English
Українська
Wycena mieszkania: Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21b, Bydgoszcz
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21b, Bydgoszcz
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6338 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić6338‑7244 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz7244‑9150 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9150‑10 095 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 095 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 7244 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9150 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)8279 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8279‑9150 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 095 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7244 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8279 zł/m². Nie schodź poniżej 7244 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Kapuściska | Bydgoszcz |
|---|---|---|---|
| do 30 m² | 8949 (28) | 9689 (41) | 9954 (999) |
| 30-40 m² | 8889 (296) | 8623 (169) | 9393 (2656) |
| 40-50 m² | 8008 (312) | 8246 (261) | 8668 (2727) |
| 50-60 m² | 7775 (241) | 8352 (188) | 8682 (2201) |
| 60-70 m² | 9277 (96) | 9096 (105) | 8482 (1333) |
| 70-80 m² | 9006 (20) | 8451 (30) | 8906 (550) |
| 80-100 m² | 8836 (9) | 9033 (16) | 8167 (333) |
| ponad 100 m² | - | - | 7252 (194) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Kapuściska | Bydgoszcz |
|---|---|---|---|
| parter | 8126 (279) | 8918 (68) | 8930 (1547) |
| 1-2 piętro | 8945 (203) | 8749 (212) | 9241 (3523) |
| 3-4 piętro | 8609 (158) | 9045 (189) | 9188 (2487) |
| 5. piętro i wyżej | 9810 (33) | 8892 (105) | 9743 (980) |
| piętro nieznane | 8111 (330) | 7891 (236) | 7970 (2456) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (1003 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-12-29 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21b | ten budynek | 46,73 | 1. piętro | wtórny | 8710 | -1,2% | -0,3% | 8579 | 1 |
| 2026-07-22 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 12 | ta ulica | 55,65 | - | wtórny | 6649 | +3,4% | +6,3% | 7302 | 0,65 |
| 2026-07-07 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 37 | ta ulica | 35,18 | parter | wtórny | 9665 | +3,4% | -1,3% | 9857 | 0,65 |
| 2026-05-26 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21A | ta ulica | 46,75 | 3. piętro | wtórny | 4278 | +3,2% | -1,3% | 4357 | 0,62 |
| 2026-05-15 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 6 | ta ulica | 50,8 | - | wtórny | 5217 | +3,2% | +6,3% | 5720 | 0,62 |
| 2024-03-28 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21b | ten budynek | 37,8 | - | wtórny | 8995 | +18% | +0,3% | 10 638 | 0,62 |
| 2026-04-26 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 31 | ta ulica | 37,33 | - | wtórny | 7099 | +1,2% | +0,3% | 7203 | 0,6 |
| 2026-04-09 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21a | ta ulica | 46,84 | 4. piętro | wtórny | 5978 | +1,2% | -1,3% | 5972 | 0,6 |
| 2026-03-30 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 33 | ta ulica | 42,76 | 1. piętro | wtórny | 6268 | +0,4% | -0,3% | 6274 | 0,59 |
| 2026-03-25 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 8 | ta ulica | 31,16 | - | wtórny | 10 751 | +0,4% | +0,3% | 10 822 | 0,59 |
| 2026-03-02 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 31 | ta ulica | 37,97 | parter | wtórny | 7901 | +0,4% | -1,3% | 7829 | 0,59 |
| 2026-02-25 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 13 | ta ulica | 36,65 | - | wtórny | 6930 | +0,2% | +0,3% | 6961 | 0,58 |
| 2026-02-25 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 39 | ta ulica | 46,89 | 3. piętro | wtórny | 6185 | +0,2% | -1,3% | 6116 | 0,58 |
| 2026-02-23 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 12 | ta ulica | 60,47 | parter | wtórny | 6780 | +0,2% | +6,3% | 7221 | 0,58 |
| 2026-01-24 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2 | ta ulica | 49,18 | 3. piętro | wtórny | 6649 | +0,8% | -1,3% | 6619 | 0,56 |
| 2026-01-23 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2 | ta ulica | 35,47 | 3. piętro | wtórny | 6343 | +0,8% | -6,6% | 5975 | 0,56 |
| 2026-01-08 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 15 | ta ulica | 44,32 | 7. piętro | wtórny | 9206 | +0,8% | -5,7% | 8756 | 0,56 |
| 2026-01-05 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 37 | ta ulica | 46,89 | parter | wtórny | 8932 | +0,8% | +4,3% | 9393 | 0,56 |
| 2025-10-22 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21 | ta ulica | 38,12 | - | wtórny | 8657 | +3,9% | +0,3% | 9016 | 0,53 |
