8881	0,36
2024-09-26	Słoneczna 2N	okolica 158 m	86,3	2. piętro	wtórny	8806	+12,7%	+6,2%	10 532	0,33
2024-08-12	Słoneczna 2M	okolica 158 m	86,05	parter	wtórny	8716	+14,5%	+11%	11 081	0,32
2022-09-02	Chłodna 12	ta ulica	37,31	-	wtórny	6245	+26,2%	+0,3%	7903	0,31
2025-05-30	Słoneczna 24	okolica 286 m	38,75	-	wtórny	8129	+11,3%	+0,3%	9069	0,29
2026-02-16	Nasypowa 24	okolica 370 m	87,7	parter	wtórny	5587	+0,2%	+11%	6215	0,29
2024-03-05	Słoneczna 2N	okolica 158 m	56,73	-	wtórny	8197	+18%	+6,3%	10 276	0,29
2020-03-24	Chłodna 20	ten budynek	48	-	wtórny	4792	+63,2%	+6%	8284	0,28
2026-02-20	Huzarska 2	okolica 399 m	50,49	2. piętro	wtórny	11 685	+0,2%	-	11 707	0,27
2026-03-25	Nakielska 64a	okolica 483 m	40,72	-	wtórny	7834	+0,4%	+6%	8334	0,22
2024-09-09	Barwna 29	okolica 318 m	73,91	-	wtórny	4735	+12,7%	+6,9%	5704	0,22
2024-09-09	Barwna 29	okolica 318 m	74,61	-	wtórny	4691	+12,7%	+6,9%	5650	0,22
2021-06-29	Chłodna 16	ta ulica	47,69	3. piętro	wtórny	5242	+42,3%	-1,3%	7366	0,22
2021-04-20	Chłodna 10	ta ulica	46,88	-	wtórny	5482	+46,8%	+6%	8529	0,21
2024-12-19	Nasypowa 24	okolica 370 m	84,8	1. piętro	wtórny	3726	+12,7%	+6,2%	4460	0,21
2026-02-19	Nakielska 64	okolica 523 m	50	-	wtórny	8400	+0,2%	+6,3%	8943	0,2
2021-10-19	Nakielska 115A	okolica 74 m	45,3	2. piętro	wtórny	5960	+40,2%	-0,3%	8332	0,18
2022-02-11	Nakielska 129	okolica 112 m	44,1	-	wtórny	5215	+41,3%	+6%	7810	0,18
2023-11-14	Nasypowa 6d	okolica 314 m	58,1	-	wtórny	5491	+19%	+6,3%	6942	0,18
2022-01-27	Nakielska 129	okolica 112 m	46,9	-	wtórny	6397	+46,9%	+6%	9954	0,18
2025-09-30	Nakielska 64	okolica 523 m	50	-	wtórny	4900	+9,6%	+6,3%	5706	0,17
2023-10-31	Jasnogórska 8	okolica 320 m	77,9	-	wtórny	5263	+19,9%	+6,9%	6749	0,17
2022-03-11	Słoneczna 2N	okolica 158 m	56,79	-	wtórny	7660	+39,9%	+6,3%	11 392	0,16
2025-06-30	Nakielska 64	okolica 523 m	50	-	wtórny	3500	+9,1%	+6,3%	4058	0,16
2021-04-01	Nakielska 115a	okolica 76 m	37,05	-	wtórny	6289	+46,8%	+0,3%	9258	0,16
2025-04-07	Nakielska 64	okolica 523 m	32,05	-	wtórny	7988	+12,3%	+0,3%	8992	0,16
2020-11-23	Nakielska 121	okolica 46 m	45,3	-	wtórny	6159	+53,9%	+6%	10 040	0,15
2021-11-24	Słoneczna 2N	okolica 158 m	53,71	-	wtórny	8099	+42,6%	+6,3%	12 269	0,15
2024-02-16	Mroźna 6	okolica 326 m	65,5	1. piętro	pierwotny	5649	+18,4%	-14,7%	5705	0,15
2021-08-04	Nakielska 107A	okolica 143 m	37,05	3. piętro	wtórny	5803	+45,4%	-6,6%	7882	0,15
2019-12-06	Chłodna 1	ta ulica	48,1	-	wtórny	5177	+68,9%	+6%	9264	0,14

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 245. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Nakielska Wilczak-Jary	46 m	8306	36	286
Słoneczna Wilczak-Jary	158 m	9694	7	87
Nasypowa Wilczak-Jary	314 m	5597	3	6

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Chłodna 20 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8440 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6894 do 10 029 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (28) i w okolicy (213), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Chłodna 20?

Dobra cena dla kupującego to do 6894 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6894 do 10 029 zł/m². Powyżej 10 999 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Chłodna 20?

Realna cena sprzedaży to około 8440 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8440 a 10 029 zł/m², a poniżej 6894 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Chłodna 20 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (28) i w okolicy (213). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 76.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.