Wycena mieszkania: Ogrody 23, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8304 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7558 ‑ 9389 zł/m²

9 na 10: 6615 ‑ 10 805

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (31), na tej ulicy (451) i w okolicy (824); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.06. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Ogrody 23, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6615 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6615‑7558 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7558‑9389 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9389‑10 805 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 805 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7558 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9389 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8304 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8304‑9389 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 805 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7558 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8304 zł/m². Nie schodź poniżej 7558 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
do 30 m²	9282 (28)	-	9954 (999)
30-40 m²	9094 (382)	10 298 (106)	9393 (2656)
40-50 m²	8497 (393)	8314 (188)	8668 (2727)
50-60 m²	8902 (388)	8305 (226)	8682 (2201)
60-70 m²	9539 (76)	8507 (62)	8482 (1333)
70-80 m²	10 597 (5)	10 085 (18)	8906 (550)
80-100 m²	10 747 (23)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	9854 (11)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
parter	8766 (382)	9924 (64)	8930 (1547)
1-2 piętro	9232 (214)	9396 (129)	9241 (3523)
3-4 piętro	9445 (193)	8294 (124)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8748 (137)	9194 (38)	9743 (980)
piętro nieznane	8556 (380)	8205 (256)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1306 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-06-30	Ogrody 23	ten budynek	30,78	3. piętro	wtórny	7960	+9,1%	-6,6%	8112	1
2025-05-21	Ogrody 23	ten budynek	42,4	9. piętro	wtórny	7311	+11,3%	-5,7%	7674	0,98
2025-02-04	Ogrody 23	ten budynek	42,2	8. piętro	wtórny	6848	+12,4%	-5,7%	7259	0,91
2024-10-28	Ogrody 23	ten budynek	42,4	7. piętro	wtórny	8608	+12,4%	-5,7%	9125	0,83
2024-09-26	Ogrody 23	ten budynek	42,4	7. piętro	wtórny	6462	+12,7%	-5,7%	6867	0,81
2024-08-12	Ogrody 23	ten budynek	42,4	7. piętro	wtórny	5425	+14,5%	-5,7%	5858	0,79
2024-07-25	Ogrody 23	ten budynek	56,09	-	wtórny	6447	+17,2%	+6,3%	8031	0,78
2024-03-05	Ogrody 23	ten budynek	42,2	-	wtórny	6635	+18%	+6%	8293	0,71
2023-09-22	Ogrody 23	ten budynek	30,78	-	wtórny	7310	+22,2%	+0,3%	8959	0,62
2023-09-14	Ogrody 23	ten budynek	30,78	-	wtórny	7472	+22,2%	+0,3%	9158	0,62
2022-11-16	Ogrody 23	ten budynek	42,4	7. piętro	pierwotny	6250	+23,6%	-20,8%	6117	0,39
2021-10-28	Ogrody 23	ten budynek	30,78	-	wtórny	6335	+40,2%	+0,3%	8905	0,36
2021-10-13	Ogrody 23	ten budynek	56,09	-	wtórny	5170	+40,2%	+6,3%	7704	0,36
2019-12-02	Ogrody 23	ten budynek	30,78	-	wtórny	3249	+68,9%	+0,3%	5501	0,22
2019-08-21	Ogrody 23	ten budynek	42,2	-	wtórny	4976	+71,3%	+6%	9034	0,2
2019-04-05	Ogrody 23	ten budynek	42,2	-	wtórny	5664	+80,5%	+6%	10 832	0,18
