Wycena mieszkania: Wysoka 23, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8983 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7852 ‑ 10 306 zł/m²

9 na 10: 6839 ‑ 11 600

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (154) i w okolicy (634); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Wysoka 23, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6839 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6839‑7852 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7852‑10 306 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 306‑11 600 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 600 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7852 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 306 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8983 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8983‑10 306 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 600 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7852 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8983 zł/m². Nie schodź poniżej 7852 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
do 30 m²	9198 (24)	9374 (26)	9954 (999)
30-40 m²	9083 (231)	8376 (191)	9393 (2656)
40-50 m²	9494 (296)	7666 (144)	8668 (2727)
50-60 m²	10 033 (72)	7837 (15)	8682 (2201)
60-70 m²	10 055 (99)	10 002 (17)	8482 (1333)
70-80 m²	10 715 (42)	-	8906 (550)
80-100 m²	9846 (23)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8080 (6)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
parter	9373 (193)	8340 (20)	8930 (1547)
1-2 piętro	9816 (218)	8470 (53)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 218 (161)	8652 (37)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 397 (39)	-	9743 (980)
piętro nieznane	8576 (182)	8197 (286)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (793 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-01-31	Wysoka 23	ten budynek	46,6	-	wtórny	7017	+13,2%	+6%	8419	1
2026-05-08	Wysoka 1E	ta ulica	43	3. piętro	wtórny	9302	+3,2%	-1,3%	9475	0,8
2026-03-19	Wysoka 1A	ta ulica	63,86	2. piętro	wtórny	10 100	+0,4%	+1,6%	10 306	0,76
2025-12-18	Wysoka 27	ta ulica	47,8	-	wtórny	7950	-1,2%	+6%	8322	0,71
2025-06-16	Wysoka 1C	ta ulica	63,97	1. piętro	wtórny	9379	+9,1%	+1,6%	10 400	0,62
2025-06-10	Wysoka 44	ta ulica	65,55	-	wtórny	10 664	+9,1%	+8%	12 565	0,62
2025-04-02	Wysoka 1E	ta ulica	33,9	3. piętro	wtórny	9882	+12,3%	-6,6%	10 365	0,59
2024-12-16	Wysoka 1	ta ulica	65,31	2. piętro	wtórny	7426	+12,7%	+1,6%	8508	0,54
2024-11-28	Wysoka 8	ta ulica	25,5	1. piętro	wtórny	5882	+14%	-9,7%	6053	0,53
2024-10-02	Wysoka 1E	ta ulica	52,6	2. piętro	wtórny	9068	+12,4%	-	10 191	0,51
2024-09-26	Wysoka 1e	ta ulica	33,9	-	wtórny	10 324	+12,7%	+0,3%	11 661	0,5
2024-08-20	Wysoka 1D	ta ulica	80,41	3. piętro	wtórny	6778	+14,5%	+5,1%	8156	0,49
2024-04-29	Wysoka 1B	ta ulica	77,66	3. piętro	wtórny	8885	+15,5%	-0,4%	10 218	0,45
2023-11-29	Wysoka 7	ta ulica	60,83	-	wtórny	5096	+19%	+8%	6549	0,4
2023-10-10	Wysoka 1e	ta ulica	43	1. piętro	wtórny	9535	+19,9%	-0,3%	11 403	0,39
2023-04-06	Wysoka 1e	ta ulica	34	1. piętro	wtórny	8235	+32,2%	-5,7%	10 271	0,34
2022-11-28	Wysoka 1A	ta ulica	63,53	parter	wtórny	7068	+23,6%	+6,3%	9284	0,3
