Wycena mieszkania: Sokola 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8588 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7797 ‑ 10 388 zł/m²

9 na 10: 6666 ‑ 11 201

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (0) i w okolicy (752); waga porównywalnych 91%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.03. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Sokola 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6666 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6666‑7797 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7797‑10 388 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 388‑11 201 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 201 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7797 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 388 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8588 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8588‑10 388 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 201 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7797 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8588 zł/m². Nie schodź poniżej 7797 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
do 30 m²	10 753 (29)	9771 (13)	9954 (999)
30-40 m²	9536 (137)	9127 (41)	9393 (2656)
40-50 m²	9103 (201)	8765 (68)	8668 (2727)
50-60 m²	8633 (216)	8310 (63)	8682 (2201)
60-70 m²	8787 (134)	8690 (47)	8482 (1333)
70-80 m²	8536 (31)	7738 (9)	8906 (550)
80-100 m²	7240 (22)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8501 (7)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
parter	8864 (312)	8498 (23)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 131 (114)	9134 (54)	9241 (3523)
3-4 piętro	8879 (96)	8792 (54)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7964 (86)	8709 (78)	9743 (980)
piętro nieznane	9011 (169)	7998 (42)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (777 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-11-07	Sokola 3	ten budynek	47,45	3. piętro	wtórny	8219	+0,6%	-1,3%	8165	1
2023-07-12	Sokola 3	ten budynek	65,1	2. piętro	wtórny	6759	+24,5%	+1,6%	8548	0,52
2023-04-19	Sokola 3	ten budynek	42,9	-	wtórny	7459	+32,2%	+6%	10 448	0,49
2023-01-27	Sokola 3	ten budynek	33,88	1. piętro	wtórny	6198	+26,3%	-5,7%	7387	0,46
2023-01-11	Sokola 3	ten budynek	46,25	-	wtórny	4831	+26,3%	+6%	6467	0,46
2022-06-09	Sokola 3	ten budynek	33,79	-	wtórny	7221	+32,4%	+0,3%	9586	0,39
2021-09-15	Sokola 3	ten budynek	48,5	-	wtórny	7423	+41,6%	+6%	11 136	0,31
2021-01-14	Sokola 3	ten budynek	59,89	-	wtórny	7230	+45,6%	+6,3%	11 186	0,26
2020-12-15	Sokola 3	ten budynek	32,82	-	wtórny	5881	+46%	+0,3%	8610	0,26
2020-07-20	Sokola 3	ten budynek	64,53	-	wtórny	6586	+55%	+8%	11 026	0,23
2019-10-22	Sokola 3	ten budynek	98,75	-	wtórny	6278	+70,9%	+12,8%	12 106	0,19
2019-01-18	Sokola 3	ten budynek	67,28	1. piętro	wtórny	5351	+83,3%	+1,6%	9966	0,15
2017-07-25	Sokola 3	ten budynek	53,49	suterena	-	4861	+107,8%	+4,6%	10 565	0,09
2016-01-11	Sokola 3	ten budynek	40,56	2. piętro	-	4635	+126,3%	-0,3%	10 459	0,06
2015-09-11	Sokola 3	ten budynek	57,9	3. piętro	-	6010	+133,2%	-1%	13 875	0,05
2026-07-07	Karpacka 39c	okolica 153 m	36,5	5. piętro	wtórny	8219	+3,4%	-10,7%	7582	0,04
2026-07-08	Wojska Polskiego 4A	okolica 73 m	59,51	1. piętro	pierwotny	10 754	+3,4%	-11,9%	9788	0,04
