Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
7485 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
6193 ‑ 9297 zł/m²
9 na 10: 5540 ‑ 10 999
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (56); waga porównywalnych 91%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.05. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Porzeczkowa 3, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5540 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5540‑6193 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6193‑9297 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9297‑10 999 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 999 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6193 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9297 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)7485 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7485‑9297 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 999 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6193 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7485 zł/m². Nie schodź poniżej 6193 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Miedzyń-Prądy
Bydgoszcz
do 30 m²
-
-
9954 (999)
30-40 m²
6743 (3)
-
9393 (2656)
40-50 m²
-
-
8668 (2727)
50-60 m²
7107 (4)
-
8682 (2201)
60-70 m²
7396 (8)
10 026 (10)
8482 (1333)
70-80 m²
10 805 (7)
10 270 (16)
8906 (550)
80-100 m²
9001 (16)
9585 (11)
8167 (333)
ponad 100 m²
7035 (30)
6981 (14)
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Miedzyń-Prądy
Bydgoszcz
parter
7169 (34)
9367 (24)
8930 (1547)
1-2 piętro
8863 (19)
9618 (25)
9241 (3523)
3-4 piętro
-
-
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
8034 (16)
7306 (11)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (69 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2024-03-27
Porzeczkowa 42
ta ulica
103,16
parter
pierwotny
7755
+18%
+0,8%
9225
1
2025-09-12
Szczytowa 13
okolica249 m
74,82
-
wtórny
10 692
+9,6%
+6,9%
12 527
0,93
2025-05-23
Szczytowa 11
okolica241 m
87,9
1. piętro
wtórny
7964
+11,3%
+6,2%
9407
0,86
2024-04-30
Wiśniowa 36
okolica104 m
127,67
parter
pierwotny
4700
+15,5%
+0,8%
5471
0,72
2024-04-16
Wiśniowa 38
okolica104 m
127,67
parter
pierwotny
4700
+15,5%
+0,8%
5471
0,72
2024-03-27
Jeżynowa 35
okolica256 m
37,6
-
wtórny
4787
+18%
+0,3%
5662
0,6
2021-07-26
Porzeczkowa 15
ta ulica
66,5
-
wtórny
3684
+48,6%
+8%
5914
0,6
2022-03-29
Porzeczkowa 32
ta ulica
114,04
parter
pierwotny
5261
+39,9%
+0,8%
7425
0,57
2022-03-28
Porzeczkowa 28
ta ulica
114,04
parter
pierwotny
5217
+39,9%
+0,8%
7363
0,57
2022-03-25
Porzeczkowa 30
ta ulica
114,04
parter
pierwotny
3946
+39,9%
+0,8%
5568
0,57
2022-03-16
Porzeczkowa 28
ta ulica
114,04
parter
pierwotny
5831
+39,9%
+0,8%
8229
0,57
2022-03-16
Porzeczkowa 32
ta ulica
114,04
parter
pierwotny
5217
+39,9%
+0,8%
7363
0,57
2023-06-05
Wiśniowa 40
okolica114 m
127,67
parter
pierwotny
6031
+28,3%
+0,8%
7800
0,56
2021-12-20
Porzeczkowa 24
ta ulica
142,59
parter
pierwotny
4769
+47,1%
+0,8%
7073
0,54
2021-12-20
Porzeczkowa 26
ta ulica
142,59
parter
pierwotny
4909
+47,1%
+0,8%
7281
0,54
2021-12-17
Porzeczkowa 24
ta ulica
142,59
parter
pierwotny
5049
+47,1%
+0,8%
7489
0,54
2021-12-17
Porzeczkowa 26
ta ulica
142,59
parter
pierwotny
4909
+47,1%
+0,8%
7281
0,54
2023-02-07
Wiśniowa 42
okolica104 m
127,67
parter
pierwotny
5835
+31,8%
+0,8%
7754
0,52
2025-10-27
Nakielska 130
okolica505 m
55
-
wtórny
6455
+3,9%
+23,9%
8307
0,5
2022-10-17
Wiśniowa 44
okolica104 m
127,67
parter
pierwotny
5835
+25,3%
+0,8%
7370
0,47
2022-09-21
Wiśniowa 46
okolica104 m
118,54
parter
pierwotny
3627
+26,2%
+0,8%
4617
0,46
2022-06-14
Szczytowa 13A
okolica249 m
87,9
-
wtórny
6485
+32,4%
+12,8%
9687
0,38
2023-12-18
Nakielska 221C
okolica429 m
114,38
parter
wtórny
4809
+18,8%
+40%
7995
0,36
2025-03-03
Pagórek 9a
okolica569 m
34,1
-
wtórny
8798
+13,7%
+0,3%
10 031
0,36
2025-04-11
Szczytowa 2C
okolica632 m
67,83
2. piętro
wtórny
12 826
+12,3%
+1,6%
14 637
0,32
2022-05-31
Hrubieszowska 16
okolica260 m
102,79
parter
pierwotny
3035
+36,6%
+0,8%
4181
0,29
2021-11-29
Grzybowa 1
okolica207 m
152,9
parter
pierwotny
4055
+42,6%
+0,8%
5829
0,28
2021-11-29
Grzybowa 1A
okolica207 m
152,9
parter
pierwotny
4055
+42,6%
+0,8%
5829
0,28
2020-11-10
Szczytowa 11A
okolica249 m
87,9
-
wtórny
6587
+53,9%
+12,8%
11 434
0,24
2022-12-21
Orzechowa 3A
okolica407 m
120,43
parter
pierwotny
4941
+24,8%
+0,8%
6219
0,23
2022-12-21
Orzechowa 3
okolica407 m
120,43
parter
pierwotny
4692
+24,8%
+0,8%
5906
0,23
2016-04-22
Porzeczkowa 3
ten budynek
42
suterena
-
2667
+121,5%
+4,3%
6159
0,23
2019-01-07
Wiśniowa 20
okolica94 m
66,4
-
wtórny
3690
+83,3%
+8%
7303
0,21
2021-12-23
Nakielska 221C
okolica429 m
142,06
parter
wtórny
4646
+47,1%
+40%
9567
0,21
2024-12-09
Nakielska 265D
okolica683 m
105,45
parter
pierwotny
6828
+12,7%
+17,5%
9048
0,2
2020-01-31
Szczytowa 11A
okolica249 m
87,9
-
wtórny
5119
+67,6%
+12,8%
9678
0,19
2019-12-23
Szczytowa 11
okolica241 m
87,9
-
wtórny
5677
+68,9%
+12,8%
10 817
0,19
2021-02-05
Grzybowa 11
okolica282 m
113,7
parter
pierwotny
4881
+47,7%
+0,8%
7270
0,19
2020-12-09
Grzybowa 9
okolica282 m
113,7
parter
pierwotny
4881
+46%
+0,8%
7188
0,18
2020-12-28
Grzybowa 15
okolica301 m
117,98
parter
pierwotny
4831
+46%
+0,8%
7115
0,17
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 69. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Porzeczkowa 3 w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 7485 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6193 do 9297 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (56), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Porzeczkowa 3?
Dobra cena dla kupującego to do 6193 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6193 do 9297 zł/m². Powyżej 10 999 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Porzeczkowa 3?
Realna cena sprzedaży to około 7485 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7485 a 9297 zł/m², a poniżej 6193 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Porzeczkowa 3 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (56). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 91%, efektywna liczba 39.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська