Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
10 667 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
7050 ‑ 11 676 zł/m²
9 na 10: 6380 ‑ 13 154
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ten budynek
transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (5) i w okolicy (87); waga porównywalnych 89%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.05. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Przyleśna 29, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6380 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6380‑7050 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7050‑11 676 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 676‑13 154 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 154 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 7050 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 676 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)10 667 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)10 667‑11 676 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 154 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7050 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 10 667 zł/m². Nie schodź poniżej 7050 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Miedzyń-Prądy
Bydgoszcz
do 30 m²
-
-
9954 (999)
30-40 m²
-
-
9393 (2656)
40-50 m²
-
-
8668 (2727)
50-60 m²
-
-
8682 (2201)
60-70 m²
9936 (11)
10 026 (10)
8482 (1333)
70-80 m²
10 374 (28)
10 270 (16)
8906 (550)
80-100 m²
10 413 (43)
9585 (11)
8167 (333)
ponad 100 m²
6698 (11)
6981 (14)
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Miedzyń-Prądy
Bydgoszcz
parter
10 247 (63)
9367 (24)
8930 (1547)
1-2 piętro
9259 (20)
9618 (25)
9241 (3523)
3-4 piętro
-
-
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
10 334 (14)
7306 (11)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (97 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2024-05-15
Przyleśna 31
ta ulica
84,15
-
wtórny
10 042
+17,2%
+12,8%
13 273
1
2024-11-14
Widok 70B
okolica187 m
128,2
parter
wtórny
4154
+14%
+20,1%
5687
0,65
2020-02-11
Przyleśna 29
ten budynek
88,54
-
wtórny
6438
+63,6%
+12,8%
11 883
0,56
2025-10-31
Widok 96A
okolica464 m
113,29
1. piętro
wtórny
7724
+3,9%
+14,8%
9212
0,42
2023-12-07
Zapłotek 2J
okolica285 m
73,95
1. piętro
wtórny
9466
+18,8%
+0,6%
11 310
0,4
2025-04-11
Szczytowa 2C
okolica467 m
67,83
2. piętro
wtórny
12 826
+12,3%
+1,6%
14 637
0,36
2022-08-10
Orna 20a
okolica200 m
67,44
-
wtórny
4597
+30,8%
+8%
6491
0,34
2022-06-20
Widok 70B
okolica187 m
128,2
parter
wtórny
7371
+32,4%
+20,1%
11 722
0,33
2020-05-15
Przyleśna 31
ta ulica
84,15
-
wtórny
7249
+63,9%
+12,8%
13 407
0,33
2022-02-03
Widok 70A
okolica159 m
130,2
parter
pierwotny
4908
+41,3%
+0,8%
6994
0,26
2019-01-31
Przyleśna 31
ta ulica
84,15
-
wtórny
6536
+83,3%
+12,8%
13 513
0,23
2025-09-12
Szczytowa 13
okolica704 m
74,82
-
wtórny
10 692
+9,6%
+6,9%
12 527
0,23
2021-07-29
Widok 70A
okolica159 m
130,2
parter
pierwotny
4506
+48,6%
+0,8%
6754
0,22
2025-05-23
Szczytowa 11
okolica712 m
87,9
1. piętro
wtórny
7964
+11,3%
+6,2%
9407
0,2
2021-04-19
Zapłotek 2E
okolica317 m
70,34
-
wtórny
5260
+46,8%
+6,9%
8258
0,18
2023-09-21
Zasobna 12A
okolica496 m
110
parter
pierwotny
5355
+22,2%
+0,8%
6600
0,18
2023-09-21
Zasobna 12A
okolica496 m
110
parter
pierwotny
5445
+22,2%
+0,8%
6712
0,18
2016-03-23
Przyleśna 29
ten budynek
88,54
suterena
-
4642
+126,3%
+11%
11 666
0,17
2020-10-12
Widok 70B
okolica187 m
128,2
parter
pierwotny
4134
+54,3%
+0,8%
6431
0,17
2020-09-25
Widok 70B
okolica187 m
128,2
parter
pierwotny
4212
+52,5%
+0,8%
6478
0,16
2022-04-19
Orna 120
okolica454 m
44,22
parter
wtórny
5427
+36,6%
+4,3%
7734
0,16
2021-07-26
Zapłotek 2J
okolica285 m
73,95
1. piętro
pierwotny
7437
+48,6%
-15,5%
9338
0,16
2021-08-26
Dożynkowa 5
okolica397 m
47,7
-
wtórny
4403
+45,4%
+6%
6783
0,16
2015-08-31
Przyleśna 29
ten budynek
88,54
1. piętro
-
4523
+130,2%
+6,2%
11 054
0,14
2021-01-15
Chłopska 13
okolica370 m
83,69
-
wtórny
7767
+45,6%
+12,8%
12 756
0,14
2020-01-10
Widok 70
okolica179 m
69,02
parter
pierwotny
3738
+67,6%
-10,7%
5591
0,14
2019-12-30
Widok 70
okolica179 m
73,98
1. piętro
pierwotny
5109
+68,9%
-15,5%
7290
0,14
2022-08-30
Zasobna 12
okolica523 m
84
parter
pierwotny
5929
+30,8%
-6,8%
7228
0,12
2020-02-07
Warzywna 10A
okolica393 m
104,22
1. piętro
wtórny
5901
+63,6%
+14,8%
11 085
0,1
2021-01-07
Warzywna 10
okolica407 m
75,01
1. piętro
pierwotny
6666
+45,6%
-15,5%
8198
0,1
2022-06-14
Szczytowa 13A
okolica704 m
87,9
-
wtórny
6485
+32,4%
+12,8%
9687
0,09
2020-03-05
Warzywna 10
okolica407 m
68,59
parter
pierwotny
3645
+63,2%
-10,7%
5308
0,08
2013-07-08
Przyleśna 29
ten budynek
88,54
suterena
-
4523
+135,3%
+11%
11 820
0,08
2013-04-22
Przyleśna 29
ten budynek
84,15
parter
-
4587
+127,6%
+11%
11 593
0,08
2019-12-06
Szczytowa 2C
okolica467 m
67,83
2. piętro
pierwotny
4349
+68,9%
-14,7%
6268
0,07
2019-12-06
Szczytowa 2C
okolica467 m
67,83
1. piętro
pierwotny
5882
+68,9%
-14,7%
8478
0,07
2019-12-06
Szczytowa 2B
okolica470 m
67,83
2. piętro
pierwotny
4408
+68,9%
-14,7%
6353
0,07
2019-11-21
Szczytowa 2B
okolica470 m
67,83
1. piętro
pierwotny
5882
+71,8%
-14,7%
8622
0,06
2020-11-10
Szczytowa 11A
okolica704 m
87,9
-
wtórny
6587
+53,9%
+12,8%
11 434
0,06
2018-09-20
Warzywna 10A
okolica393 m
104,22
1. piętro
pierwotny
3550
+92,2%
-3,6%
6579
0,06
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 97. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Przyleśna 29 w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 10 667 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7050 do 11 676 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (5) i w okolicy (87), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Przyleśna 29?
Dobra cena dla kupującego to do 7050 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7050 do 11 676 zł/m². Powyżej 13 154 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Przyleśna 29?
Realna cena sprzedaży to około 10 667 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 10 667 a 11 676 zł/m², a poniżej 7050 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Przyleśna 29 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (5) i w okolicy (87). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 89%, efektywna liczba 33.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська