Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
8932 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
7869 ‑ 9618 zł/m²
9 na 10: 7465 ‑ 12 419
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (19) i w okolicy do 800 m (27); waga porównywalnych 80%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.05. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Żywiecka 21, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7465 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7465‑7869 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7869‑9618 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9618‑12 419 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 419 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 7869 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9618 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)8932 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8932‑9618 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 419 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7869 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8932 zł/m². Nie schodź poniżej 7869 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Miedzyń-Prądy
Bydgoszcz
do 30 m²
-
-
9954 (999)
30-40 m²
-
-
9393 (2656)
40-50 m²
-
-
8668 (2727)
50-60 m²
-
-
8682 (2201)
60-70 m²
10 279 (5)
10 026 (10)
8482 (1333)
70-80 m²
10 843 (17)
10 270 (16)
8906 (550)
80-100 m²
9444 (17)
9585 (11)
8167 (333)
ponad 100 m²
5880 (7)
6981 (14)
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Miedzyń-Prądy
Bydgoszcz
parter
10 007 (26)
9367 (24)
8930 (1547)
1-2 piętro
10 365 (15)
9618 (25)
9241 (3523)
3-4 piętro
-
-
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
7857 (5)
7306 (11)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (46 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2025-04-07
Żywiecka 21
ten budynek
109,33
-
pierwotny
6997
+12,3%
+2,4%
8049
1
2025-02-14
Żywiecka 21
ten budynek
89,97
parter
pierwotny
7447
+12,4%
-6,8%
7802
0,95
2026-05-04
Żywiecka 17
ta ulica
72,44
1. piętro
wtórny
12 700
+3,2%
+0,6%
13 184
0,93
2025-06-05
Żywiecka 17
ta ulica
98,03
1. piętro
pierwotny
9793
+9,1%
-10,9%
9523
0,58
2024-09-03
Żywiecka 17
ta ulica
71,86
2. piętro
pierwotny
9741
+12,7%
-15,5%
9270
0,47
2024-06-24
Żywiecka 17
ta ulica
72,62
1. piętro
pierwotny
9157
+18,4%
-15,5%
9159
0,44
2024-03-27
Żywiecka 17
ta ulica
97,26
1. piętro
pierwotny
7608
+18%
-10,9%
8000
0,41
2024-02-14
Żywiecka 17
ta ulica
72,44
1. piętro
pierwotny
8669
+18,4%
-15,5%
8667
0,4
2024-01-17
Żywiecka 17
ta ulica
72,37
2. piętro
pierwotny
8644
+19,9%
-15,5%
8755
0,39
2026-03-19
Spacerowa 73
okolica306 m
90,49
parter
wtórny
10 222
+0,4%
+11%
11 397
0,38
2023-11-30
Żywiecka 17
ta ulica
72,4
2. piętro
pierwotny
8640
+19%
-15,5%
8684
0,37
2023-04-26
Żywiecka 17
ta ulica
98,79
parter
pierwotny
7735
+32,2%
-6,8%
9534
0,32
2023-03-24
Żywiecka 17
ta ulica
98,68
parter
pierwotny
7651
+33,2%
-6,8%
9505
0,31
2023-02-17
Żywiecka 17
ta ulica
72,16
2. piętro
pierwotny
8121
+31,8%
-15,5%
9040
0,3
2024-12-09
Głogowska 20A
okolica366 m
75,03
parter
wtórny
9330
+12,7%
+5,2%
11 068
0,23
2024-03-04
Krośnieńska 7
okolica528 m
60
-
wtórny
8333
+18%
+8%
10 617
0,12
2019-11-15
Żywiecka 15B
ta ulica
91,48
parter
pierwotny
5673
+71,8%
-6,8%
9086
0,12
2019-10-07
Żywiecka 15B
ta ulica
66,91
parter
pierwotny
5744
+70,9%
-10,7%
8763
0,12
2019-09-24
Żywiecka 15B
ta ulica
90,64
parter
pierwotny
5594
+71,2%
-6,8%
8929
0,12
2019-09-17
Żywiecka 15B
ta ulica
66,63
parter
pierwotny
6003
+71,2%
-10,7%
9174
0,12
2020-11-16
Spacerowa 67
okolica367 m
73,5
-
wtórny
2721
+53,9%
+6,9%
4476
0,07
2018-10-09
Maciejowicka 15
okolica181 m
111,34
-
wtórny
2245
+91,7%
+22%
5253
0,07
2016-11-22
Żywiecka 8
ta ulica
123,53
suterena
-
3238
+113,9%
+20,1%
8320
0,06
2016-02-25
Żywiecka 8
ta ulica
123,53
suterena
-
1619
+123,6%
+20,1%
4347
0,05
2018-07-02
Głogowska 20E
okolica366 m
75,03
-
wtórny
5331
+93,6%
+6,9%
11 035
0,04
2017-06-22
Przemyska 20
okolica245 m
133,42
suterena
-
2616
+110,1%
+20,1%
6599
0,03
2017-06-16
Przemyska 20
okolica245 m
133,07
suterena
-
2799
+110,1%
+20,1%
7062
0,03
2017-02-02
Głogowska 20B
okolica366 m
75,03
parter
-
5331
+123,5%
+5,2%
12 541
0,02
2016-03-08
Katowicka 42
okolica270 m
133,07
suterena
-
2630
+126,3%
+20,1%
7149
0,02
2016-05-11
Spacerowa
okolica306 m
96,29
suterena
-
4414
+119,6%
+11%
10 761
0,02
2016-04-22
Spacerowa 73
okolica306 m
90,49
parter
-
4752
+121,5%
+11%
11 686
0,02
2016-04-15
Spacerowa
okolica306 m
69,62
2. piętro
-
4955
+121,5%
+1,6%
11 153
0,02
2016-04-05
Spacerowa 73
okolica306 m
65,09
2. piętro
-
4993
+121,5%
+1,6%
11 238
0,02
2014-04-11
Głogowska 20F
okolica366 m
75,03
suterena
-
4558
+137,2%
+5,2%
11 378
0,01
2014-04-11
Głogowska 20A
okolica366 m
75,03
suterena
-
4598
+137,2%
+5,2%
11 478
0,01
2014-03-10
Głogowska 20A
okolica366 m
92,14
suterena
-
3907
+139,1%
+11%
10 374
0,01
2014-01-31
Głogowska 20B
okolica366 m
75,03
suterena
-
4532
+139,6%
+5,2%
11 428
0,01
2014-01-31
Głogowska 20E
okolica366 m
75,03
suterena
-
4665
+139,6%
+5,2%
11 764
0,01
2014-01-07
Głogowska 20C
okolica366 m
75,03
suterena
-
4665
+139,6%
+5,2%
11 764
0,01
2013-12-23
Głogowska 20B
okolica366 m
92,14
suterena
-
3603
+139,8%
+11%
9593
0,01
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 46. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Żywiecka 21 w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 8932 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7869 do 9618 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (19) i w okolicy do 800 m (27), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Żywiecka 21?
Dobra cena dla kupującego to do 7869 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7869 do 9618 zł/m². Powyżej 12 419 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Żywiecka 21?
Realna cena sprzedaży to około 8932 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8932 a 9618 zł/m², a poniżej 7869 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Żywiecka 21 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (19) i w okolicy do 800 m (27). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 80%, efektywna liczba 16).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська