Wycena mieszkania: Kcyńska 22, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9397 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8451 ‑ 10 832 zł/m²

9 na 10: 7329 ‑ 11 472

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (15), na tej ulicy (59) i w okolicy (1235); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.11. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Kcyńska 22, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7329 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7329‑8451 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8451‑10 832 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 832‑11 472 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 472 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8451 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 832 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9397 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9397‑10 832 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 472 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8451 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9397 zł/m². Nie schodź poniżej 8451 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9224 (52)	11 087 (11)	9954 (999)
30-40 m²	9116 (342)	10 115 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	9245 (311)	9687 (107)	8668 (2727)
50-60 m²	9899 (256)	10 249 (120)	8682 (2201)
60-70 m²	10 115 (178)	9825 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	9942 (97)	10 441 (28)	8906 (550)
80-100 m²	10 588 (51)	10 754 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	9972 (22)	8603 (9)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
parter	9561 (499)	10 644 (88)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 099 (339)	10 755 (172)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 211 (162)	9674 (70)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 587 (3)	7964 (12)	9743 (980)
piętro nieznane	8763 (306)	8157 (95)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1309 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-01-20	Kcyńska 17A	ta ulica	70	2. piętro	wtórny	8857	+0,8%	+0,6%	8985	1
2025-05-29	Kcyńska 27	ta ulica	69,19	parter	wtórny	7082	+11,3%	+6,3%	8377	0,83
2025-04-02	Kcyńska 17B	ta ulica	69,81	3. piętro	wtórny	6518	+12,3%	+0,6%	7364	0,81
2024-12-10	Kcyńska 46	ta ulica	89,21	-	wtórny	6681	+12,7%	+12,8%	8496	0,74
2024-08-13	Kcyńska 17a	ta ulica	36,21	2. piętro	wtórny	8534	+14,5%	-5,7%	9217	0,68
2022-03-25	Kcyńska 22	ten budynek	60,64	-	wtórny	7421	+39,9%	+8%	11 216	0,63
2024-04-04	Kcyńska 46	ta ulica	37,77	-	wtórny	8128	+15,5%	+0,3%	9408	0,62
2024-04-03	Kcyńska 17	ta ulica	16	-	wtórny	1250	+15,5%	-4,1%	1384	0,62
2023-11-13	Kcyńska 44	ta ulica	48	1. piętro	wtórny	9583	+19%	-0,3%	11 369	0,55
2023-06-29	Kcyńska 44	ta ulica	42,52	2. piętro	wtórny	8937	+28,3%	-0,3%	11 429	0,49
2023-05-19	Kcyńska 17a	ta ulica	54,29	3. piętro	wtórny	7736	+31,3%	-1%	10 058	0,48
2023-04-26	Kcyńska 44	ta ulica	43	1. piętro	wtórny	8395	+32,2%	-0,3%	11 065	0,47
2022-09-20	Kcyńska 17C	ta ulica	115	-	wtórny	4870	+26,2%	+22%	7499	0,4
2022-05-04	Kcyńska 46	ta ulica	38	-	wtórny	7368	+36,6%	+0,3%	10 090	0,36
2022-04-25	Kcyńska 17A	ta ulica	70	-	wtórny	6714	+36,6%	+6,9%	9808	0,35
