Wycena mieszkania: Igrzyskowa 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7948 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7484 ‑ 8767 zł/m²

9 na 10: 6378 ‑ 10 086

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (92) i w okolicy (931); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.96. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Igrzyskowa 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6378 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6378‑7484 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7484‑8767 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8767‑10 086 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 086 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7484 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8767 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7948 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7948‑8767 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 086 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7484 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7948 zł/m². Nie schodź poniżej 7484 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	9639 (76)	10 204 (105)	9954 (999)
30-40 m²	9503 (237)	9419 (328)	9393 (2656)
40-50 m²	9327 (213)	8853 (379)	8668 (2727)
50-60 m²	9187 (217)	8632 (294)	8682 (2201)
60-70 m²	8623 (194)	7779 (213)	8482 (1333)
70-80 m²	8841 (77)	7282 (61)	8906 (550)
80-100 m²	9135 (28)	8493 (29)	8167 (333)
ponad 100 m²	8379 (8)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
parter	8878 (311)	8962 (240)	8930 (1547)
1-2 piętro	9481 (366)	8939 (566)	9241 (3523)
3-4 piętro	9406 (227)	8883 (480)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7917 (13)	7660 (30)	9743 (980)
piętro nieznane	8502 (133)	7601 (99)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1050 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-12-18	Igrzyskowa 3	ten budynek	49,66	-	wtórny	8357	-1,2%	+6%	8748	1
2025-06-05	Igrzyskowa 3	ten budynek	30,91	3. piętro	wtórny	7441	+9,1%	-6,6%	7583	0,87
2025-03-28	Igrzyskowa 3	ten budynek	30,91	parter	wtórny	6794	+13,7%	-1,3%	7625	0,81
2024-08-29	Igrzyskowa 3	ten budynek	49,66	-	wtórny	8961	+14,5%	+6%	10 870	0,69
2023-08-09	Igrzyskowa 3	ten budynek	60,18	-	wtórny	5650	+24,9%	+8%	7622	0,52
2022-05-05	Igrzyskowa 3	ten budynek	49,66	-	wtórny	5820	+36,6%	+6%	8422	0,37
2022-01-03	Igrzyskowa 3	ten budynek	49,66	3. piętro	wtórny	4430	+46,9%	-1,3%	6423	0,34
2021-10-14	Igrzyskowa 3	ten budynek	63,28	-	wtórny	5057	+40,2%	+8%	7657	0,31
2020-01-02	Igrzyskowa 3	ten budynek	30,73	-	wtórny	4003	+67,6%	+0,3%	6724	0,19
2026-04-08	Igrzyskowa 1	ta ulica	63,28	2. piętro	wtórny	6874	+1,2%	+1,6%	7070	0,19
2026-03-24	Igrzyskowa 1B	ta ulica	42,19	1. piętro	wtórny	9481	+0,4%	-0,3%	9491	0,18
2026-03-03	Igrzyskowa 1B	ta ulica	41,23	2. piętro	wtórny	8489	+0,4%	-0,3%	8498	0,18
2026-02-24	Igrzyskowa 1	ta ulica	63,29	1. piętro	wtórny	4977	+0,2%	+1,6%	5067	0,18
2026-01-16	Igrzyskowa 1	ta ulica	48,98	3. piętro	wtórny	5512	+0,8%	-1,3%	5487	0,18
2025-12-01	Igrzyskowa 1B	ta ulica	40,64	1. piętro	wtórny	12 180	-1,2%	-0,3%	11 998	0,17
2025-10-29	Igrzyskowa 1B	ta ulica	39,5	3. piętro	wtórny	12 025	+3,9%	-6,6%	11 669	0,16
2025-09-05	Igrzyskowa 1	ta ulica	48,98	2. piętro	wtórny	6574	+9,6%	-0,3%	7183	0,16
2019-03-12	Igrzyskowa 3	ten budynek	60,18	-	wtórny	5068	+81,1%	+8%	9912	0,15
