Wycena mieszkania: Karpacka 22, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9166 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7664 ‑ 10 380 zł/m²

9 na 10: 6457 ‑ 11 282

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (332) i w okolicy (987); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.03. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Karpacka 22, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6457 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6457‑7664 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7664‑10 380 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 380‑11 282 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 282 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7664 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 380 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9166 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9166‑10 380 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 282 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7664 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9166 zł/m². Nie schodź poniżej 7664 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
do 30 m²	9536 (126)	9771 (13)	9954 (999)
30-40 m²	9314 (231)	9127 (41)	9393 (2656)
40-50 m²	8823 (325)	8765 (68)	8668 (2727)
50-60 m²	8880 (305)	8310 (63)	8682 (2201)
60-70 m²	9047 (234)	8690 (47)	8482 (1333)
70-80 m²	8647 (46)	7738 (9)	8906 (550)
80-100 m²	7524 (37)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8032 (21)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
parter	9118 (607)	8498 (23)	8930 (1547)
1-2 piętro	9784 (186)	9134 (54)	9241 (3523)
3-4 piętro	8713 (156)	8792 (54)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8078 (90)	8709 (78)	9743 (980)
piętro nieznane	8815 (286)	7998 (42)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1325 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-25	Karpacka 22	ten budynek	51,46	parter	wtórny	10 494	+0,4%	+4,6%	11 021	1
2026-07-09	Karpacka 56	ta ulica	60,6	8. piętro	wtórny	9241	+3,4%	-3,9%	9183	0,6
2026-07-07	Karpacka 39c	ta ulica	36,5	5. piętro	wtórny	8219	+3,4%	-10,7%	7582	0,6
2026-03-23	Karpacka 4	ta ulica	45	-	wtórny	8778	+0,4%	+6%	9338	0,55
2025-12-07	Karpacka 43B	ta ulica	36,32	2. piętro	wtórny	10 105	-1,2%	-5,7%	9418	0,51
2025-11-20	Karpacka 31A	ta ulica	47,71	-	wtórny	8552	+0,6%	+6%	9118	0,5
2025-10-31	Karpacka 45a	ta ulica	52	2. piętro	wtórny	8654	+3,9%	-	8990	0,49
2025-10-30	Karpacka 43a	ta ulica	46,5	2. piętro	wtórny	8172	+3,9%	-0,3%	8464	0,49
2025-10-30	Karpacka 39	ta ulica	24	11. piętro	wtórny	7708	+3,9%	-14,6%	6837	0,49
2025-10-01	Karpacka 4	ta ulica	52	1. piętro	wtórny	5865	+3,9%	-	6093	0,49
2025-10-01	Karpacka 43a	ta ulica	34,26	-	wtórny	9632	+3,9%	+0,3%	10 032	0,49
2025-09-03	Karpacka 43c	ta ulica	39,42	3. piętro	wtórny	10 908	+9,6%	-6,6%	11 166	0,48
2025-08-29	Karpacka 43a	ta ulica	73	-	wtórny	8767	+9,5%	+6,9%	10 263	0,47
2025-08-06	Karpacka 4	ta ulica	36,2	parter	wtórny	5249	+9,5%	-1,3%	5671	0,47
2025-07-17	Karpacka 43a	ta ulica	64,8	-	wtórny	7485	+9,1%	+8%	8822	0,46
2025-06-06	Karpacka 39	ta ulica	84,5	2. piętro	wtórny	6509	+9,1%	+6,2%	7539	0,45
2025-04-25	Karpacka 31a	ta ulica	48	2. piętro	wtórny	8125	+12,3%	-0,3%	9096	0,43
