Wycena mieszkania: Szpitalna 21, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8441 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7616 ‑ 10 196 zł/m²

9 na 10: 6888 ‑ 12 516

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (58), na tej ulicy (140) i w okolicy (362); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Szpitalna 21, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6888 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6888‑7616 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7616‑10 196 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 196‑12 516 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 516 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7616 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 196 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8441 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8441‑10 196 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 516 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7616 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8441 zł/m². Nie schodź poniżej 7616 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
do 30 m²	9239 (9)	9689 (41)	9954 (999)
30-40 m²	9613 (43)	8623 (169)	9393 (2656)
40-50 m²	9013 (213)	8246 (261)	8668 (2727)
50-60 m²	8428 (157)	8352 (188)	8682 (2201)
60-70 m²	9357 (97)	9096 (105)	8482 (1333)
70-80 m²	9888 (27)	8451 (30)	8906 (550)
80-100 m²	11 151 (12)	9033 (16)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
parter	8921 (153)	8918 (68)	8930 (1547)
1-2 piętro	9335 (124)	8749 (212)	9241 (3523)
3-4 piętro	9371 (133)	9045 (189)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 086 (24)	8892 (105)	9743 (980)
piętro nieznane	8487 (126)	7891 (236)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (560 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-09-04	Szpitalna 21	ten budynek	44,5	parter	wtórny	12 360	+9,6%	+4,3%	14 126	1
2025-05-30	Szpitalna 21	ten budynek	42	4. piętro	wtórny	9048	+11,3%	-1,3%	9938	0,91
2025-05-23	Szpitalna 21	ten budynek	50,1	parter	wtórny	11 178	+11,3%	+4,6%	13 011	0,91
2024-05-16	Szpitalna 21	ten budynek	45,4	parter	wtórny	8370	+17,2%	+4,3%	10 227	0,69
2023-02-16	Szpitalna 21	ten budynek	42,6	parter	wtórny	8803	+31,8%	+4,3%	12 098	0,49
2026-06-02	Szpitalna 21A	ta ulica	45	3. piętro	wtórny	11 089	+7,8%	-1,3%	11 804	0,45
2026-05-14	Szpitalna 21A	ta ulica	33,4	1. piętro	wtórny	12 874	+3,2%	-5,7%	12 532	0,44
2026-04-21	Szpitalna 21A	ta ulica	60,5	4. piętro	wtórny	9744	+1,2%	+0,6%	9923	0,43
2022-07-13	Szpitalna 21	ten budynek	39,6	parter	wtórny	10 101	+30%	-1,3%	12 963	0,42
2025-12-22	Szpitalna 3	ta ulica	42,42	4. piętro	wtórny	6554	-1,2%	-1,3%	6391	0,39
2025-11-05	Szpitalna 9	ta ulica	42,42	4. piętro	wtórny	7992	+0,6%	-1,3%	7939	0,38
2022-02-23	Szpitalna 21	ten budynek	46,7	3. piętro	wtórny	8351	+41,3%	-1,3%	11 651	0,37
2025-10-15	Szpitalna 21A	ta ulica	92,7	5. piętro	wtórny	11 365	+3,9%	+0,4%	11 857	0,37
2025-08-08	Szpitalna 21A	ta ulica	92,7	5. piętro	wtórny	10 787	+9,5%	+0,4%	11 863	0,35
2025-03-27	Szpitalna 1	ta ulica	52,97	3. piętro	wtórny	6230	+13,7%	-1%	7015	0,31
2021-06-23	Szpitalna 21	ten budynek	42	4. piętro	wtórny	8857	+42,3%	-1,3%	12 446	0,31