2022-03-30	Kcyńska 29	ta ulica	50	-	wtórny	7000	+39,9%	+6,3%	10 410	0,35
2022-01-17	Kcyńska 46	ta ulica	38	-	wtórny	6053	+46,9%	+0,3%	8912	0,33
2021-09-06	Kcyńska 17A	ta ulica	70	-	wtórny	6000	+41,6%	+6,9%	9083	0,3
2021-06-09	Kcyńska 36	ta ulica	64	-	wtórny	5625	+42,3%	+8%	8647	0,28
2021-05-27	Kcyńska 17	ta ulica	52	-	wtórny	7115	+45,6%	+6,3%	11 009	0,27
2021-01-08	Kcyńska 17A	ta ulica	54	-	wtórny	5167	+45,6%	+6,3%	7994	0,25
2020-10-19	Kcyńska 29	ta ulica	38	-	wtórny	6053	+54,3%	+0,3%	9361	0,23
2020-05-26	Kcyńska 17B	ta ulica	36,21	-	wtórny	6490	+63,9%	+0,3%	10 667	0,21
2020-05-14	Kcyńska 17A	ta ulica	70	-	wtórny	6000	+63,9%	+6,9%	10 517	0,21
2020-04-10	Kcyńska 17B	ta ulica	36,21	-	wtórny	6076	+61,3%	+0,3%	9827	0,2
2020-02-20	Kcyńska 27	ta ulica	86	-	wtórny	4957	+63,6%	+12,8%	9150	0,19
2019-11-04	Kcyńska 46	ta ulica	48	1. piętro	wtórny	5938	+71,8%	-0,3%	10 169	0,18
2019-09-02	Kcyńska 17B	ta ulica	36,21	-	wtórny	5523	+71,2%	+0,3%	9481	0,17
2019-06-28	Kcyńska 44	ta ulica	65	-	wtórny	6277	+78%	+8%	12 070	0,16
2019-05-30	Kcyńska 46	ta ulica	43	2. piętro	wtórny	5233	+80,7%	-0,3%	9425	0,16
2019-04-30	Kcyńska 17A	ta ulica	54	-	wtórny	6185	+80,5%	+6,3%	11 865	0,15
2019-03-12	Kcyńska 27	ta ulica	69	-	wtórny	5725	+81,1%	+8%	11 196	0,15
2018-10-12	Kcyńska 44	ta ulica	38	-	wtórny	5184	+91,7%	+0,3%	9965	0,13
2018-05-25	Kcyńska 17B	ta ulica	70,14	2. piętro	-	4562	+91%	+0,6%	8766	0,11
2015-06-16	Kcyńska 22	ten budynek	60,87	1. piętro	-	4436	+127,5%	+1,6%	10 257	0,09
2015-05-11	Kcyńska 22	ten budynek	40,11	1. piętro	-	4787	+132,1%	-0,3%	11 078	0,09
2017-06-12	Kcyńska 17C	ta ulica	78	1. piętro	-	4808	+110,1%	+0,6%	10 160	0,08
2015-04-17	Kcyńska 22	ten budynek	52,06	parter	-	4821	+136,1%	+4,6%	11 909	0,08
2015-04-14	Kcyńska 22	ten budynek	60,78	1. piętro	-	4705	+136,1%	+1,6%	11 292	0,08
2015-04-09	Kcyńska 22	ten budynek	60,64	2. piętro	-	4650	+136,1%	+1,6%	11 160	0,08

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1309. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Strzelecka Górzyskowo	112 m	11 020	59	235
Romana Abrahama Błonie	164 m	8005	39	182
Szubińska Błonie	216 m	8376	19	127
Pawia Górzyskowo	224 m	13 234	3	31
11 Dywizjonu Artylerii Konnej Błonie	243 m	10 097	3	34
Juliana Fałata Górzyskowo	251 m	9687	15	56
Romana Dmowskiego Błonie	261 m	8530	33	210
Piękna Szwederowo	278 m	9112	5	31
Gołębia Górzyskowo	294 m	9548	24	437

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Kcyńska 22 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9397 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8451 do 10 832 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (15), na tej ulicy (59) i w okolicy (1235), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kcyńska 22?

Dobra cena dla kupującego to do 8451 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8451 do 10 832 zł/m². Powyżej 11 472 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kcyńska 22?

Realna cena sprzedaży to około 9397 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9397 a 10 832 zł/m², a poniżej 8451 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Kcyńska 22 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (15), na tej ulicy (59) i w okolicy (1235). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 77.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.