Wycena mieszkania: Kasztanowa 21, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8550 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7935 ‑ 9636 zł/m²

9 na 10: 6770 ‑ 11 060

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (99) i w okolicy (1624); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Kasztanowa 21, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6770 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6770‑7935 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7935‑9636 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9636‑11 060 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 060 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7935 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9636 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8550 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8550‑9636 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 060 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7935 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8550 zł/m². Nie schodź poniżej 7935 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	10 334 (146)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	9791 (381)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	9293 (503)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	8997 (298)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	9352 (137)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	10 057 (145)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	9370 (98)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	10 359 (19)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	8733 (581)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	9902 (363)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 427 (291)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 882 (164)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8667 (328)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1727 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-18	Kasztanowa 39	ta ulica	30,2	11. piętro	wtórny	8609	+7,8%	-10,7%	8286	1
2026-06-12	Kasztanowa 33	ta ulica	52,1	-	wtórny	7294	+7,8%	+6,3%	8358	1
2026-05-13	Kasztanowa 47	ta ulica	50,65	3. piętro	wtórny	8095	+3,2%	-1%	8270	0,98
2026-03-10	Kasztanowa 45	ta ulica	38,26	1. piętro	wtórny	9043	+0,4%	-5,7%	8566	0,93
2025-12-11	Kasztanowa 45	ta ulica	40,2	2. piętro	wtórny	10 448	-1,2%	-0,3%	10 291	0,87
2025-11-26	Kasztanowa 27A	ta ulica	36,82	2. piętro	wtórny	9207	+0,6%	-5,7%	8741	0,85
2025-10-03	Kasztanowa 45	ta ulica	40,2	2. piętro	wtórny	6517	+3,9%	-0,3%	6750	0,83
2025-09-22	Kasztanowa 37	ta ulica	52,3	3. piętro	wtórny	7935	+9,6%	-1%	8610	0,81
2025-08-04	Kasztanowa 43	ta ulica	32,66	parter	wtórny	7655	+9,5%	-1,3%	8271	0,79
2025-06-30	Kasztanowa 47	ta ulica	75,99	parter	wtórny	5922	+9,1%	+5,2%	6799	0,76
2025-05-30	Kasztanowa 27A	ta ulica	49,38	parter	wtórny	6663	+11,3%	+4,3%	7732	0,74
2025-01-28	Kasztanowa 41	ta ulica	56,41	3. piętro	wtórny	9041	+13,2%	-1%	10 136	0,68
2024-11-26	Kasztanowa 41	ta ulica	39,31	3. piętro	wtórny	9794	+14%	-6,6%	10 429	0,64
2024-07-12	Kasztanowa 41	ta ulica	60,91	-	wtórny	9769	+17,2%	+8%	12 367	0,59
2024-07-03	Kasztanowa 43	ta ulica	49,74	2. piętro	wtórny	6072	+17,2%	-0,3%	7096	0,59
2024-05-20	Kasztanowa 49	ta ulica	36,3	6. piętro	wtórny	7576	+17,2%	-10,7%	7922	0,56
2024-05-10	Kasztanowa 47	ta ulica	50,65	2. piętro	wtórny	6910	+17,2%	-	8096	0,56
2024-04-12	Kasztanowa 49	ta ulica	36,3	1. piętro	wtórny	7989	+15,5%	-5,7%	8702	0,55
2024-03-29	Kasztanowa 33	ta ulica	42,1	-	wtórny	9074	+18%	+6%	11 342	0,54
2024-03-15	Kasztanowa 41	ta ulica	41,38	1. piętro	wtórny	11 576	+18%	-0,3%	13 615	0,54
2024-02-29	Kasztanowa 39	ta ulica	55,6	2. piętro	wtórny	6115	+18,4%	-	7237	0,52
2023-11-09	Kasztanowa 33	ta ulica	41,8	-	wtórny	6340	+19%	+6%	7992	0,49
2023-09-27	Kasztanowa 39	ta ulica	48,5	1. piętro	wtórny	8866	+22,2%	-0,3%	10 806	0,47
2023-02-09	Kasztanowa 49	ta ulica	28,72	4. piętro	wtórny	7486	+31,8%	-10,6%	8816	0,4
2023-01-27	Kasztanowa 47	ta ulica	50,65	1. piętro	wtórny	6496	+26,3%	-	8206	0,39
2023-01-26	Kasztanowa 39	ta ulica	48,5	1. piętro	wtórny	5402	+26,3%	-0,3%	6804	0,39
2022-11-04	Kasztanowa 43	ta ulica	56,06	parter	wtórny	5708	+23,6%	+4,6%	7378	0,37
2022-10-05	Kasztanowa 37	ta ulica	52,2	2. piętro	wtórny	6897	+25,3%	-	8639	0,36
2020-08-14	Kasztanowa 21	ten budynek	72,28	parter	wtórny	6226	+52,5%	+5,2%	9991	0,36
2022-06-23	Kasztanowa 49	ta ulica	28,72	4. piętro	wtórny	7242	+32,4%	-10,6%	8569	0,33
2022-06-02	Kasztanowa 49	ta ulica	38,65	2. piętro	wtórny	4528	+32,4%	-5,7%	5656	0,33
2021-12-15	Kasztanowa 41	ta ulica	75,27	2. piętro	wtórny	6510	+47,1%	+0,6%	9633	0,29
2021-11-05	Kasztanowa 49	ta ulica	50,64	6. piętro	wtórny	7010	+42,6%	-5,4%	9454	0,28
2021-09-28	Kasztanowa 45	ta ulica	40,4	1. piętro	wtórny	6856	+41,6%	-0,3%	9680	0,27
2021-07-12	Kasztanowa 27A	ta ulica	34,5	3. piętro	wtórny	5942	+48,6%	-6,6%	8250	0,26
2021-02-26	Kasztanowa 41	ta ulica	75,27	2. piętro	wtórny	6178	+47,7%	+0,6%	9179	0,23
2021-02-12	Kasztanowa 41	ta ulica	56,63	1. piętro	wtórny	7187	+47,7%	-	10 615	0,23
2021-01-25	Kasztanowa 37	ta ulica	52,5	1. piętro	wtórny	5505	+45,6%	-	8014	0,22
2020-07-08	Kasztanowa 47	ta ulica	76,8	2. piętro	wtórny	5078	+55%	+0,6%	7920	0,19
2020-06-02	Kasztanowa 27A	ta ulica	28,33	parter	wtórny	6248	+59,8%	-5,6%	9423	0,19

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1727. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Józefa Sułkowskiego Leśne	46 m	8229	78	433
Cicha Bielawy	112 m	8218	39	162
Jana Kozietulskiego Bielawy	269 m	9519	19	135
Topolowa Leśne	300 m	8681	18	94
Józefa Dwernickiego Leśne	315 m	10 766	168	190
Leśna Leśne	322 m	12 097	25	557
Józefa Poniatowskiego Bielawy	339 m	9297	15	59

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Kasztanowa 21 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8550 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7935 do 9636 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (99) i w okolicy (1624), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kasztanowa 21?

Dobra cena dla kupującego to do 7935 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7935 do 9636 zł/m². Powyżej 11 060 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kasztanowa 21?

Realna cena sprzedaży to około 8550 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8550 a 9636 zł/m², a poniżej 7935 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Kasztanowa 21 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (99) i w okolicy (1624). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 93.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.