| 2025-10-01 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 16 | ta ulica | 46,99 | 1. piętro | wtórny | 9342 | +3,9% | -0,3% | 9676 | 0,53 |
| 2025-09-30 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21 | ta ulica | 56,58 | - | wtórny | 7936 | +9,6% | +6,3% | 9242 | 0,51 |
| 2025-09-03 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 39 | ta ulica | 46,89 | 4. piętro | wtórny | 8104 | +9,6% | -1,3% | 8767 | 0,51 |
| 2025-08-14 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 13 | ta ulica | 31,19 | - | wtórny | 7631 | +9,5% | +0,3% | 8376 | 0,5 |
| 2025-08-12 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 37 | ta ulica | 35,18 | - | wtórny | 5685 | +9,5% | +0,3% | 6241 | 0,5 |
| 2025-08-12 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 18 | ta ulica | 56,06 | 3. piętro | wtórny | 8382 | +9,5% | -1% | 9087 | 0,5 |
| 2025-07-18 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2 | ta ulica | 34,89 | 1. piętro | wtórny | 9974 | +9,1% | -5,7% | 10 270 | 0,49 |
| 2025-07-10 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 16 | ta ulica | 46,99 | 1. piętro | wtórny | 6001 | +9,1% | -0,3% | 6530 | 0,49 |
| 2025-07-08 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 16 | ta ulica | 35,14 | 1. piętro | wtórny | 7968 | +9,1% | -5,7% | 8204 | 0,49 |
| 2025-06-06 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 29 | ta ulica | 46,89 | 4. piętro | wtórny | 8232 | +9,1% | -1,3% | 8866 | 0,48 |
| 2025-05-29 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21a | ta ulica | 46,99 | 4. piętro | wtórny | 7342 | +11,3% | -1,3% | 8065 | 0,47 |
| 2025-05-05 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 23 | ta ulica | 46,89 | 2. piętro | wtórny | 7464 | +11,3% | -0,3% | 8281 | 0,47 |
| 2025-02-25 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 13 | ta ulica | 36,65 | - | wtórny | 8049 | +12,4% | +0,3% | 9068 | 0,44 |
| 2025-02-11 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 23 | ta ulica | 56,13 | 3. piętro | wtórny | 5754 | +12,4% | -1% | 6403 | 0,44 |
| 2025-02-10 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2 | ta ulica | 48,1 | 1. piętro | wtórny | 6476 | +12,4% | -0,3% | 7256 | 0,44 |
| 2025-02-06 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 19 | ta ulica | 62,6 | 2. piętro | wtórny | 7540 | +12,4% | +1,6% | 8611 | 0,44 |
| 2025-02-06 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 31 | ta ulica | 42,76 | 3. piętro | wtórny | 8536 | +12,4% | -1,3% | 9469 | 0,44 |
| 2025-01-21 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 13 | ta ulica | 31,24 | - | wtórny | 8099 | +13,2% | +0,3% | 9194 | 0,43 |
| 2024-12-18 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 33 | ta ulica | 28,26 | 4. piętro | wtórny | 6723 | +12,7% | -10,6% | 6773 | 0,42 |
| 2024-12-09 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 13 | ta ulica | 31,19 | - | wtórny | 8336 | +12,7% | +0,3% | 9421 | 0,42 |
| 2024-11-28 | Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 15 | ta ulica | 44,32 | 7. piętro | wtórny | 5979 | +14% | -5,7% | 6430 | 0,41 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1003. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Laboratoryjna Kapuściska | 219 m | 7763 | 4 | 4 |
| Kapuściska Kapuściska | 243 m | 7596 | 35 | 124 |
| Sandomierska Kapuściska | 251 m | 9920 | 115 | 249 |
| Wojska Polskiego Kapuściska | 281 m | 8945 | 65 | 229 |
| Ciesielska Kapuściska | 318 m | 8138 | 5 | 10 |
| Dekarzy Kapuściska | 375 m | 7530 | 4 | 20 |
| Ignacego Łukasiewicza Kapuściska | 386 m | 7495 | 16 | 59 |
| Stanisława Noakowskiego Kapuściska | 409 m | 8044 | 31 | 120 |
| Murarzy Kapuściska | 473 m | 7464 | 4 | 19 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 180 zł/h tu | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21b w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 8279 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7244 do 9150 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (275) i w okolicy (706), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21b?
Dobra cena dla kupującego to do 7244 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7244 do 9150 zł/m². Powyżej 10 095 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21b?
Realna cena sprzedaży to około 8279 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8279 a 9150 zł/m², a poniżej 7244 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 21b wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (275) i w okolicy (706). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 298.1).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).