2026-07-07	Wojska Polskiego 4A	okolica 73 m	29,61	5. piętro	pierwotny	12 496	+3,4%	-24,8%	9710	0,04
2026-07-07	Wojska Polskiego 4A	okolica 73 m	61,94	3. piętro	pierwotny	10 397	+3,4%	-11,4%	9521	0,04
2026-07-07	Wojska Polskiego 4A	okolica 73 m	52,68	3. piętro	pierwotny	11 219	+3,4%	-12,8%	10 109	0,04
2026-07-07	Wojska Polskiego 4A	okolica 73 m	60,02	4. piętro	pierwotny	10 247	+3,4%	-11,4%	9383	0,04
2026-07-07	Wojska Polskiego 4A	okolica 73 m	40,76	4. piętro	pierwotny	11 973	+3,4%	-13,1%	10 756	0,04
2026-07-07	Wojska Polskiego 4A	okolica 73 m	52,51	2. piętro	pierwotny	11 407	+3,4%	-11,9%	10 382	0,04
2014-10-23	Sokola 3	ten budynek	54,07	2. piętro	-	5086	+140,6%	-	12 238	0,04
2014-09-12	Sokola 3	ten budynek	33,99	suterena	-	5149	+139,1%	-1,3%	12 149	0,04
2025-11-20	Karpacka 31A	okolica 119 m	47,71	-	wtórny	8552	+0,6%	+6%	9118	0,04
2025-10-30	Karpacka 39	okolica 124 m	24	11. piętro	wtórny	7708	+3,9%	-14,6%	6837	0,04
2026-03-25	Karpacka 22	okolica 182 m	51,46	parter	wtórny	10 494	+0,4%	+4,6%	11 021	0,04
2026-05-18	Tucholska 5	okolica 226 m	55,4	parter	wtórny	7040	+3,2%	+4,6%	7598	0,04
2025-06-06	Karpacka 39	okolica 124 m	84,5	2. piętro	wtórny	6509	+9,1%	+6,2%	7539	0,04
2025-04-25	Karpacka 31a	okolica 125 m	48	2. piętro	wtórny	8125	+12,3%	-0,3%	9096	0,03
2026-07-09	Karpacka 56	okolica 268 m	60,6	8. piętro	wtórny	9241	+3,4%	-3,9%	9183	0,03
2026-04-21	Tucholska 3	okolica 254 m	55,4	11. piętro	wtórny	6859	+1,2%	-5,4%	6568	0,03
2026-07-30	Wojska Polskiego 3a	okolica 296 m	60	2. piętro	wtórny	8500	+3,4%	+6,6%	9363	0,03
2013-09-13	Sokola 3	ten budynek	50,99	1. piętro	-	5638	+145,1%	-	13 821	0,03
2024-11-22	Karpacka 39	okolica 124 m	60,4	6. piętro	wtórny	9917	+14%	-3,9%	10 870	0,03
2024-11-29	Karpacka 31a	okolica 125 m	61,8	2. piętro	wtórny	7605	+14%	+1,6%	8811	0,03
2013-08-27	Sokola 3	ten budynek	64,53	suterena	-	5269	+140%	+6,3%	13 444	0,03
2025-02-07	Karpacka 39c	okolica 153 m	36,5	3. piętro	wtórny	7096	+12,4%	-6,6%	7448	0,03
2025-10-30	Karpacka 43a	okolica 230 m	46,5	2. piętro	wtórny	8172	+3,9%	-0,3%	8464	0,03

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 777. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wojska Polskiego Kapuściska	73 m	8945	65	229
Karpacka Wzgórze Wolności	119 m	8908	42	338
Tucholska Wzgórze Wolności	226 m	7645	28	72
Beskidzka Wzgórze Wolności	272 m	7941	14	54
Chorwacka Wzgórze Wolności	303 m	7715	11	48
Kornela Ujejskiego Wzgórze Wolności	333 m	8410	17	101
Słowiańska Wzgórze Wolności	419 m	9103	23	90

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Sokola 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8588 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7797 do 10 388 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (0) i w okolicy (752), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Sokola 3?

Dobra cena dla kupującego to do 7797 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7797 do 10 388 zł/m². Powyżej 11 201 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Sokola 3?

Realna cena sprzedaży to około 8588 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8588 a 10 388 zł/m², a poniżej 7797 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Sokola 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (0) i w okolicy (752). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 91%, efektywna liczba 40.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.