Wycena mieszkania: Racjonalizatorów 3-5, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7014 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5908 ‑ 8100 zł/m²

9 na 10: 5269 ‑ 9033

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (255); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.84. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Racjonalizatorów 3-5, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5269 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5269‑5908 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5908‑8100 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8100‑9033 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9033 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5908 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8100 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7014 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7014‑8100 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9033 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5908 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7014 zł/m². Nie schodź poniżej 5908 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Jachcice	Bydgoszcz
do 30 m²	12 428 (4)	-	9954 (999)
30-40 m²	10 351 (59)	6993 (8)	9393 (2656)
40-50 m²	9974 (59)	-	8668 (2727)
50-60 m²	9881 (66)	-	8682 (2201)
60-70 m²	9044 (44)	-	8482 (1333)
70-80 m²	9256 (24)	-	8906 (550)
80-100 m²	9469 (9)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Jachcice	Bydgoszcz
parter	10 151 (100)	-	8930 (1547)
1-2 piętro	9939 (88)	-	9241 (3523)
3-4 piętro	10 299 (13)	-	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	9028 (65)	6194 (15)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (266 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2021-04-05	Racjonalizatorów 3-5	ten budynek	65	-	wtórny	5538	+46,8%	+8%	8783	1
2024-08-26	Żeglarska 58	okolica 104 m	80,5	-	wtórny	4373	+14,5%	+12,8%	5648	0,97
2024-08-26	Żeglarska 58	okolica 104 m	87,7	-	wtórny	4082	+14,5%	+12,8%	5272	0,97
2022-10-25	Racjonalizatorów 15-17	ta ulica	64,9	-	wtórny	5239	+25,3%	+8%	7087	0,83
2024-08-07	Saperów 208	okolica 276 m	94,81	-	wtórny	4219	+14,5%	+12,8%	5449	0,63
2023-09-04	Półwiejska 34	okolica 181 m	70,6	-	wtórny	6941	+22,2%	+6,9%	9071	0,62
2025-12-18	Karolewska 14	okolica 481 m	57,96	-	wtórny	8368	-1,2%	-20,3%	6593	0,55
2024-04-04	Niecała 40	okolica 302 m	69,4	-	wtórny	4539	+15,5%	+8%	5660	0,54
2024-10-02	Żeglarska 40	okolica 362 m	54,43	-	wtórny	5512	+12,4%	+6,3%	6582	0,53
2026-03-05	Karolewska 8	okolica 535 m	71,66	-	wtórny	10 047	+0,4%	-19,8%	8094	0,51
2026-06-16	Karolewska 17	okolica 567 m	75,29	-	wtórny	8640	+7,8%	-19,8%	7475	0,51
2024-08-07	Saperów 208	okolica 276 m	122,66	parter	pierwotny	3261	+14,5%	+0,8%	3765	0,51
2026-01-30	Karolewska 15	okolica 558 m	55,09	-	wtórny	9076	+0,8%	-20,3%	7299	0,46
2025-04-15	Karolewska 12	okolica 508 m	64,6	-	wtórny	9907	+12,3%	-19%	9016	0,43
2025-03-24	Karolewska 12	okolica 508 m	59,23	parter	wtórny	5500	+13,7%	-21,5%	4910	0,42
2025-10-03	Karolewska 4	okolica 575 m	79,66	parter	wtórny	9917	+3,9%	-21%	8136	0,41
2024-11-05	Karolewska 16	okolica 508 m	75,63	3. piętro	wtórny	7933	+14%	-25,2%	6761	0,38
2025-11-27	Karolewska 23	okolica 642 m	38,12	3. piętro	wtórny	10 357	+0,6%	-29,9%	7306	0,36
2024-10-18	Żeglarska 69	okolica 529 m	30,71	-	wtórny	4819	+12,4%	+0,3%	5429	0,35
2021-08-23	Półwiejska 34	okolica 181 m	63,28	1. piętro	wtórny	6479	+45,4%	+1,6%	9575	0,35
2025-02-12	Karolewska 4	okolica 575 m	37,44	parter	wtórny	10 817	+12,4%	-25,9%	9002	0,34
2019-06-18	Racjonalizatorów 17-3	ta ulica	48,9	-	wtórny	3681	+78%	+6%	6944	0,33
2021-07-23	Jednostronna 6	okolica 195 m	74,3	parter	wtórny	5451	+48,6%	+5,2%	8526	0,33
2024-10-15	Niecała 14	okolica 557 m	71,1	-	wtórny	8650	+12,4%	+6,9%	10 392	0,33
2019-05-09	Racjonalizatorów 12-14	ta ulica	48,86	-	wtórny	4093	+80,7%	+6%	7835	0,32
2022-11-03	Saperów 79	okolica 267 m	63,66	parter	pierwotny	2220	+23,6%	-10,7%	2448	0,32
2022-11-03	Saperów 79	okolica 267 m	48,44	1. piętro	pierwotny	2398	+23,6%	-16,3%	2480	0,32
2022-11-03	Saperów 79	okolica 267 m	42,13	1. piętro	pierwotny	2029	+23,6%	-16,3%	2099	0,32
2022-11-03	Saperów 79	okolica 267 m	53,16	1. piętro	pierwotny	2238	+23,6%	-16%	2322	0,32
2025-03-20	Siedlecka 47	okolica 645 m	40,11	2. piętro	wtórny	12 466	+13,7%	-25,2%	10 607	0,3
2025-03-04	Siedlecka 47	okolica 645 m	62,51	2. piętro	wtórny	10 542	+13,7%	-23,7%	9144	0,3
2021-05-10	Żeglarska 78	okolica 221 m	49,3	-	wtórny	3854	+45,6%	+6%	5945	0,29
2024-01-16	Karolewska 8	okolica 535 m	49,36	-	wtórny	9269	+19,9%	-20,5%	8837	0,28
2023-03-21	Karolewska 14	okolica 481 m	43,16	-	wtórny	7298	+33,2%	-20,5%	7732	0,26
2023-11-28	Karolewska 17	okolica 567 m	46,93	3. piętro	wtórny	9695	+19%	-25,9%	8546	0,25
2023-04-01	Karolewska 12	okolica 508 m	38,4	-	wtórny	5729	+32,2%	-24,8%	5698	0,24
2022-10-12	Żeglarska 34	okolica 464 m	61,03	-	wtórny	4670	+25,3%	+8%	6317	0,24
2022-11-17	Karolewska 14	okolica 481 m	32,25	-	wtórny	8651	+23,6%	-24,8%	8043	0,23
2023-12-22	Karolewska 21	okolica 621 m	63,44	-	wtórny	7960	+18,8%	-19%	7662	0,22
2023-09-15	Karolewska 19A	okolica 600 m	59,39	-	wtórny	7663	+22,2%	-20,3%	7470	0,22

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 266. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Żeglarska Jachcice	104 m	5211	4	17
Saperów Jachcice	267 m	4830	3	17
Karolewska Czyżkówko	481 m	9464	16	190
Średnia Jachcice	553 m	8637	9	35
Siedlecka Czyżkówko	589 m	10 633	4	35

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Racjonalizatorów 3-5 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7014 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5908 do 8100 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (255), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Racjonalizatorów 3-5?

Dobra cena dla kupującego to do 5908 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5908 do 8100 zł/m². Powyżej 9033 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Racjonalizatorów 3-5?

Realna cena sprzedaży to około 7014 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7014 a 8100 zł/m², a poniżej 5908 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Racjonalizatorów 3-5 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (255). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 87.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.