Wycena mieszkania: Orla 26, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8389 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7561 ‑ 9212 zł/m²

9 na 10: 5666 ‑ 11 267

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (334) i w okolicy (1088); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Orla 26, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5666 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5666‑7561 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7561‑9212 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9212‑11 267 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 267 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7561 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9212 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8389 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8389‑9212 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 267 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7561 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8389 zł/m². Nie schodź poniżej 7561 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9171 (160)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9453 (381)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	9457 (315)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	9524 (257)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	9187 (183)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	9125 (81)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	8610 (27)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	8280 (21)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8880 (575)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9791 (376)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 029 (217)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9059 (29)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8368 (228)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1425 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-03-07	Orla 26	ten budynek	50,64	1. piętro	wtórny	3357	+13,7%	-	3818	1
2026-06-19	Orla 13	ta ulica	39,62	1. piętro	wtórny	15 396	+7,8%	-5,7%	15 662	0,78
2026-05-26	Orla 9	ta ulica	30,05	parter	wtórny	4988	+3,2%	-1,3%	5079	0,76
2026-03-31	Orla 47D	ta ulica	54,63	1. piętro	wtórny	10 068	+0,4%	-	10 109	0,73
2026-03-03	Orla 31	ta ulica	35	parter	wtórny	1571	+0,4%	-1,3%	1557	0,73
2026-02-05	Orla 3-7	ta ulica	34,58	-	wtórny	10 107	+0,2%	+0,3%	10 151	0,71
2026-01-20	Orla 9	ta ulica	30,15	1. piętro	wtórny	5141	+0,8%	-5,7%	4891	0,69
2025-12-01	Orla 31	ta ulica	36	parter	wtórny	3139	-1,2%	-1,3%	3060	0,68
2025-11-28	Orla 31	ta ulica	39	1. piętro	wtórny	3077	+0,6%	-5,7%	2921	0,66
2025-11-26	Orla 64	ta ulica	82,4	2. piętro	wtórny	8495	+0,6%	+6,2%	9075	0,66
2025-07-08	Orla 47J	ta ulica	40,25	2. piętro	wtórny	13 416	+9,1%	-0,3%	14 599	0,6
2026-04-29	Orla 13	ta ulica	31,97	3. piętro	pierwotny	10 885	+1,2%	-21,6%	8640	0,59
2026-04-24	Orla 13	ta ulica	31,98	1. piętro	pierwotny	11 257	+1,2%	-20,8%	9024	0,59
2025-06-25	Orla 8	ta ulica	44,1	1. piętro	wtórny	6576	+9,1%	-0,3%	7153	0,59
2025-06-23	Orla 3-7	ta ulica	64,38	3. piętro	wtórny	7347	+9,1%	+0,6%	8065	0,59
2025-05-27	Orla 31	ta ulica	36,48	parter	wtórny	8388	+11,3%	-1,3%	9211	0,58
2026-01-19	Orla 13	ta ulica	41,43	1. piętro	pierwotny	9655	+0,8%	-16,3%	8150	0,55
2026-01-13	Orla 47D	ta ulica	66,56	5. piętro	pierwotny	10 817	+0,8%	-19,3%	8806	0,55
2025-03-14	Orla 47I	ta ulica	102,3	1. piętro	wtórny	11 681	+13,7%	+14,8%	15 252	0,55
2025-03-11	Orla 3-7	ta ulica	35,7	1. piętro	wtórny	8011	+13,7%	-5,7%	8595	0,55
2025-03-07	Orla 3-7	ta ulica	70,62	-	wtórny	6726	+13,7%	+6,9%	8178	0,55
2025-12-30	Orla 13	ta ulica	36,86	1. piętro	pierwotny	14 650	-1,2%	-20,8%	11 465	0,54
2025-12-16	Orla 13	ta ulica	31,98	3. piętro	pierwotny	9500	-1,2%	-21,6%	7361	0,54
2025-12-16	Orla 13	ta ulica	31,83	3. piętro	pierwotny	9500	-1,2%	-21,6%	7361	0,54
2025-11-12	Orla 13	ta ulica	41,43	2. piętro	pierwotny	12 069	+0,6%	-16,3%	10 167	0,53
2025-11-03	Orla 13	ta ulica	31,97	2. piętro	pierwotny	11 026	+0,6%	-20,8%	8789	0,53
2025-01-29	Orla 3-7	ta ulica	42,53	parter	wtórny	7524	+13,2%	+4,3%	8885	0,53
2025-10-23	Orla 13	ta ulica	32,52	3. piętro	pierwotny	10 568	+3,9%	-21,6%	8610	0,52
2025-10-23	Orla 13	ta ulica	39,62	3. piętro	pierwotny	10 856	+3,9%	-21,6%	8845	0,52
2025-10-23	Orla 13	ta ulica	36,86	2. piętro	pierwotny	10 933	+3,9%	-20,8%	8996	0,52
2025-10-23	Orla 13	ta ulica	35,76	2. piętro	pierwotny	11 023	+3,9%	-20,8%	9071	0,52
2025-10-23	Orla 13	ta ulica	34,33	2. piętro	pierwotny	10 523	+3,9%	-20,8%	8659	0,52
2025-10-23	Orla 13	ta ulica	33,41	2. piętro	pierwotny	10 490	+3,9%	-20,8%	8632	0,52
2025-10-16	Orla 13	ta ulica	29,78	1. piętro	pierwotny	9899	+3,9%	-24,2%	7793	0,52
2025-09-29	Orla 13	ta ulica	29,78	3. piętro	pierwotny	10 074	+9,6%	-25%	8283	0,51
2025-09-23	Orla 13	ta ulica	58,58	1. piętro	pierwotny	5975	+9,6%	-16%	5498	0,51
2025-09-23	Orla 13	ta ulica	58,58	3. piętro	pierwotny	5975	+9,6%	-16,9%	5443	0,51
2025-09-23	Orla 13	ta ulica	31,83	1. piętro	pierwotny	12 881	+9,6%	-20,8%	11 181	0,51
2025-09-23	Orla 13	ta ulica	58,58	2. piętro	pierwotny	5975	+9,6%	-16%	5498	0,51
2025-09-19	Orla 13	ta ulica	31,83	2. piętro	pierwotny	9896	+9,6%	-20,8%	8591	0,51

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1425. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Jana Henryka Dąbrowskiego Szwederowo	21 m	8701	15	152
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	74 m	10 256	39	492
Norweska Szwederowo	104 m	7505	13	55
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	141 m	10 016	193	469
Szwedzka Szwederowo	151 m	6791	9	50
Nowodworska Szwederowo	194 m	7653	27	92
Stroma Szwederowo	249 m	8489	11	86

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Orla 26 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8389 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7561 do 9212 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (334) i w okolicy (1088), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Orla 26?

Dobra cena dla kupującego to do 7561 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7561 do 9212 zł/m². Powyżej 11 267 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Orla 26?

Realna cena sprzedaży to około 8389 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8389 a 9212 zł/m², a poniżej 7561 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Orla 26 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (334) i w okolicy (1088). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 399.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.