2019-02-15	Ogrody 23	ten budynek	42,2	10. piętro	wtórny	4976	+81,4%	-5,7%	8513	0,17
2025-12-03	Ogrody 13	ta ulica	42,2	-	wtórny	7346	-1,2%	+6%	7690	0,12
2025-12-03	Ogrody 12	ta ulica	42,3	-	wtórny	4728	-1,2%	+6%	4949	0,12
2025-11-24	Ogrody 8	ta ulica	42,3	4. piętro	wtórny	7801	+0,6%	-1,3%	7750	0,11
2025-11-13	Ogrody 29	ta ulica	30,78	4. piętro	wtórny	8285	+0,6%	-6,6%	7787	0,11
2025-11-05	Ogrody 14	ta ulica	56,43	4. piętro	wtórny	11 164	+0,6%	-1%	11 124	0,11
2025-10-31	Ogrody 13	ta ulica	42,2	-	wtórny	6280	+3,9%	+6%	6912	0,11
2025-10-31	Ogrody 19c	ta ulica	32,71	-	wtórny	10 242	+3,9%	+0,3%	10 666	0,11
2025-10-30	Ogrody 19e	ta ulica	54,92	-	wtórny	9223	+3,9%	+6,3%	10 181	0,11
2025-10-29	Ogrody 13	ta ulica	56,4	7. piętro	wtórny	8777	+3,9%	-5,4%	8626	0,11
2025-10-14	Ogrody 31	ta ulica	42,2	9. piętro	wtórny	6635	+3,9%	-5,7%	6502	0,11
2025-09-29	Ogrody 29	ta ulica	30,78	-	wtórny	6823	+9,6%	+0,3%	7496	0,11
2025-09-18	Ogrody 5	ta ulica	52,9	5. piętro	wtórny	6389	+9,6%	-5,4%	6624	0,11
2025-09-01	Ogrody 13	ta ulica	42,3	3. piętro	wtórny	6619	+9,6%	-1,3%	7161	0,11
2025-07-23	Ogrody 27	ta ulica	56,09	7. piętro	wtórny	6597	+9,1%	-5,4%	6811	0,1
2025-07-15	Ogrody 27	ta ulica	30,78	3. piętro	wtórny	8285	+9,1%	-6,6%	8446	0,1
2025-07-07	Ogrody 25	ta ulica	30,78	-	wtórny	5848	+9,1%	+0,3%	6399	0,1
2025-07-02	Ogrody 11	ta ulica	30,7	10. piętro	wtórny	9283	+9,1%	-10,7%	9043	0,1
2025-05-30	Ogrody 13	ta ulica	56,4	7. piętro	wtórny	5762	+11,3%	-5,4%	6066	0,1
2025-05-23	Ogrody 22	ta ulica	46,99	2. piętro	wtórny	8757	+11,3%	-0,3%	9716	0,1
2025-05-16	Ogrody 25	ta ulica	30,78	-	wtórny	9714	+11,3%	+0,3%	10 837	0,1
2025-05-08	Ogrody 11	ta ulica	30,7	10. piętro	wtórny	9283	+11,3%	-10,7%	9220	0,1
2025-05-08	Ogrody 5	ta ulica	30,8	parter	wtórny	7143	+11,3%	-1,3%	7844	0,1
2025-05-05	Ogrody 7	ta ulica	30,8	-	wtórny	6916	+11,3%	+0,3%	7715	0,1

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1306. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Zofii Nałkowskiej Wyżyny	188 m	7783	21	89
Władysława Bełzy Kapuściska	227 m	9890	7	141
Ku Wiatrakom Wyżyny	287 m	8779	20	143
Spokojna Kapuściska	308 m	7640	20	110
Adama Grzymały Siedleckiego Wyżyny	325 m	8479	29	159
Toruńska Wzgórze Wolności	332 m	10 237	73	567
Feliksa Nowowiejskiego Wyżyny	456 m	7441	10	48

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Ogrody 23 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8304 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7558 do 9389 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (31), na tej ulicy (451) i w okolicy (824), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Ogrody 23?

Dobra cena dla kupującego to do 7558 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7558 do 9389 zł/m². Powyżej 10 805 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Ogrody 23?

Realna cena sprzedaży to około 8304 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8304 a 9389 zł/m², a poniżej 7558 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Ogrody 23 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (31), na tej ulicy (451) i w okolicy (824). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 123.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.