English
Українська
Wycena mieszkania: Maksymiliana Jackowskiego 28, Bydgoszcz
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Maksymiliana Jackowskiego 28, Bydgoszcz
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4914 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić4914‑5699 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz5699‑8530 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8530‑9894 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9894 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 5699 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8530 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)7004 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7004‑8530 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9894 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5699 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7004 zł/m². Nie schodź poniżej 5699 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Okole | Bydgoszcz |
|---|---|---|---|
| do 30 m² | 8597 (395) | 9507 (153) | 9954 (999) |
| 30-40 m² | 9412 (470) | 10 865 (211) | 9393 (2656) |
| 40-50 m² | 9029 (357) | 10 528 (185) | 8668 (2727) |
| 50-60 m² | 9469 (223) | 10 805 (163) | 8682 (2201) |
| 60-70 m² | 7935 (98) | 11 297 (70) | 8482 (1333) |
| 70-80 m² | 7639 (72) | 10 754 (65) | 8906 (550) |
| 80-100 m² | 6382 (79) | 11 417 (34) | 8167 (333) |
| ponad 100 m² | 4645 (59) | 4645 (13) | 7252 (194) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Okole | Bydgoszcz |
|---|---|---|---|
| parter | 7226 (497) | 8956 (122) | 8930 (1547) |
| 1-2 piętro | 9211 (619) | 10 502 (328) | 9241 (3523) |
| 3-4 piętro | 10 344 (380) | 11 267 (261) | 9188 (2487) |
| 5. piętro i wyżej | 10 823 (55) | 12 551 (92) | 9743 (980) |
| piętro nieznane | 7050 (202) | 7092 (91) | 7970 (2456) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (1753 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-05-19 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 43,59 | parter | wtórny | 5483 | +11,3% | +4,3% | 6363 | 1 |
| 2025-04-10 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 46,36 | parter | wtórny | 4940 | +12,3% | +4,3% | 5785 | 0,98 |
| 2023-10-12 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 22,55 | - | wtórny | 7539 | +19,9% | -4,1% | 8673 | 0,64 |
| 2023-04-27 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 34,49 | parter | wtórny | 5335 | +32,2% | -1,3% | 6960 | 0,56 |
| 2023-04-03 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 42,4 | 1. piętro | wtórny | 6486 | +32,2% | -0,3% | 8548 | 0,56 |
| 2026-08-18 | Maksymiliana Jackowskiego 19 | ta ulica | 53,3 | parter | wtórny | 7749 | - | +4,6% | 8105 | 0,49 |
| 2026-07-28 | Maksymiliana Jackowskiego 29 | ta ulica | 56,4 | 1. piętro | wtórny | 7535 | +3,4% | - | 7788 | 0,48 |
| 2026-06-23 | Maksymiliana Jackowskiego 17 | ta ulica | 70,67 | parter | wtórny | 4061 | +7,8% | +5,2% | 4608 | 0,47 |
| 2026-06-15 | Maksymiliana Jackowskiego 29 | ta ulica | 41,84 | 3. piętro | wtórny | 3920 | +7,8% | -1,3% | 4172 | 0,47 |
| 2026-05-22 | Maksymiliana Jackowskiego 11 | ta ulica | 54,5 | parter | wtórny | 6789 | +3,2% | +4,6% | 7328 | 0,46 |
| 2026-05-18 | Maksymiliana Jackowskiego 19 | ta ulica | 37,39 | 2. piętro | wtórny | 9200 | +3,2% | -5,7% | 8956 | 0,46 |
| 2026-03-30 | Maksymiliana Jackowskiego 11 | ta ulica | 55,1 | 2. piętro | wtórny | 9982 | +0,4% | - | 10 022 | 0,44 |
| 2021-11-24 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 38,27 | parter | wtórny | 6924 | +42,6% | -1,3% | 9741 | 0,38 |
| 2021-11-09 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 46,8 | parter | wtórny | 4017 | +42,6% | +4,3% | 5972 | 0,38 |
| 2021-09-15 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 26,08 | parter | wtórny | 5560 | +41,6% | -5,6% | 7432 | 0,36 |
| 2021-08-05 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 28,54 | parter | wtórny | 4905 | +45,4% | -5,6% | 6735 | 0,35 |
| 2021-03-25 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 44,81 | 1. piętro | wtórny | 3124 | +53,5% | -0,3% | 4781 | 0,31 |
| 2021-02-11 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 29,35 | parter | wtórny | 3509 | +47,7% | -5,6% | 4893 | 0,31 |
| 2024-10-08 | Maksymiliana Jackowskiego 17 | ta ulica | 58,17 | 3. piętro | wtórny | 3094 | +12,4% | -1% | 3443 | 0,3 |