2025-07-29	Igrzyskowa 1B	ta ulica	44,18	2. piętro	wtórny	9252	+9,1%	-0,3%	10 068	0,15
2025-06-17	Igrzyskowa 1B	ta ulica	42,33	2. piętro	wtórny	8985	+9,1%	-0,3%	9773	0,15
2026-03-02	Igrzyskowa 1B	ta ulica	40,4	3. piętro	pierwotny	9343	+0,4%	-17,1%	7775	0,15
2025-03-26	Igrzyskowa 1	ta ulica	52,86	3. piętro	wtórny	5619	+13,7%	-1%	6327	0,14
2018-09-19	Igrzyskowa 3	ten budynek	60,18	-	wtórny	3855	+92,2%	+8%	8003	0,13
2025-08-18	Igrzyskowa 1B	ta ulica	41,12	4. piętro	pierwotny	8327	+9,5%	-17,1%	7557	0,13
2025-08-08	Igrzyskowa 1B	ta ulica	30,23	4. piętro	pierwotny	11 710	+9,5%	-21,6%	10 056	0,13
2025-07-30	Igrzyskowa 1B	ta ulica	44,46	3. piętro	pierwotny	9953	+9,1%	-17,1%	9003	0,12
2025-07-24	Igrzyskowa 1B	ta ulica	44,18	2. piętro	pierwotny	9048	+9,1%	-16,3%	8267	0,12
2025-07-18	Igrzyskowa 1B	ta ulica	41,15	1. piętro	pierwotny	9296	+9,1%	-16,3%	8493	0,12
2025-07-16	Igrzyskowa 1B	ta ulica	42,17	3. piętro	pierwotny	9019	+9,1%	-17,1%	8158	0,12
2025-07-16	Igrzyskowa 1B	ta ulica	39,3	4. piętro	pierwotny	9135	+9,1%	-21,6%	7819	0,12
2025-06-27	Igrzyskowa 1B	ta ulica	29,73	4. piętro	pierwotny	9063	+9,1%	-25%	7419	0,12
2018-03-27	Igrzyskowa 3	ten budynek	49,66	-	wtórny	3826	+93,9%	+6%	7861	0,12
2025-04-10	Igrzyskowa 1B	ta ulica	44,25	3. piętro	pierwotny	8947	+12,3%	-17,1%	8327	0,11
2025-04-04	Igrzyskowa 1B	ta ulica	30,07	1. piętro	pierwotny	9720	+12,3%	-20,8%	8646	0,11
2024-06-13	Igrzyskowa 1	ta ulica	59,99	2. piętro	wtórny	5751	+18,4%	-	6810	0,11
2025-03-24	Igrzyskowa 1B	ta ulica	27,59	4. piętro	pierwotny	10 640	+13,7%	-25%	9079	0,11
2025-03-13	Igrzyskowa 1B	ta ulica	40,37	2. piętro	pierwotny	9054	+13,7%	-16,3%	8620	0,11
2025-03-13	Igrzyskowa 1B	ta ulica	40,64	1. piętro	pierwotny	9362	+13,7%	-16,3%	8913	0,11
2025-03-12	Igrzyskowa 1B	ta ulica	39,52	1. piętro	pierwotny	9195	+13,7%	-20,8%	8283	0,11
2025-03-10	Igrzyskowa 1B	ta ulica	29,75	3. piętro	pierwotny	8403	+13,7%	-25%	7170	0,11

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1050. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Studencka Nowy Fordon	200 m	10 443	70	137
Bydgoskich Olimpijczyków Nowy Fordon	278 m	8841	29	230
Franciszka Witeckiego Nowy Fordon	300 m	7976	10	77
Pawła Edmunda Strzeleckiego Nowy Fordon	353 m	7243	94	263
Stanisława Łabendzińskiego Nowy Fordon	397 m	7553	3	19
Aleje Prof. Sylwestra Kaliskiego Nowy Fordon	453 m	9233	13	131
P.Por. Emilii Gierczak Nowy Fordon	489 m	6784	6	33
Jana Bielawskiego Nowy Fordon	498 m	6505	10	41

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Igrzyskowa 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7948 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7484 do 8767 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (92) i w okolicy (931), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Igrzyskowa 3?

Dobra cena dla kupującego to do 7484 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7484 do 8767 zł/m². Powyżej 10 086 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Igrzyskowa 3?

Realna cena sprzedaży to około 7948 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7948 a 8767 zł/m², a poniżej 7484 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Igrzyskowa 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (92) i w okolicy (931). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 77.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.