Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
10 390 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
8101 ‑ 11 130 zł/m²
9 na 10: 6546 ‑ 11 781
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (22) i w okolicy do 800 m (33); waga porównywalnych 87%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.05. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Zapłotek 2F, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6546 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6546‑8101 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8101‑11 130 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 130‑11 781 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 781 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 8101 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 130 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)10 390 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)10 390‑11 130 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 781 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8101 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 10 390 zł/m². Nie schodź poniżej 8101 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Miedzyń-Prądy
Bydgoszcz
do 30 m²
-
-
9954 (999)
30-40 m²
-
-
9393 (2656)
40-50 m²
-
-
8668 (2727)
50-60 m²
7793 (3)
-
8682 (2201)
60-70 m²
10 208 (4)
10 026 (10)
8482 (1333)
70-80 m²
10 239 (22)
10 270 (16)
8906 (550)
80-100 m²
10 284 (24)
9585 (11)
8167 (333)
ponad 100 m²
-
6981 (14)
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Miedzyń-Prądy
Bydgoszcz
parter
10 253 (44)
9367 (24)
8930 (1547)
1-2 piętro
9424 (4)
9618 (25)
9241 (3523)
3-4 piętro
-
-
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
7693 (7)
7306 (11)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (55 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2023-12-07
Zapłotek 2J
ta ulica
73,95
1. piętro
wtórny
9466
+18,8%
+0,6%
11 310
1
2022-08-10
Orna 20a
okolica108 m
67,44
-
wtórny
4597
+30,8%
+8%
6491
0,48
2021-04-19
Zapłotek 2E
ta ulica
70,34
-
wtórny
5260
+46,8%
+6,9%
8258
0,48
2024-04-18
Bronisława Trentowskiego 24
okolica306 m
72,7
-
wtórny
5365
+15,5%
+6,9%
6622
0,46
2021-07-26
Zapłotek 2J
ta ulica
73,95
1. piętro
pierwotny
7437
+48,6%
-15,5%
9338
0,41
2021-01-15
Chłopska 13
okolica66 m
83,69
-
wtórny
7767
+45,6%
+12,8%
12 756
0,34
2021-08-26
Dożynkowa 5
okolica142 m
47,7
-
wtórny
4403
+45,4%
+6%
6783
0,33
2021-07-30
Siewna 34
okolica160 m
58,83
-
wtórny
5269
+48,6%
+6,3%
8323
0,31
2021-10-08
Bronisława Trentowskiego 24
okolica306 m
72,9
-
wtórny
5487
+40,2%
+6,9%
8225
0,23
2016-07-28
Zapłotek 2F
ten budynek
70,18
suterena
-
4631
+113,4%
+5,2%
10 399
0,21
2016-05-23
Zapłotek 2F
ten budynek
70,22
suterena
-
4427
+119,6%
+5,2%
10 229
0,2
2022-04-19
Orna 120
okolica575 m
44,22
parter
wtórny
5427
+36,6%
+4,3%
7734
0,14
2016-05-10
Zapłotek 2I
ta ulica
70,13
suterena
-
4190
+119,6%
+5,2%
9682
0,11
2016-04-25
Zapłotek 2D
ta ulica
70,14
suterena
-
4619
+121,5%
+5,2%
10 766
0,11
2016-04-19
Zapłotek 2A
ta ulica
69,93
suterena
-
4515
+121,5%
+6,3%
10 629
0,11
2016-04-13
Zapłotek 2
ta ulica
70,19
parter
-
4999
+121,5%
+5,2%
11 650
0,11
2016-04-13
Zapłotek 2I
ta ulica
70,29
parter
-
4842
+121,5%
+5,2%
11 284
0,11
2016-04-13
Zapłotek 2C
ta ulica
70,39
suterena
-
4446
+121,5%
+5,2%
10 362
0,11
2016-04-12
Zapłotek 2G
ta ulica
70,24
suterena
-
4627
+121,5%
+5,2%
10 784
0,11
2016-04-12
Zapłotek 2G
ta ulica
70,13
parter
-
4703
+121,5%
+5,2%
10 961
0,11
2016-04-11
Zapłotek 2H
ta ulica
70,28
parter
-
4632
+121,5%
+5,2%
10 795
0,11
2016-03-29
Zapłotek 2H
ta ulica
70,27
suterena
-
4412
+126,3%
+5,2%
10 507
0,1
2016-03-23
Zapłotek 2B
ta ulica
69,52
suterena
-
4889
+126,3%
+6,3%
11 763
0,1
2016-03-07
Zapłotek 2E
ta ulica
70,34
suterena
-
4716
+126,3%
+5,2%
11 233
0,1
2016-10-06
Chłopska 29
okolica34 m
83,42
suterena
-
5071
+111,4%
+11%
11 903
0,1
2016-02-24
Zapłotek 2
ta ulica
70,16
suterena
-
4555
+123,6%
+5,2%
10 718
0,1
2016-02-23
Zapłotek 2D
ta ulica
69,83
suterena
-
4659
+123,6%
+6,3%
11 074
0,1
2016-02-16
Zapłotek 2C
ta ulica
70,25
suterena
-
4626
+123,6%
+5,2%
10 885
0,1
2016-02-16
Zapłotek 2B
ta ulica
70,03
suterena
-
4812
+123,6%
+5,2%
11 323
0,1
2016-02-16
Zapłotek 2E
ta ulica
70,04
suterena
-
4659
+123,6%
+5,2%
10 961
0,1
2016-05-10
Chłopska 21
okolica33 m
83,31
suterena
-
4301
+119,6%
+11%
10 486
0,09
2016-05-10
Chłopska 29
okolica34 m
83,59
suterena
-
4377
+119,6%
+11%
10 672
0,09
2016-04-11
Chłopska 23
okolica26 m
83,53
parter
-
4817
+121,5%
+11%
11 847
0,09
2017-06-19
Siewna 34
okolica160 m
58,83
parter
-
2125
+110,1%
+4,6%
4669
0,09
2016-04-20
Chłopska 25
okolica31 m
83,81
suterena
-
4621
+121,5%
+11%
11 363
0,09
2016-05-10
Chłopska 19
okolica41 m
83,49
suterena
-
4447
+119,6%
+11%
10 841
0,09
2016-04-05
Chłopska 21
okolica33 m
83,7
suterena
-
4723
+121,5%
+11%
11 615
0,09
2016-03-23
Chłopska 27
okolica31 m
83,19
suterena
-
4870
+126,3%
+11%
12 240
0,09
2016-03-08
Chłopska 25
okolica31 m
83,19
suterena
-
4660
+126,3%
+11%
11 712
0,09
2016-02-23
Chłopska 23
okolica26 m
83,45
suterena
-
4530
+123,6%
+11%
11 246
0,09
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 55. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Zapłotek 2F w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 10 390 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8101 do 11 130 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (22) i w okolicy do 800 m (33), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Zapłotek 2F?
Dobra cena dla kupującego to do 8101 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8101 do 11 130 zł/m². Powyżej 11 781 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Zapłotek 2F?
Realna cena sprzedaży to około 10 390 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 10 390 a 11 130 zł/m², a poniżej 8101 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Zapłotek 2F wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (22) i w okolicy do 800 m (33). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 87%, efektywna liczba 26.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська