Wycena mieszkania: Garbary 22A, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8087 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7111 ‑ 9474 zł/m²

9 na 10: 5756 ‑ 11 443

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (272) i w okolicy (1295); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Garbary 22A, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5756 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5756‑7111 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7111‑9474 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9474‑11 443 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 443 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7111 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9474 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8087 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8087‑9474 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 443 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7111 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8087 zł/m². Nie schodź poniżej 7111 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
do 30 m²	8351 (318)	9507 (153)	9954 (999)
30-40 m²	9338 (397)	10 865 (211)	9393 (2656)
40-50 m²	9661 (340)	10 528 (185)	8668 (2727)
50-60 m²	9819 (166)	10 805 (163)	8682 (2201)
60-70 m²	9529 (96)	11 297 (70)	8482 (1333)
70-80 m²	9362 (72)	10 754 (65)	8906 (550)
80-100 m²	9184 (122)	11 417 (34)	8167 (333)
ponad 100 m²	4784 (62)	4645 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
parter	7753 (505)	8956 (122)	8930 (1547)
1-2 piętro	9066 (489)	10 502 (328)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 305 (270)	11 267 (261)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	12 585 (132)	12 551 (92)	9743 (980)
piętro nieznane	7358 (177)	7092 (91)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1573 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-09-09	Garbary 22	ta ulica	49,23	parter	wtórny	11 152	-	+4,3%	11 630	1
2026-02-17	Garbary 20	ta ulica	25,02	1. piętro	wtórny	9592	+0,2%	-9,7%	8673	0,87
2026-01-08	Garbary 30	ta ulica	44,94	3. piętro	wtórny	6386	+0,8%	-1,3%	6357	0,85
2025-12-17	Garbary 9	ta ulica	99,4	2. piętro	wtórny	5976	-1,2%	+6,2%	6268	0,83
2025-12-16	Garbary 5	ta ulica	79,8	4. piętro	wtórny	9900	-1,2%	-0,4%	9742	0,83
2025-11-12	Garbary 20	ta ulica	43,98	2. piętro	wtórny	5002	+0,6%	-0,3%	5019	0,81
2025-10-30	Garbary 22	ta ulica	32,34	1. piętro	wtórny	11 039	+3,9%	-5,7%	10 819	0,79
2025-10-27	Garbary 5	ta ulica	72,65	parter	wtórny	12 113	+3,9%	+5,2%	13 242	0,79
2025-09-01	Garbary 20	ta ulica	27,51	2. piętro	wtórny	5271	+9,6%	-9,7%	5213	0,78
2025-05-05	Garbary 5	ta ulica	35,69	2. piętro	wtórny	11 180	+11,3%	-5,7%	11 736	0,71
2025-04-29	Garbary 22	ta ulica	54,96	2. piętro	wtórny	9461	+12,3%	-	10 624	0,69
2025-04-07	Garbary 5	ta ulica	32,99	3. piętro	wtórny	10 912	+12,3%	-6,6%	11 445	0,69
2025-01-07	Garbary 30	ta ulica	44,16	2. piętro	wtórny	7677	+13,2%	-0,3%	8667	0,64
2025-01-02	Garbary 18	ta ulica	60	1. piętro	wtórny	6500	+13,2%	+1,6%	7480	0,64
2024-12-13	Garbary 26	ta ulica	27,28	parter	wtórny	5865	+12,7%	-5,6%	6242	0,63
2024-11-22	Garbary 20	ta ulica	42,36	parter	wtórny	6728	+14%	+4,3%	7999	0,62
2024-10-02	Garbary 20	ta ulica	25,02	1. piętro	wtórny	8593	+12,4%	-9,7%	8715	0,6
2024-07-26	Garbary 22	ta ulica	38,05	1. piętro	wtórny	9987	+17,2%	-5,7%	11 044	0,56