2022-08-18	Wysoka 1C	ta ulica	63,97	-	wtórny	4440	+30,8%	+8%	6269	0,28
2021-09-27	Wysoka 7	ta ulica	60,83	-	wtórny	4932	+41,6%	+8%	7542	0,22
2021-08-12	Wysoka 1E	ta ulica	43,2	3. piętro	wtórny	7639	+45,4%	-1,3%	10 966	0,21
2021-06-17	Wysoka 7	ta ulica	60,83	5. piętro	wtórny	4833	+42,3%	-3,9%	6615	0,2
2021-06-10	Wysoka 1D	ta ulica	66,25	-	wtórny	6717	+42,3%	+8%	10 326	0,2
2021-06-08	Wysoka 1C	ta ulica	78,6	-	wtórny	5344	+42,3%	+6,9%	8132	0,2
2020-07-30	Wysoka 27	ta ulica	29,5	-	wtórny	5797	+55%	-4,1%	8618	0,16
2020-06-24	Wysoka 1E	ta ulica	33,9	-	wtórny	7375	+59,8%	+0,3%	11 812	0,15
2020-05-27	Wysoka 7	ta ulica	60,83	-	wtórny	5343	+63,9%	+8%	9460	0,15
2019-11-19	Wysoka 1C	ta ulica	63,57	2. piętro	wtórny	5506	+71,8%	+1,6%	9612	0,13
2019-11-04	Wysoka 44	ta ulica	65,75	-	wtórny	5475	+71,8%	+8%	10 158	0,13
2026-01-16	Koszarowa 20	okolica 98 m	46,6	-	wtórny	7039	+0,8%	+6%	7520	0,13
2019-10-25	Wysoka 27	ta ulica	47,8	-	wtórny	4477	+70,9%	+6%	8108	0,13
2019-08-29	Wysoka 44	ta ulica	54,08	-	wtórny	6102	+71,3%	+6,3%	11 111	0,12
2019-06-14	Wysoka 1E	ta ulica	43,2	2. piętro	wtórny	7176	+78%	-0,3%	12 738	0,12
2025-03-26	Koszarowa 6	okolica 48 m	60,83	-	wtórny	8795	+13,7%	+8%	10 802	0,12
2019-03-05	Wysoka 1A	ta ulica	78,57	2. piętro	wtórny	5091	+81,1%	+0,6%	9275	0,11
2019-03-05	Wysoka 44	ta ulica	43,52	-	wtórny	6204	+81,1%	+6%	11 904	0,11
2019-01-16	Wysoka 27	ta ulica	36,6	9. piętro	wtórny	6557	+83,3%	-10,7%	10 726	0,1
2026-04-29	Ludwika Waryńskiego 4	okolica 223 m	35,1	4. piętro	wtórny	8974	+1,2%	-6,6%	8484	0,1
2018-11-08	Wysoka 1E	ta ulica	33,9	-	wtórny	7375	+87,7%	+0,3%	13 876	0,1
2024-08-13	Koszarowa 6	okolica 48 m	60,83	-	wtórny	6083	+14,5%	+8%	7521	0,1
2025-01-24	Koszarowa 20	okolica 98 m	46,6	-	wtórny	5880	+13,2%	+6%	7054	0,1

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 793. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Koszarowa Błonie	24 m	7098	9	116
Stawowa Błonie	94 m	9971	24	310
Na Wzgórzu Błonie	199 m	6689	7	79
Ludwika Waryńskiego Błonie	223 m	8068	50	215
11 Dywizjonu Artylerii Konnej Błonie	265 m	10 097	3	34
16 Pułku Ułanów Wlkp. Błonie	273 m	7893	5	11
Ułańska Wilczak-Jary	300 m	5211	11	45
Romana Abrahama Błonie	307 m	8005	39	182
Wincentego Pola Wilczak-Jary	328 m	6836	4	20
Czerwonego Krzyża Wilczak-Jary	374 m	9114	13	86

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Wysoka 23 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8983 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7852 do 10 306 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (154) i w okolicy (634), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wysoka 23?

Dobra cena dla kupującego to do 7852 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7852 do 10 306 zł/m². Powyżej 11 600 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wysoka 23?

Realna cena sprzedaży to około 8983 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8983 a 10 306 zł/m², a poniżej 7852 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Wysoka 23 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (154) i w okolicy (634). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 120.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.