Wycena mieszkania: Leśna 22, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8855 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8167 ‑ 9508 zł/m²

9 na 10: 7218 ‑ 11 963

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (57), na tej ulicy (500) i w okolicy (1101); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Leśna 22, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7218 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7218‑8167 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8167‑9508 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9508‑11 963 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 963 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8167 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9508 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8855 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8855‑9508 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 963 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8167 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8855 zł/m². Nie schodź poniżej 8167 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	10 112 (172)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	9753 (367)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	9627 (426)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	8906 (274)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	9573 (155)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	10 170 (146)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	9500 (88)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	8199 (30)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	8827 (607)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	9873 (371)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 444 (288)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 037 (153)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8319 (239)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1658 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2021-05-11	Leśna 22	ten budynek	47,11	2. piętro	wtórny	8278	+45,6%	-0,3%	12 017	1
2019-09-26	Leśna 22	ten budynek	74,45	4. piętro	wtórny	7898	+71,2%	-0,4%	13 469	0,63
2019-03-14	Leśna 22	ten budynek	116,12	1. piętro	pierwotny	5202	+81,1%	-3,6%	9081	0,44
2018-05-21	Leśna 22	ten budynek	34,41	4. piętro	wtórny	6016	+91%	-6,6%	10 732	0,44
2019-02-21	Leśna 22	ten budynek	74,45	4. piętro	pierwotny	5588	+81,4%	-16,4%	8475	0,43
2019-02-14	Leśna 22	ten budynek	73,8	4. piętro	pierwotny	5637	+81,4%	-16,4%	8550	0,43
2019-02-12	Leśna 22	ten budynek	74,02	2. piętro	pierwotny	5526	+81,4%	-15,5%	8465	0,43
2019-02-06	Leśna 22	ten budynek	82,81	5. piętro	pierwotny	5905	+81,4%	-15,7%	9031	0,43
2018-12-28	Leśna 22	ten budynek	74,24	1. piętro	pierwotny	5213	+86,8%	-15,5%	8226	0,41
2018-12-19	Leśna 22	ten budynek	73,98	2. piętro	pierwotny	5299	+86,8%	-15,5%	8361	0,41
2018-12-13	Leśna 22	ten budynek	73,93	1. piętro	pierwotny	5383	+86,8%	-15,5%	8495	0,41
2018-11-28	Leśna 22	ten budynek	74,02	2. piętro	pierwotny	5323	+87,7%	-15,5%	8439	0,4
2018-11-09	Leśna 22	ten budynek	88,81	1. piętro	pierwotny	5315	+87,7%	-10,9%	8891	0,4
2018-11-08	Leśna 22	ten budynek	73,8	3. piętro	pierwotny	5711	+87,7%	-16,4%	8965	0,4
2018-11-06	Leśna 22	ten budynek	72,4	1. piętro	pierwotny	5276	+87,7%	-15,5%	8365	0,4
2018-10-11	Leśna 22	ten budynek	72,39	3. piętro	pierwotny	5719	+91,7%	-16,4%	9171	0,39
2018-07-20	Leśna 22	ten budynek	88,97	3. piętro	pierwotny	5665	+93,6%	-11,7%	9679	0,36
2018-07-19	Leśna 22	ten budynek	34,68	3. piętro	pierwotny	5969	+93,6%	-21,6%	9063	0,36
2018-07-19	Leśna 22	ten budynek	44,64	2. piętro	pierwotny	5472	+93,6%	-16,3%	8869	0,36
2018-07-18	Leśna 22	ten budynek	47,07	3. piętro	pierwotny	5821	+93,6%	-17,1%	9341	0,36
2018-06-05	Leśna 22	ten budynek	99,16	5. piętro	pierwotny	5812	+93,1%	-15,7%	9467	0,36
2018-05-28	Leśna 22	ten budynek	46,16	4. piętro	pierwotny	5718	+91%	-17,1%	9052	0,35
2018-05-28	Leśna 22	ten budynek	42,75	3. piętro	pierwotny	5883	+91%	-17,1%	9313	0,35
2018-05-24	Leśna 22	ten budynek	40,04	4. piętro	pierwotny	5919	+91%	-17,1%	9370	0,35
2018-05-21	Leśna 22	ten budynek	88,99	2. piętro	pierwotny	5416	+91%	-10,9%	9220	0,35
2018-05-16	Leśna 22	ten budynek	47,2	4. piętro	pierwotny	5826	+91%	-17,1%	9223	0,35
2018-05-16	Leśna 22	ten budynek	55,69	parter	pierwotny	5977	+91%	-12,2%	10 025	0,35
2018-05-10	Leśna 22	ten budynek	71,99	2. piętro	pierwotny	5626	+91%	-15,5%	9076	0,35
2018-04-26	Leśna 22	ten budynek	42,66	4. piętro	pierwotny	6036	+93,3%	-17,1%	9669	0,34
2018-04-20	Leśna 22	ten budynek	34,36	2. piętro	pierwotny	5758	+93,3%	-20,8%	8816	0,34
2018-04-20	Leśna 22	ten budynek	30,46	4. piętro	pierwotny	5445	+93,3%	-21,6%	8253	0,34
2018-04-20	Leśna 22	ten budynek	34,41	1. piętro	pierwotny	5548	+93,3%	-20,8%	8494	0,34
2018-04-20	Leśna 22	ten budynek	30,44	3. piętro	pierwotny	5942	+93,3%	-21,6%	9007	0,34
2018-04-16	Leśna 22	ten budynek	40,34	3. piętro	pierwotny	6024	+93,3%	-17,1%	9650	0,34
2018-04-13	Leśna 22	ten budynek	44,36	4. piętro	pierwotny	6222	+93,3%	-17,1%	9967	0,34
2018-04-09	Leśna 22	ten budynek	46,1	1. piętro	pierwotny	5445	+93,3%	-16,3%	8809	0,34
2018-04-03	Leśna 22	ten budynek	46,09	2. piętro	pierwotny	5448	+93,3%	-16,3%	8815	0,34
2018-03-30	Leśna 22	ten budynek	44,84	1. piętro	pierwotny	5303	+93,9%	-16,3%	8608	0,33
2018-03-29	Leśna 22	ten budynek	30,63	2. piętro	pierwotny	5844	+93,9%	-20,8%	8976	0,33
2018-03-26	Leśna 22	ten budynek	40,28	2. piętro	pierwotny	5543	+93,9%	-16,3%	8997	0,33

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1658. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Józefa Dwernickiego Leśne	181 m	10 766	168	190
Podchorążych Leśne	199 m	8452	8	48
Gdańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	259 m	7211	115	630
Kasztanowa Leśne	322 m	8876	23	103
Topolowa Leśne	340 m	8681	18	94
Józefa Sułkowskiego Leśne	344 m	8229	78	433
Cicha Bielawy	353 m	8218	39	162
Cisowa Leśne	380 m	7198	5	16
Ignacego Paderewskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	412 m	8699	25	416
Czerkaska Leśne	431 m	8275	62	310

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Leśna 22 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8855 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8167 do 9508 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (57), na tej ulicy (500) i w okolicy (1101), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Leśna 22?

Dobra cena dla kupującego to do 8167 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8167 do 9508 zł/m². Powyżej 11 963 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Leśna 22?

Realna cena sprzedaży to około 8855 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8855 a 9508 zł/m², a poniżej 8167 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Leśna 22 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (57), na tej ulicy (500) i w okolicy (1101). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 372.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.