Wycena mieszkania: Bocianowo 21, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7271 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5543 ‑ 8473 zł/m²

9 na 10: 4617 ‑ 9454

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (217) i w okolicy do 800 m (864); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Bocianowo 21, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4617 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4617‑5543 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5543‑8473 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8473‑9454 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9454 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5543 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8473 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7271 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7271‑8473 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9454 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5543 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7271 zł/m². Nie schodź poniżej 5543 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8335 (229)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	8223 (260)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7643 (223)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7919 (150)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7905 (95)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	6211 (57)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5453 (48)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4311 (19)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7341 (487)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	8066 (290)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	9385 (103)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 006 (28)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7290 (173)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1081 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-27	Bocianowo 25C	ta ulica	50,2	2. piętro	wtórny	8765	+3,4%	-	9059	1
2026-07-23	Bocianowo 23	ta ulica	41,8	-	wtórny	6770	+3,4%	+6%	7414	1
2026-07-06	Bocianowo 23	ta ulica	59,1	-	wtórny	3807	+3,4%	+6,3%	4181	1
2026-06-22	Bocianowo 30	ta ulica	31,3	-	wtórny	5112	+7,8%	+0,3%	5526	0,98
2026-05-18	Bocianowo 34	ta ulica	25,46	1. piętro	wtórny	9662	+3,2%	-9,7%	8998	0,95
2026-04-24	Bocianowo 23	ta ulica	59,1	-	wtórny	3553	+1,2%	+6,3%	3822	0,93
2026-04-03	Bocianowo 25B	ta ulica	61,47	3. piętro	wtórny	7971	+1,2%	+0,6%	8118	0,93
2026-03-12	Bocianowo 8	ta ulica	39,9	-	wtórny	7669	+0,4%	+0,3%	7720	0,91
2026-01-22	Bocianowo 35	ta ulica	53,2	-	wtórny	4887	+0,8%	+6,3%	5237	0,87
2026-01-14	Bocianowo 12	ta ulica	40,27	1. piętro	wtórny	10 430	+0,8%	-0,3%	10 486	0,87
2025-12-15	Bocianowo 25C	ta ulica	61,34	2. piętro	wtórny	7662	-1,2%	+1,6%	7693	0,85
2025-12-05	Bocianowo 34	ta ulica	29,13	2. piętro	wtórny	9784	-1,2%	-9,7%	8724	0,85
2025-11-17	Bocianowo 28	ta ulica	36,62	2. piętro	wtórny	5052	+0,6%	-5,7%	4796	0,83
2025-10-27	Bocianowo 25B	ta ulica	47	3. piętro	wtórny	7447	+3,9%	-1,3%	7637	0,81
2025-10-23	Bocianowo 20a	ta ulica	48	-	wtórny	6250	+3,9%	+6%	6879	0,81
2025-10-17	Bocianowo 30	ta ulica	99,8	-	wtórny	3908	+3,9%	+12,8%	4580	0,81
2025-10-07	Bocianowo 24	ta ulica	40,33	parter	wtórny	4337	+3,9%	+4,3%	4698	0,81
2025-09-01	Bocianowo 20	ta ulica	54,2	-	wtórny	7196	+9,6%	+6,3%	8380	0,79
2025-08-29	Bocianowo 30	ta ulica	36,48	-	wtórny	4386	+9,5%	+0,3%	4815	0,78
2025-07-25	Bocianowo 13	ta ulica	55,69	3. piętro	wtórny	6644	+9,1%	-1%	7180	0,76
2025-06-24	Bocianowo 30	ta ulica	36,48	-	wtórny	3015	+9,1%	+0,3%	3298	0,74
2025-06-23	Bocianowo 14	ta ulica	36,25	1. piętro	wtórny	7172	+9,1%	-5,7%	7382	0,74
2025-06-10	Bocianowo 34	ta ulica	27,78	parter	wtórny	8207	+9,1%	-5,6%	8454	0,74
2025-02-28	Bocianowo 25B	ta ulica	51	parter	wtórny	6127	+12,4%	+4,6%	7203	0,68
2025-02-26	Bocianowo 20A	ta ulica	48	6. piętro	wtórny	6458	+12,4%	-5,7%	6846	0,68
2024-12-11	Bocianowo 28	ta ulica	48,31	3. piętro	wtórny	5278	+12,7%	-1,3%	5874	0,64
2024-10-31	Bocianowo 30	ta ulica	87,04	-	wtórny	2549	+12,4%	+12,8%	3231	0,62
2024-09-26	Bocianowo 30	ta ulica	100,82	1. piętro	wtórny	4811	+12,7%	+14,8%	6222	0,6
2024-09-17	Bocianowo 6	ta ulica	28	-	wtórny	7143	+12,7%	-4,1%	7718	0,6
2024-08-20	Bocianowo 23	ta ulica	45,4	parter	wtórny	5727	+14,5%	+4,3%	6838	0,59
2024-07-23	Bocianowo 13	ta ulica	55,82	2. piętro	wtórny	4246	+17,2%	-	4977	0,57
2024-04-22	Bocianowo 34	ta ulica	25,7	1. piętro	wtórny	8911	+15,5%	-9,7%	9285	0,54
2024-04-16	Bocianowo 23	ta ulica	64	2. piętro	wtórny	5906	+15,5%	+1,6%	6930	0,54
2024-04-05	Bocianowo 34	ta ulica	29,13	2. piętro	wtórny	5149	+15,5%	-9,7%	5366	0,54
2024-04-05	Bocianowo 34	ta ulica	25,46	1. piętro	wtórny	5892	+15,5%	-9,7%	6139	0,54
2024-03-06	Bocianowo 34	ta ulica	27,78	parter	wtórny	4500	+18%	-5,6%	5011	0,52
2024-02-26	Bocianowo 30	ta ulica	99,8	-	wtórny	3507	+18,4%	+12,8%	4682	0,51
2024-02-02	Bocianowo 34	ta ulica	31,16	parter	wtórny	8504	+18,4%	-1,3%	9932	0,51
2023-12-15	Bocianowo 14	ta ulica	49,01	1. piętro	wtórny	4468	+18,8%	-0,3%	5291	0,49
2023-12-12	Bocianowo 25B	ta ulica	46,96	2. piętro	wtórny	6793	+18,8%	-0,3%	8043	0,49

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1081. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Henryka Sienkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	34 m	7390	25	132
Racławicka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	54 m	6553	12	102
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	99 m	5380	10	64
Kaszubska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	130 m	9347	9	80
Mazowiecka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	178 m	7371	50	151
Rycerska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	179 m	10 182	118	157
Ogrodowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	204 m	6290	6	57
Wileńska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	235 m	7068	21	120

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Bocianowo 21 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7271 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5543 do 8473 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (217) i w okolicy do 800 m (864), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Bocianowo 21?

Dobra cena dla kupującego to do 5543 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5543 do 8473 zł/m². Powyżej 9454 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Bocianowo 21?

Realna cena sprzedaży to około 7271 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7271 a 8473 zł/m², a poniżej 5543 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Bocianowo 21 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (217) i w okolicy do 800 m (864). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 202.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.