Wycena mieszkania: Spokojna 20, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7889 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7075 ‑ 9026 zł/m²

9 na 10: 6191 ‑ 9935

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (110) i w okolicy do 800 m (1325); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Spokojna 20, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6191 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6191‑7075 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7075‑9026 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9026‑9935 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9935 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7075 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9026 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7889 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7889‑9026 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9935 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7075 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7889 zł/m². Nie schodź poniżej 7075 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
do 30 m²	9222 (60)	9689 (41)	9954 (999)
30-40 m²	8977 (456)	8623 (169)	9393 (2656)
40-50 m²	8453 (442)	8246 (261)	8668 (2727)
50-60 m²	9139 (350)	8352 (188)	8682 (2201)
60-70 m²	9226 (86)	9096 (105)	8482 (1333)
70-80 m²	10 597 (5)	8451 (30)	8906 (550)
80-100 m²	10 747 (23)	9033 (16)	8167 (333)
ponad 100 m²	9331 (13)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
parter	8652 (425)	8918 (68)	8930 (1547)
1-2 piętro	9194 (227)	8749 (212)	9241 (3523)
3-4 piętro	9569 (195)	9045 (189)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8676 (162)	8892 (105)	9743 (980)
piętro nieznane	8565 (426)	7891 (236)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1435 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-07	Spokojna 20	ten budynek	42,73	-	wtórny	6085	+9,5%	+6%	7059	1
2026-01-28	Spokojna 9/3	ta ulica	25,5	4. piętro	wtórny	9216	+0,8%	-10,6%	8304	0,62
2025-06-09	Spokojna 9 bl.5	ta ulica	56,9	4. piętro	wtórny	7188	+9,1%	-1%	7765	0,53
2025-01-27	Spokojna 9/I	ta ulica	35,78	-	wtórny	6568	+13,2%	+0,3%	7456	0,47
2025-01-24	Spokojna 9/4	ta ulica	45,85	2. piętro	wtórny	5780	+13,2%	-0,3%	6525	0,47
2024-10-29	Spokojna 9/II	ta ulica	45,8	3. piętro	wtórny	8668	+12,4%	-1,3%	9616	0,44
2024-10-29	Spokojna 1	ta ulica	80,47	parter	wtórny	5580	+12,4%	+11%	6963	0,44
2024-10-07	Spokojna 9/1	ta ulica	35,8	6. piętro	wtórny	4190	+12,4%	-10,7%	4202	0,44
2024-09-11	Spokojna 9/4	ta ulica	25,5	3. piętro	wtórny	8706	+12,7%	-10,6%	8764	0,43
2024-08-29	Spokojna 9/I	ta ulica	37,76	7. piętro	wtórny	7680	+14,5%	-10,7%	7848	0,42
2024-07-17	Spokojna 16	ta ulica	87,61	1. piętro	wtórny	4452	+17,2%	+6,2%	5540	0,41
2024-06-19	Spokojna 9/4	ta ulica	25,5	-	wtórny	8902	+18,4%	-4,1%	10 110	0,4
2024-06-03	Spokojna 9/2	ta ulica	37,5	-	wtórny	6160	+18,4%	+0,3%	7313	0,4
2024-04-12	Spokojna 9/1	ta ulica	35,8	6. piętro	wtórny	7542	+15,5%	-10,7%	7772	0,38
2024-03-21	Spokojna 9/3	ta ulica	56,9	-	wtórny	6063	+18%	+6,3%	7602	0,37
2023-12-15	Spokojna 9/2	ta ulica	37,5	-	wtórny	8187	+18,8%	+0,3%	9747	0,35
2023-10-19	Spokojna 9/2	ta ulica	45,8	-	wtórny	7533	+19,9%	+6%	9573	0,33
2023-10-19	Spokojna 9/1	ta ulica	35,78	-	wtórny	3745	+19,9%	+0,3%	4504	0,33
2023-09-11	Spokojna 9/3	ta ulica	37,5	-	wtórny	7200	+22,2%	+0,3%	8824	0,32
2023-09-06	Spokojna 9/2	ta ulica	45,8	-	wtórny	6070	+22,2%	+6%	7862	0,32
2023-08-02	Spokojna 9/5	ta ulica	37,5	-	wtórny	6933	+24,9%	+0,3%	8684	0,32
2023-08-01	Spokojna 9/4	ta ulica	56,9	-	wtórny	7030	+24,9%	+6,3%	9333	0,32
2023-06-26	Spokojna 9/3	ta ulica	37,5	-	wtórny	6267	+28,3%	+0,3%	8058	0,3
2023-03-30	Spokojna 9/2	ta ulica	45,8	-	wtórny	5677	+33,2%	+6%	8015	0,28
2023-02-23	Spokojna 9/1	ta ulica	35,8	-	wtórny	3352	+31,8%	+0,3%	4429	0,28
2023-01-26	Spokojna 9/3	ta ulica	45,85	parter	wtórny	6216	+26,3%	+4,3%	8189	0,27
2022-12-16	Spokojna 9/2	ta ulica	45,8	-	wtórny	4367	+24,8%	+6%	5776	0,26
2022-11-21	Spokojna 9/2	ta ulica	37,5	-	wtórny	5733	+23,6%	+0,3%	7103	0,26
2022-11-02	Spokojna 9/2	ta ulica	45,8	-	wtórny	6376	+23,6%	+6%	8347	0,26
2022-09-07	Spokojna 9/1	ta ulica	35,78	1. piętro	wtórny	5869	+26,2%	-5,7%	6989	0,24
2022-09-07	Spokojna 9/3	ta ulica	37,5	-	wtórny	5333	+26,2%	+0,3%	6749	0,24
2022-06-29	Spokojna 9/II	ta ulica	37,5	2. piętro	wtórny	5707	+32,4%	-5,7%	7129	0,23
2022-05-10	Spokojna 9/2	ta ulica	37,5	-	wtórny	7600	+36,6%	+0,3%	10 407	0,22
2022-03-18	Spokojna 9/4	ta ulica	56,9	-	wtórny	6116	+39,9%	+6,3%	9096	0,21
2022-03-15	Spokojna 9/4	ta ulica	56,9	-	wtórny	4921	+39,9%	+6,3%	7318	0,21
2022-03-07	Spokojna 9/2	ta ulica	45,8	-	wtórny	7227	+39,9%	+6%	10 716	0,21
2022-03-02	Spokojna 9/I	ta ulica	35,78	-	wtórny	5031	+39,9%	+0,3%	7058	0,21
2022-02-14	Spokojna 9/2	ta ulica	56,9	-	wtórny	5097	+41,3%	+6,3%	7655	0,21
2022-02-11	Spokojna 9/2	ta ulica	45,8	-	wtórny	5240	+41,3%	+6%	7847	0,21
2022-01-03	Spokojna 9/I	ta ulica	35,78	-	wtórny	6708	+46,9%	+0,3%	9876	0,2

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1435. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Władysława Bełzy Kapuściska	104 m	9890	7	141
Ogrody Wyżyny	208 m	8146	70	482
Toruńska Wzgórze Wolności	218 m	10 237	73	567
Ku Wiatrakom Wyżyny	271 m	8779	20	143
Szarych Szeregów Kapuściska	297 m	7833	41	288
Zofii Nałkowskiej Wyżyny	364 m	7783	21	89

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Spokojna 20 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7889 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7075 do 9026 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (110) i w okolicy do 800 m (1325), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Spokojna 20?

Dobra cena dla kupującego to do 7075 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7075 do 9026 zł/m². Powyżej 9935 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Spokojna 20?

Realna cena sprzedaży to około 7889 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7889 a 9026 zł/m², a poniżej 7075 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Spokojna 20 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (110) i w okolicy do 800 m (1325). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 126.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.