2025-02-07	Karpacka 39c	ta ulica	36,5	3. piętro	wtórny	7096	+12,4%	-6,6%	7448	0,41
2025-01-29	Karpacka 26	ta ulica	48,15	parter	wtórny	1558	+13,2%	+4,3%	1839	0,4
2024-12-13	Karpacka 43a	ta ulica	113,04	-	wtórny	6192	+12,7%	+22%	8517	0,39
2024-11-29	Karpacka 31a	ta ulica	61,8	2. piętro	wtórny	7605	+14%	+1,6%	8811	0,38
2024-11-22	Karpacka 39	ta ulica	60,4	6. piętro	wtórny	9917	+14%	-3,9%	10 870	0,38
2024-10-18	Karpacka 45a	ta ulica	31,5	3. piętro	wtórny	9524	+12,4%	-6,6%	9997	0,37
2024-08-29	Karpacka 43c	ta ulica	69,24	parter	wtórny	9243	+14,5%	+6,3%	11 250	0,35
2024-08-07	Karpacka 39a	ta ulica	48,9	-	wtórny	7710	+14,5%	+6%	9352	0,35
2024-08-05	Karpacka 31a	ta ulica	30,1	3. piętro	wtórny	9601	+14,5%	-6,6%	10 268	0,35
2024-07-31	Karpacka 39c	ta ulica	35,8	2. piętro	wtórny	5587	+17,2%	-5,7%	6178	0,35
2024-07-26	Karpacka 45a	ta ulica	52	3. piętro	wtórny	8077	+17,2%	-1%	9374	0,35
2024-04-02	Karpacka 39	ta ulica	60,4	6. piętro	wtórny	5464	+15,5%	-3,9%	6065	0,32
2024-02-15	Karpacka 43c	ta ulica	50,4	2. piętro	wtórny	10 119	+18,4%	-	11 976	0,31
2024-02-08	Karpacka 43B	ta ulica	25,15	-	wtórny	11 690	+18,4%	-4,1%	13 269	0,31
2024-01-30	Karpacka 43a	ta ulica	73,05	-	wtórny	7118	+19,9%	+6,9%	9126	0,3
2024-01-25	Karpacka 43a	ta ulica	67,89	-	wtórny	6628	+19,9%	+8%	8584	0,3
2024-01-15	Karpacka 56	ta ulica	60,6	3. piętro	wtórny	7756	+19,9%	+0,6%	9358	0,3
2023-12-07	Karpacka 43b	ta ulica	45,44	parter	wtórny	10 123	+18,8%	+4,3%	12 538	0,29
2023-11-20	Karpacka 43c	ta ulica	53,19	1. piętro	wtórny	9400	+19%	-	11 185	0,29
2023-11-20	Karpacka 39a	ta ulica	24	10. piętro	wtórny	7708	+19%	-14,6%	7831	0,29
2023-11-06	Karpacka 39a	ta ulica	24	10. piętro	wtórny	6167	+19%	-14,6%	6265	0,29
2023-11-03	Karpacka 39	ta ulica	36	parter	wtórny	7083	+19%	-1,3%	8317	0,29
2023-10-20	Karpacka 56	ta ulica	60,6	4. piętro	wtórny	6271	+19,9%	+0,6%	7568	0,28

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1325. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Tucholska Wzgórze Wolności	97 m	7645	28	72
Wojska Polskiego Kapuściska	254 m	8945	65	229
Lwowska Szwederowo	268 m	8136	4	17
Ludwika Solskiego Szwederowo	275 m	8228	26	229
Kujawska Szwederowo	282 m	7628	3	11
Marii Konopnickiej Szwederowo	307 m	7862	43	247
Antoniego Chołoniewskiego Szwederowo	323 m	8795	53	291
Beskidzka Wzgórze Wolności	326 m	7941	14	54
Sieroca Szwederowo	356 m	7515	14	73

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Karpacka 22 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9166 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7664 do 10 380 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (332) i w okolicy (987), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Karpacka 22?

Dobra cena dla kupującego to do 7664 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7664 do 10 380 zł/m². Powyżej 11 282 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Karpacka 22?

Realna cena sprzedaży to około 9166 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9166 a 10 380 zł/m², a poniżej 7664 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Karpacka 22 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (332) i w okolicy (987). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 231.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.