Wycena mieszkania: Graniczna 25, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8494 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6760 ‑ 10 704 zł/m²

9 na 10: 5636 ‑ 11 420

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (178) i w okolicy (1241); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Graniczna 25, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5636 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5636‑6760 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6760‑10 704 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 704‑11 420 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 420 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6760 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 704 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8494 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8494‑10 704 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 420 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6760 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8494 zł/m². Nie schodź poniżej 6760 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
do 30 m²	8567 (307)	9507 (153)	9954 (999)
30-40 m²	9340 (378)	10 865 (211)	9393 (2656)
40-50 m²	9181 (272)	10 528 (185)	8668 (2727)
50-60 m²	9329 (206)	10 805 (163)	8682 (2201)
60-70 m²	8353 (95)	11 297 (70)	8482 (1333)
70-80 m²	7607 (68)	10 754 (65)	8906 (550)
80-100 m²	6294 (64)	11 417 (34)	8167 (333)
ponad 100 m²	4758 (39)	4645 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
parter	7695 (412)	8956 (122)	8930 (1547)
1-2 piętro	9181 (485)	10 502 (328)	9241 (3523)
3-4 piętro	9843 (326)	11 267 (261)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9692 (29)	12 551 (92)	9743 (980)
piętro nieznane	7158 (177)	7092 (91)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1429 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-04	Graniczna 25	ten budynek	36,96	-	wtórny	8117	+0,2%	+0,3%	8152	1
2026-05-29	Graniczna 6	ta ulica	35,52	1. piętro	wtórny	11 092	+3,2%	-5,7%	10 798	0,59
2026-05-26	Graniczna 23	ta ulica	66,4	-	wtórny	5045	+3,2%	+8%	5622	0,59
2025-11-03	Graniczna 6	ta ulica	44,84	2. piętro	wtórny	11 374	+0,6%	-0,3%	11 412	0,51
2025-10-20	Graniczna 6	ta ulica	49,95	4. piętro	wtórny	10 511	+3,9%	-1,3%	10 778	0,5
2025-09-24	Graniczna 8A	ta ulica	34,57	3. piętro	wtórny	8071	+9,6%	-6,6%	8261	0,49
2025-09-01	Graniczna 6	ta ulica	106,12	4. piętro	wtórny	8528	+9,6%	+13,7%	10 624	0,49
2025-06-12	Graniczna 8A	ta ulica	28,24	2. piętro	wtórny	11 331	+9,1%	-9,7%	11 158	0,46
2025-04-15	Graniczna 8A	ta ulica	25,09	3. piętro	wtórny	7373	+12,3%	-10,6%	7399	0,44
2025-04-03	Graniczna 8A	ta ulica	28,24	2. piętro	wtórny	7790	+12,3%	-9,7%	7895	0,44
2025-12-19	Graniczna 6	ta ulica	87,14	4. piętro	pierwotny	6885	-1,2%	-11,7%	6003	0,42
2025-01-10	Graniczna 6	ta ulica	29,36	3. piętro	wtórny	11 206	+13,2%	-10,6%	11 339	0,41
2024-09-27	Graniczna 6	ta ulica	81,79	4. piętro	wtórny	6725	+12,7%	+5,1%	7963	0,37
2024-06-24	Graniczna 8A	ta ulica	26,98	1. piętro	wtórny	8858	+18,4%	-9,7%	9467	0,35
2024-06-13	Graniczna 23	ta ulica	48,44	1. piętro	wtórny	6441	+18,4%	-0,3%	7604	0,35
2024-05-22	Graniczna 8A	ta ulica	25,05	3. piętro	wtórny	9581	+17,2%	-10,6%	10 031	0,34
2024-02-08	Graniczna 8A	ta ulica	30,2	3. piętro	wtórny	7682	+18,4%	-6,6%	8492	0,32
