Wycena mieszkania: Plac Wolności 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7333 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6200 ‑ 8592 zł/m²

9 na 10: 5447 ‑ 10 425

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (16) i w okolicy (846); waga porównywalnych 88%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Plac Wolności 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5447 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5447‑6200 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6200‑8592 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8592‑10 425 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 425 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6200 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8592 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7333 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7333‑8592 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 425 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6200 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7333 zł/m². Nie schodź poniżej 6200 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8861 (207)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	7776 (198)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7275 (108)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	6554 (111)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	6401 (60)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	5625 (52)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5731 (68)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	5474 (63)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	6708 (434)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	8508 (179)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	8176 (55)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	6449 (199)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (867 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-11-21	Plac Wolności 3	ten budynek	52,92	-	wtórny	6992	+0,6%	+6,3%	7477	1
2025-07-18	Plac Wolności 3	ten budynek	58,05	-	wtórny	4651	+9,1%	+6,3%	5395	0,91
2025-03-27	Plac Wolności 3	ten budynek	114	-	wtórny	5219	+13,7%	+22%	7242	0,83
2025-10-03	Plac Wolności 1	ta ulica	57,13	-	wtórny	5776	+3,9%	+6,3%	6377	0,54
2024-12-10	Plac Wolności 1	ta ulica	30,54	3. piętro	wtórny	5894	+12,7%	-6,6%	6206	0,43
2024-02-01	Plac Wolności 5	ta ulica	35	-	wtórny	7143	+18,4%	+0,3%	8475	0,34
2020-06-22	Plac Wolności 3	ten budynek	58,83	3. piętro	wtórny	6204	+59,8%	-1%	9814	0,22
2022-05-11	Plac Wolności 5	ta ulica	90,2	-	wtórny	4656	+36,6%	+12,8%	7175	0,21
2020-02-20	Plac Wolności 1	ta ulica	57,13	-	wtórny	3151	+63,6%	+6,3%	5478	0,11
2020-01-20	Plac Wolności 1	ta ulica	27	-	wtórny	7333	+67,6%	-4,1%	11 786	0,11
2017-10-05	Plac Wolności 3	ten budynek	58,83	suterena	-	1955	+101,2%	+4,6%	4115	0,1
2018-11-21	Plac Wolności 5	ta ulica	35	-	wtórny	5086	+87,7%	+0,3%	9569	0,08
2017-10-16	Plac Wolności 1	ta ulica	27	suterena	-	4667	+101,2%	-5,6%	8866	0,05
2017-08-31	Plac Wolności 5	ta ulica	35	suterena	-	3057	+103%	-1,3%	6124	0,05
2026-02-16	Gdańska 26A	okolica 61 m	42,15	-	wtórny	6050	+0,2%	+6%	6421	0,04
2026-05-20	Zygmunta Krasińskiego 3	okolica 122 m	58,71	-	wtórny	6609	+3,2%	+6,3%	7247	0,03
2026-07-06	Gdańska 32	okolica 147 m	55	-	wtórny	5909	+3,4%	+6,3%	6490	0,03
2026-06-25	Gimnazjalna 6	okolica 142 m	28,15	3. piętro	wtórny	11 012	+7,8%	-10,6%	10 611	0,03
2026-07-23	Mikołaja Reja 7	okolica 159 m	37,26	-	wtórny	8052	+3,4%	+0,3%	8343	0,03
2026-04-27	Pomorska 6	okolica 138 m	37,71	parter	wtórny	11 615	+1,2%	-1,3%	11 600	0,03
2026-03-24	Pomorska 8	okolica 138 m	31,61	2. piętro	wtórny	11 041	+0,4%	-5,7%	10 458	0,03
2026-01-23	Pomorska 4	okolica 138 m	33,04	parter	wtórny	10 775	+0,8%	-1,3%	10 722	0,03
2026-01-23	Pomorska 4	okolica 138 m	33,52	parter	wtórny	10 770	+0,8%	-1,3%	10 717	0,03
2026-01-23	Pomorska 4	okolica 138 m	36,7	parter	wtórny	10 981	+0,8%	-1,3%	10 927	0,03
2026-01-23	Pomorska 4	okolica 138 m	36,74	parter	wtórny	10 071	+0,8%	-1,3%	10 021	0,03
2026-01-20	Pomorska 4	okolica 138 m	25,47	1. piętro	wtórny	12 760	+0,8%	-9,7%	11 613	0,03
2026-01-15	Pomorska 8	okolica 138 m	36,9	1. piętro	wtórny	13 144	+0,8%	-5,7%	12 504	0,03
2026-01-09	Gimnazjalna 6	okolica 142 m	44,78	2. piętro	wtórny	6632	+0,8%	-0,3%	6668	0,03
2025-12-18	Pomorska 6	okolica 138 m	37,78	1. piętro	wtórny	14 690	-1,2%	-5,7%	13 692	0,03
2025-12-16	Pomorska 6	okolica 138 m	38,56	2. piętro	wtórny	12 396	-1,2%	-5,7%	11 554	0,03
2025-12-05	Pomorska 6	okolica 138 m	33,17	2. piętro	wtórny	11 758	-1,2%	-5,7%	10 959	0,03
2025-12-05	Pomorska 4	okolica 138 m	33,6	1. piętro	wtórny	11 458	-1,2%	-5,7%	10 680	0,03
2025-12-05	Pomorska 6	okolica 138 m	35,04	1. piętro	wtórny	11 558	-1,2%	-5,7%	10 773	0,03
2025-12-05	Pomorska 8	okolica 138 m	31,07	1. piętro	wtórny	11 555	-1,2%	-5,7%	10 770	0,03
2025-12-04	Pomorska 6	okolica 138 m	37,11	2. piętro	wtórny	11 991	-1,2%	-5,7%	11 177	0,03
2025-12-04	Pomorska 6	okolica 138 m	26,27	1. piętro	wtórny	12 105	-1,2%	-9,7%	10 794	0,03
2025-12-04	Pomorska 6	okolica 138 m	27,67	2. piętro	wtórny	11 818	-1,2%	-9,7%	10 538	0,03
2025-12-04	Pomorska 6	okolica 138 m	25,99	parter	wtórny	11 928	-1,2%	-5,6%	11 125	0,03
2025-12-04	Pomorska 4	okolica 138 m	45,99	1. piętro	wtórny	10 981	-1,2%	-0,3%	10 816	0,03
2025-12-03	Gimnazjalna 6	okolica 142 m	36,52	1. piętro	wtórny	8050	-1,2%	-5,7%	7503	0,03

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 867. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Gdańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	58 m	7211	115	630
Zygmunta Krasińskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	122 m	7816	11	69
Pomorska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	138 m	10 658	314	729
Gimnazjalna Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	140 m	8467	4	39
Ks. Stanisława Konarskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	153 m	9203	4	16
Karola Libelta Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	155 m	8348	12	63
Jana i Jędrzeja Śniadeckich Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	161 m	7085	26	112
Dworcowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	215 m	7630	55	328
Zduny Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	226 m	7471	20	72

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Plac Wolności 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7333 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6200 do 8592 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (16) i w okolicy (846), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Plac Wolności 3?

Dobra cena dla kupującego to do 6200 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6200 do 8592 zł/m². Powyżej 10 425 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Plac Wolności 3?

Realna cena sprzedaży to około 7333 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7333 a 8592 zł/m², a poniżej 6200 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Plac Wolności 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (16) i w okolicy (846). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 88%, efektywna liczba 30.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.