2024-07-23	Garbary 22	ta ulica	42,17	3. piętro	wtórny	10 078	+17,2%	-1,3%	11 662	0,56
2024-07-08	Garbary 5	ta ulica	28,71	2. piętro	wtórny	13 584	+17,2%	-9,7%	14 372	0,56
2025-03-28	Garbary 5	ta ulica	79,48	1. piętro	pierwotny	8556	+13,7%	-15,5%	8219	0,54
2024-04-13	Garbary 5	ta ulica	35,61	parter	wtórny	13 901	+15,5%	-1,3%	15 838	0,52
2024-04-04	Garbary 12	ta ulica	55,8	2. piętro	wtórny	9839	+15,5%	-	11 360	0,52
2024-02-27	Garbary 5	ta ulica	36,74	parter	wtórny	9799	+18,4%	-1,3%	11 444	0,5
2024-11-29	Garbary 22	ta ulica	54,85	parter	pierwotny	7019	+14%	-12,2%	7028	0,49
2024-01-23	Garbary 20	ta ulica	56,67	-	wtórny	2647	+19,9%	+6,3%	3373	0,49
2022-08-10	Garbary 22A	ten budynek	66,25	1. piętro	pierwotny	5846	+30,8%	-14,7%	6523	0,48
2022-08-10	Garbary 22A	ten budynek	57,26	1. piętro	pierwotny	7852	+30,8%	-16%	8620	0,48
2022-08-10	Garbary 22A	ten budynek	66,56	2. piętro	pierwotny	5819	+30,8%	-14,7%	6492	0,48
2022-08-10	Garbary 22A	ten budynek	57,35	2. piętro	pierwotny	7840	+30,8%	-16%	8607	0,48
2022-08-10	Garbary 22A	ten budynek	57,72	3. piętro	pierwotny	5769	+30,8%	-16,9%	6271	0,48
2022-08-10	Garbary 22A	ten budynek	48,45	3. piętro	pierwotny	8116	+30,8%	-17,1%	8796	0,48
2023-11-30	Garbary 20	ta ulica	27,48	1. piętro	wtórny	8006	+19%	-9,7%	8597	0,47
2023-11-08	Garbary 28	ta ulica	34,7	-	wtórny	4755	+19%	+0,3%	5672	0,47
2023-10-02	Garbary 20	ta ulica	33,97	3. piętro	wtórny	9714	+19,9%	-6,6%	10 884	0,46
2024-07-23	Garbary 5	ta ulica	68,78	parter	pierwotny	8795	+17,2%	-10,7%	9202	0,45
2023-09-12	Garbary 30	ta ulica	37,09	parter	wtórny	4837	+22,2%	-1,3%	5835	0,45
2023-08-22	Garbary 28	ta ulica	35,4	2. piętro	wtórny	9153	+24,9%	-5,7%	10 787	0,44
2023-08-16	Garbary 23	ta ulica	47,49	-	wtórny	5264	+24,9%	+6%	6968	0,44
2024-05-24	Garbary 5	ta ulica	59,86	parter	pierwotny	9522	+17,2%	-12,2%	9799	0,43

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1573. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Królowej Jadwigi Okole	61 m	11 691	204	314
Maksymiliana Jackowskiego Okole	90 m	6944	20	124
Śląska Okole	140 m	7950	32	242
Władysława Łokietka Okole	142 m	8002	41	153
Ks. Jana Długosza Okole	143 m	7095	11	72
Adama Naruszewicza Okole	147 m	11 987	140	151
Grunwaldzka Okole	221 m	10 316	262	583
Henryka Siemiradzkiego Okole	229 m	7081	5	34
Artura Grottgera Okole	298 m	15 611	14	171
Ks. Augustyna Kordeckiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	307 m	6235	15	68

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Garbary 22A w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8087 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7111 do 9474 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (272) i w okolicy (1295), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Garbary 22A?

Dobra cena dla kupującego to do 7111 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7111 do 9474 zł/m². Powyżej 11 443 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Garbary 22A?

Realna cena sprzedaży to około 8087 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8087 a 9474 zł/m², a poniżej 7111 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Garbary 22A wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (272) i w okolicy (1295). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 403.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.