Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
8431 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
7757 ‑ 9158 zł/m²
9 na 10: 6996 ‑ 10 560
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ten budynek
transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (87) i w okolicy (70); waga porównywalnych 96%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.04. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Flisacka 28, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6996 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6996‑7757 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7757‑9158 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9158‑10 560 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 560 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 7757 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9158 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)8431 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8431‑9158 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 560 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7757 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8431 zł/m². Nie schodź poniżej 7757 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Flisy
Bydgoszcz
do 30 m²
9254 (12)
9232 (18)
9954 (999)
30-40 m²
10 220 (52)
10 646 (37)
9393 (2656)
40-50 m²
10 291 (32)
10 266 (21)
8668 (2727)
50-60 m²
9515 (28)
10 131 (21)
8682 (2201)
60-70 m²
7767 (21)
-
8482 (1333)
70-80 m²
8256 (7)
-
8906 (550)
80-100 m²
6068 (14)
-
8167 (333)
ponad 100 m²
-
-
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Flisy
Bydgoszcz
parter
8118 (69)
9839 (27)
8930 (1547)
1-2 piętro
9967 (67)
10 131 (61)
9241 (3523)
3-4 piętro
10 672 (18)
10 775 (16)
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
6683 (13)
-
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (167 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-08-25
Flisacka 28
ten budynek
22,3
1. piętro
wtórny
9193
-
-9,7%
8297
1
2025-05-20
Flisacka 28
ten budynek
57,8
parter
wtórny
4239
+11,3%
+4,6%
4934
0,71
2026-07-20
Flisacka 19F
ta ulica
36,09
3. piętro
wtórny
12 995
+3,4%
-6,6%
12 545
0,54
2026-05-25
Flisacka 19E
ta ulica
35,75
parter
wtórny
13 790
+3,2%
-1,3%
14 042
0,51
2026-04-22
Flisacka 19E
ta ulica
42,69
1. piętro
wtórny
12 977
+1,2%
-0,3%
13 095
0,5
2026-03-02
Flisacka 19E
ta ulica
53,12
3. piętro
wtórny
14 119
+0,4%
-1%
14 036
0,49
2026-02-18
Flisacka 19F
ta ulica
42,45
1. piętro
wtórny
14 158
+0,2%
-0,3%
14 141
0,48
2026-02-02
Flisacka 19F
ta ulica
52,01
3. piętro
wtórny
13 651
+0,2%
-1%
13 540
0,48
2025-11-24
Flisacka 19F
ta ulica
35,36
1. piętro
wtórny
15 074
+0,6%
-5,7%
14 311
0,45
2026-07-13
Flisacka 19E
ta ulica
26,59
3. piętro
pierwotny
9773
+3,4%
-25%
7579
0,43
2026-05-15
Flisacka 19E
ta ulica
26,47
2. piętro
pierwotny
9234
+3,2%
-24,2%
7220
0,41
2026-05-15
Flisacka 19F
ta ulica
44,67
1. piętro
pierwotny
9194
+3,2%
-16,3%
7941
0,41
2026-04-15
Flisacka 19E
ta ulica
35,58
parter
pierwotny
10 076
+1,2%
-17,1%
8449
0,4
2026-04-15
Flisacka 19E
ta ulica
36,13
1. piętro
pierwotny
10 294
+1,2%
-20,8%
8252
0,4
2026-04-13
Flisacka 19F
ta ulica
44,43
2. piętro
pierwotny
11 161
+1,2%
-16,3%
9456
0,4
2026-04-09
Flisacka 19F
ta ulica
35,54
parter
pierwotny
11 179
+1,2%
-17,1%
9374
0,4
2026-03-12
Flisacka 19F
ta ulica
36,39
1. piętro
pierwotny
10 603
+0,4%
-20,8%
8433
0,39
2026-03-12
Flisacka 19F
ta ulica
36,21
2. piętro
pierwotny
11 141
+0,4%
-20,8%
8861
0,39
2026-02-20
Flisacka 19E
ta ulica
46,1
parter
pierwotny
9485
+0,2%
-12,4%
8320
0,38
2026-02-11
Flisacka 19F
ta ulica
52,07
1. piętro
pierwotny
9204
+0,2%
-16%
7742
0,38
2026-01-26
Flisacka 19F
ta ulica
34,96
1. piętro
pierwotny
11 389
+0,8%
-20,8%
9097
0,37
2026-01-26
Flisacka 19F
ta ulica
34,92
2. piętro
pierwotny
11 544
+0,8%
-20,8%
9221
0,37
2026-01-26
Flisacka 19F
ta ulica
34,79
3. piętro
pierwotny
11 570
+0,8%
-21,6%
9150
0,37
2026-01-16
Flisacka 19E
ta ulica
36,37
3. piętro
pierwotny
10 846
+0,8%
-21,6%
8577
0,37
2025-12-31
Flisacka 19F
ta ulica
56,59
parter
pierwotny
9998
-1,2%
-12,2%
8675
0,37
2025-12-23
Flisacka 19F
ta ulica
51,97
2. piętro
pierwotny
10 298
-1,2%
-16%
8542
0,37
2025-12-22
Flisacka 19F
ta ulica
34,81
1. piętro
pierwotny
10 823
-1,2%
-20,8%
8470
0,37
2025-12-18
Flisacka 19F
ta ulica
35,23
2. piętro
pierwotny
10 759
-1,2%
-20,8%
8420
0,37
2025-12-18
Flisacka 19F
ta ulica
44,28
parter
pierwotny
11 583
-1,2%
-12,4%
10 021
0,37
2025-12-10
Flisacka 19E
ta ulica
53,06
2. piętro
pierwotny
9326
-1,2%
-16%
7736
0,37
2025-12-10
Flisacka 19F
ta ulica
94,82
3. piętro
pierwotny
10 983
-1,2%
-11,7%
9576
0,37
2025-12-08
Flisacka 19E
ta ulica
83,32
3. piętro
pierwotny
8481
-1,2%
-11,7%
7394
0,37
2025-12-08
Flisacka 19E
ta ulica
35,31
1. piętro
pierwotny
9144
-1,2%
-20,8%
7156
0,37
2025-12-01
Flisacka 19E
ta ulica
63,92
2. piętro
pierwotny
8751
-1,2%
-14,7%
7377
0,37
2025-11-27
Flisacka 19F
ta ulica
36,09
3. piętro
pierwotny
10 340
+0,6%
-21,6%
8161
0,36
2025-11-26
Flisacka 19E
ta ulica
36,25
2. piętro
pierwotny
11 896
+0,6%
-20,8%
9482
0,36
2025-11-24
Flisacka 19E
ta ulica
34,04
parter
pierwotny
10 468
+0,6%
-17,1%
8729
0,36
2025-11-21
Flisacka 19E
ta ulica
34,04
parter
pierwotny
10 178
+0,6%
-17,1%
8486
0,36
2025-11-21
Flisacka 19E
ta ulica
54,62
parter
pierwotny
9532
+0,6%
-12,2%
8425
0,36
2025-11-20
Flisacka 1
ta ulica
25,51
1. piętro
pierwotny
9212
+0,6%
-24,2%
7025
0,36
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 167. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Flisacka 28 w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 8431 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7757 do 9158 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (87) i w okolicy (70), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Flisacka 28?
Dobra cena dla kupującego to do 7757 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7757 do 9158 zł/m². Powyżej 10 560 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Flisacka 28?
Realna cena sprzedaży to około 8431 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8431 a 9158 zł/m², a poniżej 7757 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Flisacka 28 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (87) i w okolicy (70). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 99.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська