Wycena mieszkania: Samotna 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8107 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7059 ‑ 9207 zł/m²

9 na 10: 6321 ‑ 10 097

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (37), na tej ulicy (92) i w okolicy (449); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Samotna 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6321 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6321‑7059 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7059‑9207 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9207‑10 097 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 097 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7059 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9207 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8107 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8107‑9207 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 097 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7059 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8107 zł/m². Nie schodź poniżej 7059 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	9802 (11)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	8872 (62)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	8139 (135)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	8172 (106)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	7126 (181)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8104 (66)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	6893 (16)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	7335 (202)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8454 (152)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	7746 (99)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7706 (9)	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	7648 (116)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (578 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-30	Samotna 3	ten budynek	58,7	3. piętro	wtórny	6286	+0,4%	-1%	6249	1
2026-02-24	Samotna 3	ten budynek	59,2	2. piętro	wtórny	7939	+0,2%	-	7954	0,98
2025-10-03	Samotna 3	ten budynek	57,97	6. piętro	wtórny	7418	+3,9%	-5,4%	7290	0,89
2025-05-06	Samotna 3	ten budynek	60,69	-	wtórny	7415	+11,3%	+8%	8911	0,79
2024-10-03	Samotna 3	ten budynek	60,54	3. piętro	wtórny	5946	+12,4%	+0,6%	6724	0,68
2026-05-26	Samotna 4	ta ulica	52,63	parter	wtórny	8455	+3,2%	+4,6%	9126	0,58
2026-04-21	Samotna 4	ta ulica	53,16	3. piętro	wtórny	9217	+1,2%	-1%	9236	0,56
2023-12-27	Samotna 3	ten budynek	60,83	7. piętro	wtórny	5754	+18,8%	-3,9%	6570	0,54
2025-10-23	Samotna 6	ta ulica	49,99	2. piętro	wtórny	8882	+3,9%	-0,3%	9199	0,49
2025-09-19	Samotna 6	ta ulica	41,11	3. piętro	wtórny	8392	+9,6%	-1,3%	9078	0,48
2023-07-26	Samotna 3	ten budynek	48,45	-	wtórny	5366	+24,5%	+6%	7076	0,48
2025-08-18	Samotna 4	ta ulica	39,24	1. piętro	wtórny	8665	+9,5%	-5,7%	8950	0,47
2023-05-24	Samotna 3	ten budynek	34,8	3. piętro	wtórny	6160	+31,3%	-6,6%	7555	0,46
2025-02-17	Samotna 4	ta ulica	52,53	1. piętro	wtórny	8186	+12,4%	-	9199	0,41
2024-12-17	Samotna 4	ta ulica	40,48	parter	wtórny	8523	+12,7%	+4,3%	10 020	0,39
2024-08-27	Samotna 6	ta ulica	73,17	2. piętro	wtórny	8952	+14,5%	+0,6%	10 311	0,35
2022-01-07	Samotna 3	ten budynek	36,03	-	wtórny	6661	+46,9%	+0,3%	9808	0,31
2024-01-23	Samotna 4	ta ulica	52,57	1. piętro	wtórny	7190	+19,9%	-	8622	0,3
2021-10-21	Samotna 3	ten budynek	26,05	7. piętro	wtórny	7486	+40,2%	-14,6%	8962	0,29
2021-10-21	Samotna 3	ten budynek	47,9	7. piętro	wtórny	5094	+40,2%	-5,7%	6737	0,29
2023-11-29	Samotna 6	ta ulica	39,97	parter	wtórny	9382	+19%	-1,3%	11 016	0,29
2021-08-16	Samotna 3	ten budynek	48,45	1. piętro	wtórny	4892	+45,4%	-0,3%	7092	0,28
2021-07-21	Samotna 3	ten budynek	60,54	2. piętro	wtórny	6260	+48,6%	+1,6%	9456	0,27
2023-05-24	Samotna 4	ta ulica	39,02	parter	wtórny	7688	+31,3%	-1,3%	9963	0,25
2023-04-28	Samotna 4	ta ulica	40,24	-	wtórny	7083	+32,2%	+6%	9920	0,24
2020-09-09	Samotna 3	ten budynek	35,86	-	wtórny	6693	+52,5%	+0,3%	10 233	0,22
2022-10-13	Samotna 4	ta ulica	39,56	-	wtórny	7836	+25,3%	+0,3%	9841	0,21
2022-03-23	Samotna 4	ta ulica	56,9	2. piętro	wtórny	7206	+39,9%	-	10 084	0,18
2020-01-15	Samotna 3	ten budynek	59,7	-	wtórny	3997	+67,6%	+6,3%	7118	0,18
2022-02-11	Samotna 4	ta ulica	38,63	parter	wtórny	7921	+41,3%	-1,3%	11 047	0,18
2021-12-14	Samotna 4	ta ulica	39,76	3. piętro	wtórny	8048	+47,1%	-6,6%	11 057	0,17
2026-03-25	Willowa 5	okolica 68 m	71,23	-	wtórny	9406	+0,4%	+6,9%	10 097	0,17
2026-01-08	Willowa 5	okolica 68 m	71,32	1. piętro	wtórny	9394	+0,8%	+0,6%	9530	0,16
2021-09-02	Samotna 4	ta ulica	52,57	-	wtórny	7190	+41,6%	+6,3%	10 820	0,16
2021-08-24	Samotna 4	ta ulica	53,59	-	wtórny	6251	+45,4%	+6,3%	9661	0,15
2021-08-10	Samotna 4	ta ulica	39,6	2. piętro	wtórny	6970	+45,4%	-5,7%	9562	0,15
2019-06-27	Samotna 3	ten budynek	26,05	-	wtórny	6257	+78%	-4,1%	10 685	0,15
2019-04-29	Samotna 3	ten budynek	35,94	-	wtórny	6010	+80,5%	+0,3%	10 876	0,15
2020-01-07	Samotna 3	ten budynek	47,6	2. piętro	pierwotny	3821	+67,6%	-16,3%	5360	0,14
2019-01-24	Samotna 3	ten budynek	47,7	1. piętro	wtórny	4612	+83,3%	-0,3%	8427	0,14

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 578. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Piastowa Stary Fordon	111 m	7461	5	33
Wyzwolenia Terenów Nadwiślańskich	114 m	7220	35	352
Osiedlowa Stary Fordon	276 m	7382	28	133
Wolna Stary Fordon	352 m	7186	10	87
Cechowa Stary Fordon	480 m	7163	9	51

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Samotna 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8107 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7059 do 9207 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (37), na tej ulicy (92) i w okolicy (449), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Samotna 3?

Dobra cena dla kupującego to do 7059 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7059 do 9207 zł/m². Powyżej 10 097 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Samotna 3?

Realna cena sprzedaży to około 8107 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8107 a 9207 zł/m², a poniżej 7059 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Samotna 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (37), na tej ulicy (92) i w okolicy (449). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 81.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.