Wycena mieszkania: Mariacka 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8453 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7587 ‑ 9321 zł/m²

9 na 10: 6185 ‑ 10 719

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (23) i w okolicy do 800 m (1538); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Mariacka 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6185 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6185‑7587 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7587‑9321 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9321‑10 719 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 719 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7587 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9321 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8453 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8453‑9321 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 719 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7587 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8453 zł/m². Nie schodź poniżej 7587 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9518 (119)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9868 (383)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	9740 (366)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	9485 (285)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	9059 (263)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	9021 (101)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	8549 (25)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	8713 (19)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	9346 (727)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9770 (366)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 002 (216)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8988 (32)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8357 (220)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1561 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-07-31	Mariacka 3	ten budynek	59,96	parter	wtórny	6254	+17,2%	+4,6%	7669	1
2025-09-26	Mariacka 1A	ta ulica	72,14	2. piętro	wtórny	6654	+9,6%	+0,6%	7336	0,76
2025-06-10	Mariacka 1A	ta ulica	59,96	1. piętro	wtórny	6254	+9,1%	-	6823	0,71
2026-07-24	Stanisława Leszczyńskiego 26	okolica 96 m	29,98	1. piętro	wtórny	8172	+3,4%	-9,7%	7623	0,69
2026-06-23	Stanisława Leszczyńskiego 26	okolica 96 m	52,19	1. piętro	wtórny	3545	+7,8%	-	3822	0,67
2026-06-26	Stanisława Leszczyńskiego 24	okolica 114 m	27,35	1. piętro	wtórny	7678	+7,8%	-9,7%	7473	0,64
2026-05-12	Stanisława Leszczyńskiego 24	okolica 114 m	27,25	parter	wtórny	8257	+3,2%	-5,6%	8043	0,63
2026-02-05	Stanisława Leszczyńskiego 32A	okolica 100 m	32,52	parter	wtórny	11 531	+0,2%	-1,3%	11 400	0,6
2026-07-22	Podhalańska 10	okolica 159 m	48,13	-	wtórny	6856	+3,4%	+6%	7508	0,58
2026-01-23	Stanisława Leszczyńskiego 45	okolica 113 m	68,08	-	wtórny	9841	+0,8%	+8%	10 718	0,57
2025-11-25	Stanisława Leszczyńskiego 32A	okolica 100 m	59,8	1. piętro	wtórny	11 288	+0,6%	-	11 359	0,56
2026-05-05	Podhalańska 10	okolica 159 m	35,47	-	wtórny	7894	+3,2%	+0,3%	8166	0,56
2025-10-14	Stanisława Leszczyńskiego 26	okolica 96 m	29,54	parter	wtórny	6195	+3,9%	-5,6%	6076	0,56
2025-10-14	Stanisława Leszczyńskiego 26	okolica 96 m	29,98	1. piętro	wtórny	6204	+3,9%	-9,7%	5817	0,56
2026-07-16	Stanisława Leszczyńskiego 13	okolica 184 m	60,83	-	wtórny	8959	+3,4%	+8%	10 000	0,55
2025-08-19	Stanisława Leszczyńskiego 25	okolica 106 m	48,45	4. piętro	wtórny	7637	+9,5%	-1,3%	8254	0,52
2026-05-07	Stanisława Leszczyńskiego 11	okolica 196 m	60,54	1. piętro	wtórny	8903	+3,2%	+1,6%	9336	0,51