2024-02-01	Graniczna 6	ta ulica	50,47	-	wtórny	7727	+18,4%	+6,3%	9719	0,32
2024-01-31	Graniczna 8a	ta ulica	50,6	1. piętro	wtórny	8300	+19,9%	-	9954	0,31
2023-10-03	Graniczna 6	ta ulica	58,23	-	wtórny	8415	+19,9%	+6,3%	10 726	0,29
2021-08-25	Graniczna 25	ten budynek	49,53	1. piętro	wtórny	5310	+45,4%	-0,3%	7699	0,29
2024-03-15	Graniczna 8A	ta ulica	50,97	2. piętro	pierwotny	5331	+18%	-16%	5281	0,26
2023-04-24	Graniczna 6	ta ulica	59,47	-	wtórny	7920	+32,2%	+6,3%	11 126	0,25
2023-03-21	Graniczna 6	ta ulica	54,04	-	wtórny	7772	+33,2%	+6,3%	11 005	0,24
2023-09-12	Graniczna 8A	ta ulica	26,44	2. piętro	pierwotny	5206	+22,2%	-24,2%	4823	0,23
2023-09-12	Graniczna 8A	ta ulica	29,96	2. piętro	pierwotny	5238	+22,2%	-24,2%	4852	0,23
2022-11-14	Graniczna 6	ta ulica	50,47	-	wtórny	8877	+23,6%	+6,3%	11 657	0,22
2022-08-31	Graniczna 8A	ta ulica	28,26	parter	wtórny	7608	+30,8%	-5,6%	9391	0,21
2020-05-22	Graniczna 25	ten budynek	49,53	-	wtórny	3937	+63,9%	+6%	6839	0,2
2023-04-21	Graniczna 8A	ta ulica	31,56	parter	pierwotny	6372	+32,2%	-17,1%	6980	0,2
2022-06-01	Graniczna 6	ta ulica	39,29	-	wtórny	7305	+32,4%	+0,3%	9697	0,2
2022-03-18	Graniczna 8A	ta ulica	27,4	3. piętro	wtórny	8029	+39,9%	-10,6%	10 041	0,19
2022-01-24	Graniczna 8A	ta ulica	40,88	2. piętro	wtórny	7314	+46,9%	-0,3%	10 710	0,18
2021-12-30	Graniczna 8A	ta ulica	39,11	2. piętro	wtórny	7568	+47,1%	-5,7%	10 502	0,17
2022-09-15	Graniczna 8A	ta ulica	26,67	parter	pierwotny	5615	+26,2%	-20,7%	5618	0,17
2022-08-22	Graniczna 8A	ta ulica	26,69	parter	pierwotny	5732	+30,8%	-20,7%	5941	0,17
2022-04-11	Graniczna 8A	ta ulica	45,63	1. piętro	pierwotny	5260	+36,6%	-16,3%	6016	0,15
2022-04-11	Graniczna 8A	ta ulica	30,15	parter	pierwotny	4975	+36,6%	-17,1%	5632	0,15
2022-03-21	Graniczna 8A	ta ulica	43,19	2. piętro	pierwotny	5557	+39,9%	-16,3%	6510	0,15
2022-02-11	Graniczna 8A	ta ulica	26,11	parter	pierwotny	5800	+41,3%	-20,7%	6497	0,15

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1429. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Śląska Okole	20 m	7950	32	242
Władysława Łokietka Okole	48 m	8002	41	153
Jasna Okole	153 m	8572	14	89
Henryka Siemiradzkiego Okole	153 m	7081	5	34
Ks. Jana Długosza Okole	225 m	7095	11	72
Chełmińska Okole	241 m	6322	10	89
Grunwaldzka Okole	283 m	10 316	262	583
Maksymiliana Jackowskiego Okole	287 m	6944	20	124
Garbary Okole	372 m	9755	34	278

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Graniczna 25 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8494 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6760 do 10 704 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (178) i w okolicy (1241), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Graniczna 25?

Dobra cena dla kupującego to do 6760 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6760 do 10 704 zł/m². Powyżej 11 420 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Graniczna 25?

Realna cena sprzedaży to około 8494 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8494 a 10 704 zł/m², a poniżej 6760 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Graniczna 25 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (178) i w okolicy (1241). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 170.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.