Wycena mieszkania: Teofila Gackowskiego 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8141 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7346 ‑ 9538 zł/m²

9 na 10: 6911 ‑ 10 920

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (23) i w okolicy (1552); waga porównywalnych 92%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.11. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Teofila Gackowskiego 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6911 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6911‑7346 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7346‑9538 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9538‑10 920 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 920 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7346 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9538 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8141 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8141‑9538 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 920 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7346 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8141 zł/m². Nie schodź poniżej 7346 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9471 (55)	11 087 (11)	9954 (999)
30-40 m²	9713 (296)	10 115 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	9456 (438)	9687 (107)	8668 (2727)
50-60 m²	9569 (348)	10 249 (120)	8682 (2201)
60-70 m²	9167 (296)	9825 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	9286 (95)	10 441 (28)	8906 (550)
80-100 m²	8610 (39)	10 754 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	9028 (13)	8603 (9)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
parter	9331 (667)	10 644 (88)	8930 (1547)
1-2 piętro	9850 (394)	10 755 (172)	9241 (3523)
3-4 piętro	9487 (249)	9674 (70)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8794 (27)	7964 (12)	9743 (980)
piętro nieznane	8991 (243)	8157 (95)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1580 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-12-11	Teofila Gackowskiego 3	ten budynek	42,4	4. piętro	wtórny	6580	+12,7%	-1,3%	7323	1
2023-12-05	Teofila Gackowskiego 3	ten budynek	63,6	1. piętro	wtórny	6447	+18,8%	+1,6%	7781	0,76
2025-11-14	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	60,7	4. piętro	wtórny	7974	+0,6%	+0,6%	8074	0,71
2025-11-05	Teofila Gackowskiego 5	ta ulica	42,2	4. piętro	wtórny	7109	+0,6%	-1,3%	7062	0,71
2025-07-31	Teofila Gackowskiego 5	ta ulica	30,9	11. piętro	wtórny	7120	+9,1%	-10,7%	6936	0,65
2022-10-12	Teofila Gackowskiego 3	ten budynek	42,4	parter	wtórny	6132	+25,3%	+4,3%	8011	0,55
2023-12-15	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	48,5	4. piętro	wtórny	5773	+18,8%	-1,3%	6768	0,42
2023-11-28	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	48,5	3. piętro	wtórny	6299	+19%	-1,3%	7398	0,41
2023-11-02	Teofila Gackowskiego 5	ta ulica	30,9	5. piętro	wtórny	8414	+19%	-10,7%	8936	0,41
2023-09-01	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	60,6	3. piętro	wtórny	6353	+22,2%	+0,6%	7814	0,39
2023-01-04	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	48,5	parter	wtórny	5464	+26,3%	+4,3%	7199	0,32
2019-11-13	Teofila Gackowskiego 3	ten budynek	63,6	-	wtórny	4874	+71,8%	+8%	9043	0,24
2019-10-01	Teofila Gackowskiego 3	ten budynek	53	-	wtórny	5566	+70,9%	+6,3%	10 110	0,24
2021-06-14	Teofila Gackowskiego 5	ta ulica	30,9	-	wtórny	8091	+42,3%	+0,3%	11 546	0,21
2019-05-10	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	60,6	-	wtórny	4950	+80,7%	+8%	9659	0,12
2018-04-16	Teofila Gackowskiego 5	ta ulica	30,9	-	wtórny	4272	+93,3%	+0,3%	8277	0,09
2017-10-19	Teofila Gackowskiego 5	ta ulica	30,9	suterena	-	5113	+101,2%	-1,3%	10 155	0,07
2017-04-27	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	72,6	suterena	-	3857	+116,5%	+5,2%	8785	0,06
2026-05-05	Stanisława Leszczyńskiego 103	okolica 48 m	30,9	4. piętro	wtórny	9061	+3,2%	+3,1%	9641	0,05
2025-11-21	Stanisława Leszczyńskiego 97	okolica 51 m	52,7	4. piętro	wtórny	8539	+0,6%	+9,3%	9392	0,04
2015-11-16	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	60,6	suterena	-	3201	+134,9%	+6,3%	7996	0,04
2015-11-04	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	48,5	suterena	-	4784	+134,9%	+4,3%	11 721	0,04
2025-06-10	Stanisława Leszczyńskiego 103	okolica 48 m	30,9	2. piętro	wtórny	7767	+9,1%	+4,1%	8825	0,04
2025-11-27	Stanisława Leszczyńskiego 101	okolica 97 m	30,9	3. piętro	wtórny	7767	+0,6%	+3,1%	8060	0,04
2025-04-30	Stanisława Leszczyńskiego 103	okolica 48 m	30,9	7. piętro	wtórny	7832	+12,3%	-1,5%	8665	0,04
2025-04-16	Stanisława Leszczyńskiego 103	okolica 48 m	30,9	7. piętro	wtórny	6990	+12,3%	-1,5%	7734	0,04
2015-08-14	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	48,5	suterena	-	3155	+130,2%	+4,3%	7573	0,04
2015-05-20	Teofila Gackowskiego 1	ta ulica	48,5	suterena	-	3577	+132,1%	+4,3%	8660	0,03
2015-03-24	Teofila Gackowskiego 5	ta ulica	30,9	suterena	-	3236	+134%	-1,3%	7474	0,03
2026-08-07	Ks. Ignacego Skorupki 67	okolica 249 m	48,67	-	wtórny	8013	-	+6%	8490	0,03
2024-08-03	Stanisława Leszczyńskiego 97	okolica 51 m	42,1	parter	wtórny	9264	+14,5%	+15,1%	12 211	0,03
2026-06-10	Ks. Ignacego Skorupki 56-58	okolica 256 m	35,69	-	wtórny	10 227	+7,8%	+0,3%	11 056	0,03
2024-07-31	Stanisława Leszczyńskiego 103	okolica 48 m	30,9	6. piętro	wtórny	7929	+17,2%	-1,5%	9158	0,03
2025-10-13	Stanisława Leszczyńskiego 109	okolica 187 m	48,7	1. piętro	wtórny	8645	+3,9%	+10,1%	9884	0,03
2026-01-09	Stanisława Leszczyńskiego 105	okolica 231 m	60,6	1. piętro	wtórny	8251	+0,8%	+12,2%	9334	0,03
2025-08-20	Stanisława Leszczyńskiego 109	okolica 187 m	60,6	4. piętro	wtórny	5858	+9,5%	+11,1%	7125	0,03
2025-10-16	Ks. Ignacego Skorupki 77	okolica 209 m	52,73	-	wtórny	7377	+3,9%	+6,3%	8144	0,03
2026-06-15	Tadeusza Czackiego 23	okolica 294 m	60,7	4. piętro	wtórny	7249	+7,8%	+0,6%	7865	0,03
2025-09-08	Stanisława Leszczyńskiego 106A	okolica 224 m	54,73	-	wtórny	10 963	+9,6%	+17,3%	14 095	0,03
2024-01-23	Stanisława Leszczyńskiego 97	okolica 51 m	52,1	-	wtórny	7102	+19,9%	+17,3%	9991	0,03

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1580. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	48 m	10 016	193	469
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	209 m	10 256	39	492
Tadeusza Czackiego Górzyskowo	216 m	7810	29	185
Juliusza Kossaka Górzyskowo	337 m	8816	14	83
Bielicka Szwederowo	337 m	9159	12	163
Kazimierza Brodzińskiego Szwederowo	350 m	7644	6	28
Inowrocławska Górzyskowo	368 m	9988	12	231
Halicka Górzyskowo	368 m	7926	8	30
Wojciecha Gersona Górzyskowo	377 m	8718	11	139

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Teofila Gackowskiego 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8141 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7346 do 9538 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (23) i w okolicy (1552), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Teofila Gackowskiego 3?

Dobra cena dla kupującego to do 7346 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7346 do 9538 zł/m². Powyżej 10 920 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Teofila Gackowskiego 3?

Realna cena sprzedaży to około 8141 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8141 a 9538 zł/m², a poniżej 7346 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Teofila Gackowskiego 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (23) i w okolicy (1552). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 45).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.