2025-06-17	Stanisława Leszczyńskiego 30	okolica 100 m	36,47	parter	wtórny	11 516	+9,1%	-1,3%	12 399	0,5
2025-06-05	Stanisława Leszczyńskiego 32	okolica 100 m	58,47	2. piętro	wtórny	10 944	+9,1%	-	11 940	0,5
2025-03-11	Stanisława Leszczyńskiego 30	okolica 100 m	43,11	parter	wtórny	12 294	+13,7%	+4,3%	14 582	0,47
2026-01-07	Bielicka 17	okolica 202 m	53,05	-	wtórny	5749	+0,8%	+6,3%	6161	0,46
2026-05-21	Konopna 26	okolica 243 m	60,83	-	wtórny	8055	+3,2%	+8%	8976	0,45
2025-06-06	Stanisława Leszczyńskiego 26A	okolica 141 m	47,55	2. piętro	wtórny	10 352	+9,1%	-0,3%	11 260	0,45
2026-07-22	Konopna 32	okolica 261 m	52,27	-	wtórny	8246	+3,4%	+6,3%	9056	0,45
2025-01-07	Stanisława Leszczyńskiego 30	okolica 100 m	43,11	parter	wtórny	8606	+13,2%	+4,3%	10 163	0,45
2025-10-02	Konopna 30	okolica 189 m	59,32	-	wtórny	7620	+3,9%	+6,3%	8412	0,44
2025-07-01	Konopna 20	okolica 164 m	60,01	2. piętro	wtórny	8082	+9,1%	+1,6%	8964	0,44
2026-07-20	Ks. Ignacego Skorupki 53	okolica 275 m	56,86	3. piętro	wtórny	11 273	+3,4%	-10,3%	10 449	0,44
2026-04-13	Stanisława Leszczyńskiego 46	okolica 252 m	63,17	-	wtórny	5224	+1,2%	+8%	5710	0,43
2026-05-08	Stanisława Leszczyńskiego 8	okolica 265 m	88,7	2. piętro	wtórny	5637	+3,2%	+6,2%	6175	0,43
2026-06-19	Ks. Ignacego Skorupki 53	okolica 275 m	71,03	parter	wtórny	9996	+7,8%	-4,7%	10 275	0,43
2026-02-19	Ks. Ignacego Skorupki 45	okolica 244 m	26,1	parter	wtórny	6475	+0,2%	-14,5%	5547	0,42
2025-02-21	Bielicka 1	okolica 133 m	60,46	4. piętro	wtórny	6202	+12,4%	+0,6%	7013	0,42
2026-03-13	Ks. Ignacego Skorupki 6	okolica 257 m	47,79	2. piętro	wtórny	12 032	+0,4%	-9,7%	10 910	0,42
2026-05-26	Podhalańska 1	okolica 279 m	36,48	parter	wtórny	8772	+3,2%	-1,3%	8932	0,41
2025-02-17	Stanisława Leszczyńskiego 26A	okolica 141 m	47,68	3. piętro	wtórny	10 386	+12,4%	-1,3%	11 521	0,41
2025-02-14	Stanisława Leszczyńskiego 26A	okolica 141 m	28,58	3. piętro	wtórny	10 755	+12,4%	-10,6%	10 800	0,41
2024-09-06	Stanisława Leszczyńskiego 23	okolica 95 m	48,45	-	wtórny	8462	+12,7%	+6%	10 101	0,41
2025-07-04	Stanisława Leszczyńskiego 30	okolica 100 m	54,53	2. piętro	pierwotny	8318	+9,1%	-16%	7623	0,41
2024-09-03	Stanisława Leszczyńskiego 30	okolica 100 m	43,05	1. piętro	wtórny	8595	+12,7%	-0,3%	9654	0,41

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1561. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	65 m	10 016	193	469
Bielicka Szwederowo	117 m	9159	12	163
Nowodworska Szwederowo	147 m	7653	27	92
Podhalańska Szwederowo	159 m	6937	26	65
Konopna Szwederowo	164 m	7839	20	143
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	194 m	10 256	39	492
Ugory Szwederowo	207 m	7751	27	142
Orla Szwederowo	282 m	10 411	65	337
Nowa Szwederowo	311 m	8665	6	88

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Mariacka 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8453 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7587 do 9321 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (23) i w okolicy do 800 m (1538), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Mariacka 3?

Dobra cena dla kupującego to do 7587 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7587 do 9321 zł/m². Powyżej 10 719 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Mariacka 3?

Realna cena sprzedaży to około 8453 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8453 a 9321 zł/m², a poniżej 7587 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Mariacka 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (23) i w okolicy do 800 m (1538). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 643.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.