Wycena mieszkania: Nowodworska 23, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8009 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7229 ‑ 8944 zł/m²

9 na 10: 5934 ‑ 9898

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (82) i w okolicy (732); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Nowodworska 23, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5934 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5934‑7229 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7229‑8944 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8944‑9898 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9898 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7229 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8944 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8009 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8009‑8944 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9898 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7229 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8009 zł/m². Nie schodź poniżej 7229 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	10 292 (61)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9320 (195)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	9158 (187)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	9190 (151)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	8268 (131)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8939 (69)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	7471 (17)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	6499 (13)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8629 (364)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9587 (221)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	9892 (95)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7685 (4)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	7919 (140)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (824 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-29	Nowodworska 23	ten budynek	61,1	-	wtórny	7488	+3,2%	+8%	8344	1
2024-10-17	Nowodworska 23	ten budynek	61,1	2. piętro	wtórny	6465	+12,4%	+1,6%	7383	0,64
2026-08-03	Nowodworska 5	ta ulica	65,52	-	wtórny	7173	-	+8%	7747	0,59
2026-06-08	Nowodworska 4	ta ulica	60,43	-	wtórny	6785	+7,8%	+8%	7901	0,56
2024-04-17	Nowodworska 23	ten budynek	33,1	1. piętro	wtórny	6949	+15,5%	-5,7%	7569	0,56
2024-03-25	Nowodworska 23	ten budynek	50,9	4. piętro	wtórny	6287	+18%	-1%	7343	0,55
2026-02-19	Nowodworska 42	ta ulica	32,5	parter	wtórny	6462	+0,2%	-1,3%	6388	0,51
2025-10-28	Nowodworska 42	ta ulica	32,5	parter	wtórny	3692	+3,9%	-1,3%	3785	0,47
2025-09-10	Nowodworska 40	ta ulica	43,17	-	wtórny	3892	+9,6%	+6%	4519	0,46
2025-07-18	Nowodworska 25	ta ulica	33,1	3. piętro	wtórny	9063	+9,1%	-6,6%	9240	0,44
2025-07-03	Nowodworska 46	ta ulica	22,87	1. piętro	wtórny	8745	+9,1%	-9,7%	8614	0,44
2025-04-29	Nowodworska 46	ta ulica	19,04	parter	wtórny	7826	+12,3%	-5,6%	8296	0,41
2025-04-29	Nowodworska 46	ta ulica	22,87	1. piętro	wtórny	6559	+12,3%	-9,7%	6647	0,41
2025-04-22	Nowodworska 33	ta ulica	62,7	-	wtórny	6364	+12,3%	+8%	7717	0,41
2025-03-18	Nowodworska 5	ta ulica	49,68	-	wtórny	7045	+13,7%	+6%	8489	0,4
2025-02-24	Nowodworska 6	ta ulica	60,43	1. piętro	wtórny	8257	+12,4%	+1,6%	9430	0,39
2025-02-17	Nowodworska 6	ta ulica	26,43	-	wtórny	6810	+12,4%	-4,1%	7340	0,39
2025-01-22	Nowodworska 33	ta ulica	61,4	1. piętro	wtórny	9039	+13,2%	+1,6%	10 402	0,38
2024-12-20	Nowodworska 33	ta ulica	33,1	5. piętro	wtórny	7462	+12,7%	-10,7%	7508	0,37
2024-10-10	Nowodworska 33	ta ulica	61,4	1. piętro	wtórny	5619	+12,4%	+1,6%	6417	0,35
2024-06-10	Nowodworska 50	ta ulica	82	parter	wtórny	4512	+18,4%	+11%	5933	0,32
2023-12-13	Nowodworska 33	ta ulica	62,5	2. piętro	wtórny	8000	+18,8%	+1,6%	9655	0,28
2023-11-28	Nowodworska 35	ta ulica	61,1	1. piętro	wtórny	6792	+19%	+1,6%	8213	0,28
2023-11-15	Nowodworska 35	ta ulica	50,9	1. piętro	wtórny	6876	+19%	-	8182	0,28
2023-11-10	Nowodworska 25	ta ulica	62,6	7. piętro	wtórny	5495	+19%	-3,9%	6286	0,28
2023-09-27	Nowodworska 4	ta ulica	54,92	1. piętro	wtórny	7283	+22,2%	-	8903	0,26
2023-09-08	Nowodworska 35	ta ulica	50,9	2. piętro	wtórny	5403	+22,2%	-	6605	0,26
2021-07-01	Nowodworska 23	ten budynek	33,1	4. piętro	wtórny	6798	+48,6%	-6,6%	9437	0,26
2023-06-21	Nowodworska 33	ta ulica	62,5	-	wtórny	5360	+28,3%	+8%	7425	0,24
2023-06-14	Nowodworska 6	ta ulica	60,43	1. piętro	wtórny	7447	+28,3%	+1,6%	9707	0,24
2023-03-28	Nowodworska 40	ta ulica	47	-	wtórny	5106	+33,2%	+6%	7209	0,23
2022-06-13	Nowodworska 33	ta ulica	62,5	3. piętro	wtórny	5120	+32,4%	+0,6%	6822	0,19
2021-04-12	Nowodworska 33	ta ulica	51,9	-	wtórny	5472	+46,8%	+6,3%	8539	0,13
2020-12-30	Nowodworska 33	ta ulica	33,1	-	wtórny	6798	+46%	+0,3%	9953	0,12
2020-11-09	Nowodworska 4	ta ulica	72,54	-	wtórny	5376	+53,9%	+6,9%	8844	0,12
2020-10-09	Nowodworska 33	ta ulica	51,9	-	wtórny	5395	+54,3%	+6,3%	8844	0,12
2021-07-08	Nowodworska 4	ta ulica	43,46	parter	pierwotny	4901	+48,6%	-12,4%	6379	0,12
2021-07-08	Nowodworska 4	ta ulica	54,92	1. piętro	pierwotny	4734	+48,6%	-16%	5908	0,12
2020-09-16	Nowodworska 35	ta ulica	79,4	parter	wtórny	4912	+52,5%	+5,2%	7883	0,11
2020-09-02	Nowodworska 53	ta ulica	44,15	-	wtórny	4462	+52,5%	+6%	7210	0,11

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 824. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Terasy Szwederowo	133 m	8571	8	12
Ugory Szwederowo	139 m	7751	27	142
Nowa Szwederowo	152 m	8665	6	88
Podgórna Szwederowo	249 m	10 375	16	27
Teofila Lenartowicza Szwederowo	250 m	7241	11	66
Romualda Traugutta Szwederowo	292 m	7393	12	41
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	296 m	10 016	193	469

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Nowodworska 23 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8009 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7229 do 8944 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (82) i w okolicy (732), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Nowodworska 23?

Dobra cena dla kupującego to do 7229 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7229 do 8944 zł/m². Powyżej 9898 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Nowodworska 23?

Realna cena sprzedaży to około 8009 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8009 a 8944 zł/m², a poniżej 7229 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Nowodworska 23 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (82) i w okolicy (732). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 88.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.