| 2020-12-28 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 26,08 | parter | wtórny | 3796 | +46% | -5,6% | 5234 | 0,29 |
| 2020-12-28 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 46,8 | parter | wtórny | 3504 | +46% | +4,3% | 5337 | 0,29 |
| 2020-12-18 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 37,39 | parter | wtórny | 4145 | +46% | -1,3% | 5974 | 0,29 |
| 2020-12-18 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 28,54 | parter | wtórny | 3364 | +46% | -5,6% | 4638 | 0,29 |
| 2020-12-18 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 38,54 | 1. piętro | wtórny | 4126 | +46% | -5,7% | 5684 | 0,29 |
| 2020-10-06 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 47,73 | 1. piętro | wtórny | 3436 | +54,3% | -0,3% | 5285 | 0,28 |
| 2024-07-25 | Maksymiliana Jackowskiego 26 | ta ulica | 49,39 | - | wtórny | 6742 | +17,2% | +6% | 8374 | 0,28 |
| 2024-07-03 | Maksymiliana Jackowskiego 18 | ta ulica | 86,68 | - | wtórny | 5872 | +17,2% | +12,8% | 7766 | 0,28 |
| 2020-09-17 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 29,53 | parter | wtórny | 3386 | +52,5% | -5,6% | 4876 | 0,27 |
| 2020-09-02 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 26,4 | parter | wtórny | 5606 | +52,5% | -5,6% | 8072 | 0,27 |
| 2020-09-02 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 46,03 | parter | wtórny | 3411 | +52,5% | +4,3% | 5425 | 0,27 |
| 2020-09-02 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 38,27 | parter | wtórny | 3528 | +52,5% | -1,3% | 5309 | 0,27 |
| 2024-06-18 | Maksymiliana Jackowskiego 19 | ta ulica | 32,21 | parter | wtórny | 5588 | +18,4% | -1,3% | 6530 | 0,27 |
| 2020-08-28 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 37,15 | parter | wtórny | 3769 | +52,5% | -1,3% | 5671 | 0,27 |
| 2020-08-28 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 25 | parter | wtórny | 3440 | +52,5% | -5,6% | 4952 | 0,27 |
| 2020-08-27 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 42,43 | parter | wtórny | 3889 | +52,5% | +4,3% | 6184 | 0,27 |
| 2020-08-07 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 46,07 | parter | wtórny | 3430 | +52,5% | +4,3% | 5454 | 0,27 |
| 2024-05-14 | Maksymiliana Jackowskiego 11 | ta ulica | 55,1 | - | wtórny | 5989 | +17,2% | +6,3% | 7457 | 0,26 |
| 2020-06-29 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 37,14 | 1. piętro | wtórny | 3635 | +59,8% | -5,7% | 5478 | 0,26 |
| 2020-06-25 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 40,97 | 1. piętro | wtórny | 3466 | +59,8% | -0,3% | 5521 | 0,26 |
| 2020-06-10 | Maksymiliana Jackowskiego 28 | ten budynek | 30,91 | parter | wtórny | 3591 | +59,8% | -1,3% | 5661 | 0,26 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1753. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Garbary Okole | 42 m | 9755 | 34 | 278 |
| Śląska Okole | 74 m | 7950 | 32 | 242 |
| Ks. Jana Długosza Okole | 76 m | 7095 | 11 | 72 |
| Władysława Łokietka Okole | 112 m | 8002 | 41 | 153 |
| Królowej Jadwigi Okole | 124 m | 11 691 | 204 | 314 |
| Henryka Siemiradzkiego Okole | 152 m | 7081 | 5 | 34 |
| Adama Naruszewicza Okole | 194 m | 11 987 | 140 | 151 |
| Grunwaldzka Okole | 227 m | 10 316 | 262 | 583 |
| Graniczna Okole | 340 m | 9092 | 23 | 188 |
| Artura Grottgera Okole | 375 m | 15 611 | 14 | 171 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 180 zł/h tu | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Maksymiliana Jackowskiego 28 w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 7004 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5699 do 8530 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (96) i w okolicy (1629), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Maksymiliana Jackowskiego 28?
Dobra cena dla kupującego to do 5699 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5699 do 8530 zł/m². Powyżej 9894 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Maksymiliana Jackowskiego 28?
Realna cena sprzedaży to około 7004 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7004 a 8530 zł/m², a poniżej 5699 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Maksymiliana Jackowskiego 28 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (96) i w okolicy (1629). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 127.7).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).