2025-02-27	Szpitalna 21A	ta ulica	86,8	5. piętro	wtórny	9447	+12,4%	+0,4%	10 662	0,31
2025-01-31	Szpitalna 7	ta ulica	42,42	3. piętro	wtórny	6836	+13,2%	-1,3%	7642	0,3
2025-01-09	Szpitalna 21A	ta ulica	71,8	2. piętro	wtórny	8733	+13,2%	+0,6%	9948	0,3
2025-01-03	Szpitalna 5	ta ulica	52,97	3. piętro	wtórny	7174	+13,2%	-1%	8043	0,3
2024-11-25	Szpitalna 7	ta ulica	52,97	3. piętro	wtórny	7268	+14%	-1%	8204	0,29
2024-06-03	Szpitalna 21A	ta ulica	65,9	parter	wtórny	9863	+18,4%	+6,3%	12 416	0,26
2023-12-15	Szpitalna 21A	ta ulica	29,8	1. piętro	wtórny	11 913	+18,8%	-9,7%	12 769	0,22
2023-10-24	Szpitalna 9	ta ulica	52,97	-	wtórny	7740	+19,9%	+6,3%	9866	0,21
2020-01-20	Szpitalna 21	ten budynek	46,8	2. piętro	wtórny	7799	+67,6%	-0,3%	13 030	0,21
2025-10-22	Białogardzka 23	okolica 177 m	49	-	wtórny	9184	+3,9%	-2%	9348	0,18
2025-09-22	Białogardzka 17	okolica 170 m	60,64	3. piętro	wtórny	7108	+9,6%	-6,9%	7248	0,18
2019-06-28	Szpitalna 21	ten budynek	43,9	parter	wtórny	8087	+78%	+4,3%	15 016	0,18
2019-06-06	Szpitalna 21	ten budynek	35	1. piętro	wtórny	8571	+78%	-5,7%	14 397	0,18
2023-02-24	Szpitalna 3	ta ulica	52,97	-	wtórny	6117	+31,8%	+6,3%	8566	0,18
2025-12-10	Białogardzka 15	okolica 206 m	60,5	-	wtórny	8182	-1,2%	-0,1%	8074	0,17
2023-01-30	Szpitalna 7	ta ulica	42,42	-	wtórny	6127	+26,3%	+6%	8201	0,17
2025-06-02	Ks. Jerzego Popiełuszki 5	okolica 171 m	57,88	parter	wtórny	10 366	+9,1%	-3,3%	10 941	0,17
2019-12-16	Szpitalna 21	ten budynek	77,6	5. piętro	pierwotny	6318	+68,9%	-20,1%	8528	0,16
2026-05-26	Białogardzka 6	okolica 318 m	66,31	2. piętro	wtórny	9033	+3,2%	-6%	8760	0,15
2025-01-10	Białogardzka 17	okolica 170 m	60,64	3. piętro	wtórny	6596	+13,2%	-6,9%	6951	0,15
2026-04-02	Białogardzka 6	okolica 318 m	66,31	2. piętro	wtórny	8204	+1,2%	-6%	7804	0,14
2018-09-28	Szpitalna 21	ten budynek	58,2	1. piętro	wtórny	4913	+92,2%	-	9443	0,14
2022-04-25	Szpitalna 9	ta ulica	52,97	-	wtórny	4908	+36,6%	+6,3%	7127	0,14
2022-04-14	Szpitalna 3	ta ulica	42,42	-	wtórny	6011	+36,6%	+6%	8702	0,14

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 560. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Białogardzka Wyżyny	121 m	8006	36	216
Łomżyńska Wyżyny	342 m	7878	11	62
Kąkolowa Wyżyny	401 m	8065	9	65
Glinki Wyżyny	451 m	10 255	96	754
Xawerego Dunikowskiego Wyżyny	463 m	8041	37	170

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Szpitalna 21 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8441 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7616 do 10 196 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (58), na tej ulicy (140) i w okolicy (362), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Szpitalna 21?

Dobra cena dla kupującego to do 7616 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7616 do 10 196 zł/m². Powyżej 12 516 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Szpitalna 21?

Realna cena sprzedaży to około 8441 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8441 a 10 196 zł/m², a poniżej 7616 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Szpitalna 21 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (58), na tej ulicy (140) i w okolicy (362). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 149.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.