Wycena mieszkania: Konopna 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8085 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7133 ‑ 9103 zł/m²

9 na 10: 4732 ‑ 10 118

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (134) i w okolicy (955); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Konopna 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4732 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4732‑7133 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7133‑9103 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9103‑10 118 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 118 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7133 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9103 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8085 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8085‑9103 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 118 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7133 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8085 zł/m². Nie schodź poniżej 7133 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9219 (125)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	8681 (223)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	8238 (261)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	8243 (256)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	8386 (163)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8361 (43)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	7689 (11)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	7148 (16)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8519 (585)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	8343 (142)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	8617 (84)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7993 (61)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8311 (226)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1098 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-12	Konopna 3	ten budynek	28,73	parter	wtórny	4699	+3,2%	-5,6%	4577	1
2025-06-27	Konopna 3	ten budynek	32,95	parter	wtórny	4340	+9,1%	-1,3%	4673	0,78
2025-01-16	Konopna 3	ten budynek	62,65	1. piętro	wtórny	6864	+13,2%	+1,6%	7898	0,69
2026-07-22	Konopna 32	ta ulica	52,27	-	wtórny	8246	+3,4%	+6,3%	9056	0,58
2024-05-07	Konopna 3	ten budynek	21,17	1. piętro	wtórny	6566	+17,2%	-9,7%	6943	0,57
2026-05-21	Konopna 26	ta ulica	60,83	-	wtórny	8055	+3,2%	+8%	8976	0,55
2026-02-06	Konopna 4	ta ulica	41,15	2. piętro	wtórny	9162	+0,2%	-0,3%	9151	0,51
2025-10-02	Konopna 30	ta ulica	59,32	-	wtórny	7620	+3,9%	+6,3%	8412	0,47
2025-09-25	Konopna 28	ta ulica	31,04	-	wtórny	8376	+9,6%	+0,3%	9203	0,46
2025-07-01	Konopna 20	ta ulica	60,01	2. piętro	wtórny	8082	+9,1%	+1,6%	8964	0,44
2025-05-26	Konopna 30	ta ulica	71,13	9. piętro	wtórny	6875	+11,3%	-4,8%	7281	0,42
2025-05-07	Konopna 34	ta ulica	60,83	4. piętro	wtórny	6362	+11,3%	+0,6%	7123	0,42
2025-04-22	Konopna 34	ta ulica	60,83	-	wtórny	6888	+12,3%	+8%	8353	0,41
2025-03-20	Konopna 26	ta ulica	60,18	-	wtórny	7394	+13,7%	+8%	9082	0,4
2024-12-02	Konopna 4	ta ulica	41,15	2. piętro	wtórny	5492	+12,7%	-0,3%	6173	0,37
2024-11-29	Konopna 18	ta ulica	48,81	-	wtórny	6658	+14%	+6%	8043	0,36
2024-04-26	Konopna 30	ta ulica	74,16	1. piętro	wtórny	6877	+15,5%	+0,6%	7988	0,31
2024-04-02	Konopna 32	ta ulica	52,71	1. piętro	wtórny	7020	+15,5%	-	8105	0,31
2024-03-06	Konopna 34	ta ulica	60,83	-	wtórny	5918	+18%	+8%	7540	0,3
2024-01-15	Konopna 30	ta ulica	59,91	10. piętro	wtórny	6593	+19,9%	-5,4%	7480	0,29
2023-08-02	Konopna 30	ta ulica	59,95	-	wtórny	7590	+24,9%	+6,3%	10 076	0,26
2023-04-26	Konopna 36	ta ulica	67,08	2. piętro	wtórny	6664	+32,2%	+1,6%	8952	0,23
2023-04-17	Konopna 32	ta ulica	52,27	2. piętro	wtórny	7270	+32,2%	-	9611	0,23
2023-04-17	Konopna 30	ta ulica	62,1	5. piętro	wtórny	6361	+32,2%	-3,9%	8085	0,23
2023-04-14	Konopna 28	ta ulica	31,04	-	wtórny	7732	+32,2%	+0,3%	10 247	0,23
2023-04-13	Konopna 36	ta ulica	50,38	-	wtórny	8436	+32,2%	+6,3%	11 851	0,23
2023-03-15	Konopna 32	ta ulica	31,75	3. piętro	wtórny	6299	+33,2%	-6,6%	7840	0,23
2023-02-08	Konopna 34	ta ulica	60,83	9. piętro	wtórny	5869	+31,8%	-3,9%	7436	0,22
2022-09-27	Konopna 26	ta ulica	48,43	2. piętro	wtórny	5988	+26,2%	-0,3%	7536	0,2
2022-07-28	Konopna 32	ta ulica	31,75	3. piętro	wtórny	3937	+30%	-6,6%	4782	0,19
2022-03-11	Konopna 28	ta ulica	31,04	-	wtórny	9504	+39,9%	+0,3%	13 334	0,17
2022-02-01	Konopna 26	ta ulica	60,83	3. piętro	wtórny	6230	+41,3%	+0,6%	8860	0,17
2022-01-28	Konopna 32	ta ulica	52,71	3. piętro	wtórny	6450	+46,9%	-1%	9380	0,17
2022-01-05	Konopna 18	ta ulica	60,55	4. piętro	wtórny	6226	+46,9%	+0,6%	9201	0,17
2021-12-15	Konopna 4	ta ulica	41	parter	wtórny	6585	+47,1%	+4,3%	10 102	0,16
2021-09-09	Konopna 36	ta ulica	67,08	2. piętro	wtórny	5143	+41,6%	+1,6%	7401	0,15
2021-08-12	Konopna 32	ta ulica	52,27	3. piętro	wtórny	6160	+45,4%	-1%	8870	0,15
2021-03-17	Konopna 4	ta ulica	41	-	wtórny	4390	+53,5%	+6%	7140	0,13
2021-01-28	Konopna 20	ta ulica	36	-	wtórny	5278	+45,6%	+0,3%	7703	0,13
2020-12-18	Konopna 30	ta ulica	59,39	-	wtórny	4967	+46%	+6,3%	7709	0,12

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1098. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Ugory Szwederowo	64 m	7751	27	142
Podhalańska Szwederowo	93 m	6937	26	65
Marii Konopnickiej Szwederowo	190 m	7862	43	247
Teofila Lenartowicza Szwederowo	198 m	7241	11	66
Mariacka Szwederowo	251 m	7292	3	23
Nowa Szwederowo	253 m	8665	6	88
Ludwika Solskiego Szwederowo	287 m	8228	26	229
Zbigniewa Herberta Szwederowo	299 m	7923	19	71

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Konopna 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8085 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7133 do 9103 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (134) i w okolicy (955), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Konopna 3?

Dobra cena dla kupującego to do 7133 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7133 do 9103 zł/m². Powyżej 10 118 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Konopna 3?

Realna cena sprzedaży to około 8085 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8085 a 9103 zł/m², a poniżej 7133 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Konopna 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (134) i w okolicy (955). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 94.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.