Wycena mieszkania: Bernarda Śliwińskiego 2A, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7674 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7140 ‑ 8723 zł/m²

9 na 10: 6879 ‑ 9763

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (37), na tej ulicy (149) i w okolicy (937); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Bernarda Śliwińskiego 2A, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6879 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6879‑7140 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7140‑8723 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8723‑9763 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9763 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7140 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8723 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7674 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7674‑8723 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9763 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7140 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7674 zł/m². Nie schodź poniżej 7140 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
do 30 m²	9028 (104)	9689 (41)	9954 (999)
30-40 m²	8522 (388)	8623 (169)	9393 (2656)
40-50 m²	7855 (435)	8246 (261)	8668 (2727)
50-60 m²	7670 (132)	8352 (188)	8682 (2201)
60-70 m²	7813 (59)	9096 (105)	8482 (1333)
70-80 m²	6315 (5)	8451 (30)	8906 (550)
80-100 m²	-	9033 (16)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
parter	7878 (364)	8918 (68)	8930 (1547)
1-2 piętro	8175 (152)	8749 (212)	9241 (3523)
3-4 piętro	8316 (110)	9045 (189)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8531 (68)	8892 (105)	9743 (980)
piętro nieznane	8280 (429)	7891 (236)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1123 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2022-04-13	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	63,98	4. piętro	wtórny	9456	+36,6%	+0,6%	13 000	1
2020-12-31	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	63,54	parter	pierwotny	6389	+46%	-10,7%	8328	0,55
2020-11-16	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	60,19	4. piętro	pierwotny	5524	+53,9%	-15,5%	7180	0,54
2020-11-03	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	31,44	4. piętro	pierwotny	5751	+53,9%	-21,6%	6940	0,54
2020-10-21	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	63,98	4. piętro	pierwotny	5525	+54,3%	-15,5%	7201	0,53
2020-10-21	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	50,99	2. piętro	pierwotny	5509	+54,3%	-16%	7135	0,53
2020-10-14	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	50,72	4. piętro	pierwotny	5517	+54,3%	-16,9%	7075	0,53
2020-10-14	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	36,41	4. piętro	pierwotny	5665	+54,3%	-21,6%	6854	0,53
2020-10-13	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	50,85	1. piętro	pierwotny	5494	+54,3%	-16%	7117	0,53
2020-10-12	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	60,51	2. piętro	pierwotny	5462	+54,3%	-14,7%	7190	0,53
2020-10-12	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	53,69	1. piętro	pierwotny	5565	+54,3%	-16%	7208	0,53
2020-10-09	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	36,35	parter	pierwotny	5638	+54,3%	-17,1%	7206	0,53
2020-10-09	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	50,56	parter	pierwotny	5502	+54,3%	-12,2%	7454	0,53
2020-10-09	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	36,43	3. piętro	pierwotny	5633	+54,3%	-21,6%	6815	0,53
2020-10-09	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	64,21	3. piętro	pierwotny	5514	+54,3%	-15,5%	7186	0,53
2020-10-09	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	64,1	4. piętro	pierwotny	5530	+54,3%	-15,5%	7208	0,53
2020-10-09	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	53,93	3. piętro	pierwotny	5570	+54,3%	-16,9%	7143	0,53
2020-10-06	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	53,72	4. piętro	pierwotny	5571	+54,3%	-16,9%	7145	0,53
2020-10-05	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	53,56	parter	pierwotny	6526	+54,3%	-12,2%	8842	0,53
2020-10-05	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	63,73	1. piętro	pierwotny	5527	+54,3%	-14,7%	7275	0,53
2020-10-05	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	63,77	parter	pierwotny	5518	+54,3%	-10,7%	7598	0,53
2020-10-05	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	63,7	3. piętro	pierwotny	5527	+54,3%	-15,5%	7203	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	60,54	parter	pierwotny	5441	+54,3%	-10,7%	7491	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	31,57	parter	pierwotny	5714	+54,3%	-17,1%	7303	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	31,5	1. piętro	pierwotny	5735	+54,3%	-20,8%	7008	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	31,45	2. piętro	pierwotny	5706	+54,3%	-20,8%	6972	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	31,46	3. piętro	pierwotny	5715	+54,3%	-21,6%	6914	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	60,9	1. piętro	pierwotny	5449	+54,3%	-14,7%	7173	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	50,75	3. piętro	pierwotny	5516	+54,3%	-16,9%	7073	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	50,75	3. piętro	pierwotny	5516	+54,3%	-16,9%	7073	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	36,43	2. piętro	pierwotny	5673	+54,3%	-20,8%	6932	0,53
2020-10-01	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	36,51	1. piętro	pierwotny	5652	+54,3%	-20,8%	6906	0,53
2020-09-30	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	53,74	2. piętro	pierwotny	5602	+52,5%	-16%	7174	0,52
2020-09-30	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	64,01	1. piętro	pierwotny	5530	+52,5%	-14,7%	7197	0,52
2020-09-30	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	60,75	3. piętro	pierwotny	5447	+52,5%	-15,5%	7018	0,52
2020-09-30	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	63,74	2. piętro	pierwotny	5539	+52,5%	-14,7%	7208	0,52
2020-09-30	Bernarda Śliwińskiego 2A	ten budynek	63,57	2. piętro	pierwotny	5544	+52,5%	-14,7%	7215	0,52
2025-12-16	Bernarda Śliwińskiego 14	ta ulica	48,3	7. piętro	wtórny	6066	-1,2%	-5,7%	5653	0,35
2025-11-28	Bernarda Śliwińskiego 10	ta ulica	46,89	4. piętro	wtórny	5907	+0,6%	-1,3%	5868	0,35
2025-10-31	Bernarda Śliwińskiego 1	ta ulica	60,9	2. piętro	wtórny	7964	+3,9%	+1,6%	8408	0,34

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1123. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Szarych Szeregów Kapuściska	168 m	7833	41	288
Bohaterów Westerplatte Kapuściska	180 m	7465	12	85
Walecznych Kapuściska	262 m	8192	32	138
Aleje Prezydenta Lecha Kaczyńskiego Kapuściska	307 m	7214	20	52
Architektów Kapuściska	348 m	7193	22	110
Stanisława Noakowskiego Kapuściska	360 m	8044	31	120

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Bernarda Śliwińskiego 2A w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7674 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7140 do 8723 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (37), na tej ulicy (149) i w okolicy (937), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Bernarda Śliwińskiego 2A?

Dobra cena dla kupującego to do 7140 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7140 do 8723 zł/m². Powyżej 9763 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Bernarda Śliwińskiego 2A?

Realna cena sprzedaży to około 7674 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7674 a 8723 zł/m², a poniżej 7140 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Bernarda Śliwińskiego 2A wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (37), na tej ulicy (149) i w okolicy (937). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 225.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.