Wycena mieszkania: Ugory 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8206 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7199 ‑ 8896 zł/m²

9 na 10: 5824 ‑ 9765

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (134) i w okolicy (807); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Ugory 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5824 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5824‑7199 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7199‑8896 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8896‑9765 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9765 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7199 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8896 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8206 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8206‑8896 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9765 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7199 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8206 zł/m². Nie schodź poniżej 7199 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9735 (79)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9436 (245)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	8987 (225)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	9102 (160)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	8348 (149)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8306 (66)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	8063 (18)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	5987 (7)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8604 (412)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9624 (256)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 029 (108)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7685 (4)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	7948 (169)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (949 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-05	Ugory 3	ten budynek	47,92	6. piętro	wtórny	7721	+3,2%	-5,7%	7515	1
2026-03-20	Ugory 3	ten budynek	47,92	-	wtórny	8139	+0,4%	+6%	8658	0,95
2025-07-10	Ugory 3	ten budynek	47,92	5. piętro	wtórny	6782	+9,1%	-5,7%	6982	0,79
2026-08-03	Ugory 34	ta ulica	31,08	-	wtórny	8848	-	+0,3%	8871	0,59
2026-05-26	Ugory 27B	ta ulica	37,8	parter	wtórny	7222	+3,2%	-1,3%	7354	0,55
2026-05-06	Ugory 10	ta ulica	40	-	wtórny	5325	+3,2%	+6%	5822	0,55
2026-04-24	Ugory 27A	ta ulica	35,1	-	wtórny	9117	+1,2%	+0,3%	9250	0,54
2026-04-24	Ugory 27C	ta ulica	35,2	2. piętro	wtórny	7102	+1,2%	-5,7%	6781	0,54
2026-01-19	Ugory 27D	ta ulica	46,9	3. piętro	wtórny	9211	+0,8%	-1,3%	9169	0,5
2025-12-30	Ugory 27B	ta ulica	46,9	parter	wtórny	7036	-1,2%	+4,3%	7250	0,49
2025-11-19	Ugory 26	ta ulica	60	-	wtórny	6917	+0,6%	+8%	7517	0,48
2025-11-12	Ugory 27A	ta ulica	46,9	-	wtórny	7249	+0,6%	+6%	7730	0,48
2025-10-23	Ugory 27E	ta ulica	46,9	4. piętro	wtórny	7303	+3,9%	-1,3%	7489	0,47
2025-09-30	Ugory 20	ta ulica	32,52	-	wtórny	5105	+9,6%	+0,3%	5608	0,46
2025-07-17	Ugory 26	ta ulica	60,22	-	wtórny	7971	+9,1%	+8%	9395	0,44
2025-06-24	Ugory 27C	ta ulica	35,1	3. piętro	wtórny	8319	+9,1%	-6,6%	8478	0,43
2025-05-22	Ugory 27G	ta ulica	46,9	-	wtórny	7249	+11,3%	+6%	8547	0,42
2025-04-09	Ugory 27A	ta ulica	56,1	3. piętro	wtórny	7576	+12,3%	-1%	8423	0,41
2025-03-21	Ugory 27C	ta ulica	46,9	parter	wtórny	7015	+13,7%	+4,3%	8320	0,4
2024-10-23	Ugory 27F	ta ulica	46,9	2. piętro	wtórny	7036	+12,4%	-0,3%	7883	0,35
2024-09-11	Ugory 27F	ta ulica	46,9	2. piętro	wtórny	4264	+12,7%	-0,3%	4790	0,35
2024-08-14	Ugory 27C	ta ulica	46,9	-	wtórny	6770	+14,5%	+6%	8212	0,34
2024-05-16	Ugory 27A	ta ulica	46,9	2. piętro	wtórny	8742	+17,2%	-0,3%	10 212	0,32
2024-03-29	Ugory 34	ta ulica	40,45	1. piętro	wtórny	5414	+18%	-0,3%	6368	0,3
2023-11-23	Ugory 27F	ta ulica	56,1	2. piętro	wtórny	7843	+19%	-	9332	0,28
2023-11-23	Ugory 27A	ta ulica	46,9	-	wtórny	6226	+19%	+6%	7849	0,28
2023-11-08	Ugory 27A	ta ulica	46,9	1. piętro	wtórny	5330	+19%	-0,3%	6323	0,28
2023-06-06	Ugory 34	ta ulica	40,45	1. piętro	wtórny	4203	+28,3%	-0,3%	5374	0,24
2023-05-25	Ugory 26	ta ulica	56,59	-	wtórny	5301	+31,3%	+6,3%	7398	0,24
2023-05-22	Ugory 27B	ta ulica	46,9	2. piętro	wtórny	5437	+31,3%	-0,3%	7119	0,24
2023-03-31	Ugory 27A	ta ulica	37,8	3. piętro	wtórny	5291	+33,2%	-6,6%	6585	0,23
2023-02-15	Ugory 26	ta ulica	48,72	1. piętro	wtórny	6260	+31,8%	-0,3%	8225	0,22
2022-09-08	Ugory 27F	ta ulica	56,1	-	wtórny	4456	+26,2%	+6,3%	5978	0,2
2022-08-04	Ugory 26	ta ulica	48	-	wtórny	6667	+30,8%	+6%	9236	0,19
2022-07-08	Ugory 27G	ta ulica	35,2	-	wtórny	7585	+30%	+0,3%	9890	0,19
2022-06-01	Ugory 34	ta ulica	30,57	2. piętro	wtórny	5070	+32,4%	-5,7%	6334	0,19
2022-02-02	Ugory 26	ta ulica	49,05	4. piętro	wtórny	6157	+41,3%	-1,3%	8590	0,17
2022-01-11	Ugory 24	ta ulica	59,88	1. piętro	wtórny	5945	+46,9%	-	8732	0,17
2021-10-29	Ugory 10	ta ulica	34,4	1. piętro	wtórny	4535	+40,2%	-5,7%	5999	0,15
2021-09-17	Ugory 27F	ta ulica	37,8	parter	wtórny	6243	+41,6%	-1,3%	8724	0,15

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 949. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Nowodworska Szwederowo	9 m	7653	27	92
Nowa Szwederowo	102 m	8665	6	88
Terasy Szwederowo	128 m	8571	8	12
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	166 m	10 016	193	469
Podgórna Szwederowo	224 m	10 375	16	27
Orla Szwederowo	256 m	10 411	65	337
Podhalańska Szwederowo	269 m	6937	26	65
Mariacka Szwederowo	281 m	7292	3	23

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Ugory 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8206 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7199 do 8896 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (134) i w okolicy (807), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Ugory 3?

Dobra cena dla kupującego to do 7199 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7199 do 8896 zł/m². Powyżej 9765 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Ugory 3?

Realna cena sprzedaży to około 8206 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8206 a 8896 zł/m², a poniżej 7199 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Ugory 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (134) i w okolicy (807). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 115.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.